一、土地增值税定义
土地增值税定义
土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
可见，土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。即，
（1）房地产出租、抵押、代建以及自建自用等土地使用权、房产产权未发生转让的行为不属于征税范围；
（2）继承、符合条件的赠与等无偿转让行为不属于征税范围；
（3）转让集体土地上的房屋所有权也不属于征税范围。
二、土地增值税计算公式
土地增值税计算公式
（增值额=房地产转让收入-法定扣除项目金额）
【注】: “营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含税。因此，计算销售额时为不含税销售额，而扣除项目金额则全部都要去掉进项税。
土地增值税采用四级超率累进税率，具体如下：
【注】:普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
三、土地增值税预征管理
由于在房地产项目开发周期长，在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，采取先预征后清算的征管模式。
预征是指项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按照核定税率征收，各地税率略有差异。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，即
土地增值税应预缴税款=（预收款-预缴的增值税）×预征率
【注】：预征率由各省市地税局规定，须区别普通住宅、非普通住宅和非住宅等不同类别。
四、土地增值税清算管理
1、清算方式
根据《房地产开发企业土地增值税清算管理》（国税发[2006]187号）第一条的规定：“土地增值税的清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”
即，土地增值税按“分期分产品”进行清算。
“分期”即是以分期项目为单位清算；
“分产品”具体分为一分法、二分法和三分法，一分法即是所有业态一起清算，二分法是按住宅和其它分别清算，三分法是按普通住宅、非普通住宅和其他分别清算。
即，项目的土地增值税=∑每个分期的土地增值税
分期的土地增值税=∑当期不同分类的土地增值税=当期普通住宅的土地增值税 当期非普通住宅的土地增值税 当期其他的土地增值税（假设按三分法清算）
2、清算条件
（1）主动清算
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
（2）被动清算
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
3、清算时剩余的未转让房地产的处理
在土地增值税清算时对开发产品未全部出售，但已达到清算条件，被主管税务机关确定需要清算的，对剩余未转让的房地产，其待实现的收入不记入清算的收入总额，已实现的成本费用也应从总成本费用中剔除。
清算后销售或有偿转让时，应按规定进行土地增值税的纳税申报，收入按上述规定确认，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。税率和速算扣除系数适用清算时确定的税率和速算扣除系数。
五、土地增值税计算步骤
1、预缴土地增值税
分别计算每一种类别物业须预缴的土地增值税：
土地增值税应预缴税款=（预收款-预缴的增值税）×预征率
2、应缴土地增值税
对于分期开发的项目，同时包含普通住宅、非普通住宅、非住宅等多种分类的，按先分期再分类（一分法、二分法和三分法）计算土地增值税。
即，先计算每一期某种分类的应缴土地增值税，再汇总每一期的，最后合计所有分期的。
应缴土地增值税=∑每个分期应缴的土地增值税=∑每期每类应缴的土地增值税
每一期第一分类的土地增值税按以下五大步骤计算：
（1）确认应税收入
房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益，包括：货币收入、实物收入以及其他收入。
应税收入为不含税的收入，即应税收入=含税收入-销项税
【注】：计算销项税时，应税收入是否包含土地价款抵减的增值税额存在争议：
① 一种观点认为不包含，即应税收入=含税收入-销项税=含税收入-含税收入÷（1 适用税率）×适用税率=含税收入÷（1 9%）
② 一种观点认为包含，即应税收入=含税收入-销项税=含税收入-（含税收入-当期允许扣除的土地价款）÷（1 适用税率）×适用税率=含税收入÷（1 9%） 当期允许扣除的土地价款÷（1 9%）*9%
本文示例以第2种方法计算土地增值税，即其应税收入应包含土地价款抵减的增值税额。
（2）确认法定扣除项目金额
法定扣除项目金额=（土地成本 开发成本【不含税】）×（1 5%【销售费用和管理费用】 5%【财务费用，提供金融机构证明的允许据实扣除】 20%【房地产开发企业可加计扣除】） 税金【增值税附加】
法定扣除项目包括以下五项：
①取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。
包括土地出让金、契税、拆迁补偿费、城市基础设施配套费及契税、城镇土地使用税等，不同地方也有认定的差别。
【注】：根据国税函[2010]220号文规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。因此，契税虽然在计算增值税的时候不能抵扣，但是在计算土地增值税的时候则可以抵扣。
②房地产开发成本
即大建安，凡涉及增值税的成本均为不含税成本。
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施配套费、公共配套设施费、开发间接费用等。
③ 房地产开发费用
房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（一）（二）项规定（取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本）计算的金额之和的5％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（一）（二）项规定（取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本）计算的金额之和的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
即，开发费用=财务费用【据实扣除】 （土地成本 开发成本）×5%
或 开发费用=（土地成本 开发成本）×10%。
④ 与转让房地产有关的税金
一般而言，与转让房地产有关的税金是指增值税附加，即城市建设维护税 教育费附加 地方教育附加。
⑤财政部规定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按①②项计算的金额之和，加计20％的扣除。
（3）计算增值额
增值额=收入（不含税）-法定扣除项目金额（扣除进项税）
（4）计算增值率
增值率=增值额÷法定扣除项目金额（扣除进项税）
（5）确认税率，计算应纳税额
①增值率≦50％
土地增值税税额=增值额×30％
②50％＜增值率≦100％
土地增值税税额＝增值额×40％－法定扣除项目金额×5％
③100％＜增值率≦200％
土地增值税税额=增值额×50％－法定扣除项目金额×15％
⑤ 增值率＞200％
土地增值税税额=增值额×60％－法定扣除项目金额×35％
3、清缴土地增值税
清缴土地增值税=应缴土地增值税-预缴土地增值税
如果应缴土地增值税少于预缴土地增值税，则可以申请退税。
土地增值税测算表
六、土地增值税计算示例
某市房地产开发企业将其开发的住宅楼盘销售，共取得销售收入38,700万元。企业为开发该项目支付土地出让金6,000万元，土地契税180万元，含税开发成本为15,000万元，进项税1,100万元。项目分一期开发，按普通住宅和非普通住宅“两分法”清算，预征率为普通住宅2.5%、非普通住宅为3%，项目住宅为非普通住宅，则其应纳税额为：
由于按普通住宅和非普通住宅“两分法”清算且项目住宅为非普通住宅，因此项目可以按整体清算计算土地增值税。
1、计算预缴土地增值税
不含税收入=销售收入（含税）-销项税=销售收入-（销售收入-允许扣除的土地价款）÷（1 适用税率）×适用税率
=38,700-（38,700-6,000）÷（1 9%）×9%=36,000万元
土地增值税应预缴税款=预收款（不含税）×预征率= 36,000*3%=1,080万元
2、计算应缴土地增值税
（1）确认应税收入
应税收入=不含税收入=36,000万元
（2）确认法定扣除项目金额
增值税=销项税-进项税
=2,700-1,100=1,600万元
税金=增值税附加=增值税×12%
=1,600×12%=192万元
法定扣除项目金额=（土地成本 开发成本【不含税】）×（1 5% 5% 20%） 税金
=[6,000 180 （15,000-1,100）]×（1 5% 5% 20%） 192=26,296万元
（3）计算增值额
增值额=收入（不含税）-法定扣除项目金额
=36,000-26,296=9,704万元
（4）计算增值率
增值率=增值额÷法定扣除项目金额=9,704÷26,296=36.9%
（5）确认税率，计算应纳税额
增值率≦50％,则应纳土地增值税税额=增值额×30％
=9,704×30％=2,911.2万元
3、计算清缴土地增值税
清缴土地增值税=应缴土地增值税-预缴土地增值税
=2,911.2-1,080=1,831.2万元
土地增值税计算的六个步骤
四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50%。土地增值税税额=增值额×30%
（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的。土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%。土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（四）增值额超过扣除项目金额200%。土地增值税税额=增值税×60%-扣除项目金额×35%
二、土地增值税的扣除项目包括哪些?
计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按上述（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按上述（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六） 转让房地产的全部价款及有关的经济收益，对从事房地产开发的纳税人可按上述（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
三、土地增值税计算方法实例
某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
（一）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；
（二）房地产开发成本为3000万元；
（三）房地产开发费用=500-50 （1000 3000）×5%=650（万元）；
（四）允许扣除的税费为555万元；
（五）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%；允许扣除额=（1000 3000）×20%=800（万元）；
（六）允许扣除的项目金额合计=1000 3000 650 555 800=6005（万元）；
（七）增值额=10000-6005=3995（万元）；
（八）增值率=3995÷6005×100%=66.53%；
（九）应纳税额=3395×40%-6005×5%=1297.75（万元）。
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