营改增实施后，二手房交易税负略降

全面推进“营改增”试点后，“降税减负”效应不断发酵。据了解，在二手房交易方面，该项改革让交易涉及的多项税收都有所降低；且实际办税地点和流程未发生变化，方便于买卖双方进行缴税；同时，二手房交易所开具的增值税发票并无延迟，在缴纳税款且审核通过的情况下，当场就可获得。

房地产交易“营改增”到底改了什么？

中国“营改增”税制改革的初步试点还要追溯到2011年，经过五年多的实践，自今年5月起全面落实，而“营业税”也正式退出历史舞台。

“对于二手房交易来说，目前动静比较大的就是营业税和契税。而营改增政策后，则会体现为增值税和契税。相比其他税收来说，增值税的一个最大利好就是其为价外税，通俗地说，此类税收的计税依据是不含税价格。”易居研究院智库中心研究总监严跃进解释称，防范重复征税、降低税负，正是政府此次税费改革的要点。据西城区地方税务局第二税务所一位工作人员称，营改增之后，二手房交易税负一般会有不同程度的减少，至少是持平，房子的大小与属性关系不大。现在默认的房屋网签价格为含税价格，改革之后，网签价要先换算成不含税价，即网签价格／1.05；存量房最低计税价格5月1日之后也为不含税价格。两者相比，哪个高就用哪个计算税额，在此基础上，根据每个房屋的不同情况计算需要缴纳的税额。

国家税务总局副局长汪康此前曾做过测算，如果房子为交易未满两年的普通住宅，网签价格为100万元，以前是100万乘5%，交5万元的营业税；现在增值税为100万÷（1 5%）×5%=47600元，少交税2400元。“过去100万是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样，所以个人营改增以后交易二手房税负没有增加，而且还略有降低。”

对于契税的变化，严跃进表示，目前全国100万元的房屋，面积基本上在90-144平方米的范围内，按照1.5%的契税进行计算，则契税为1.5万元；但如果按照目前新的政策，则为100/(1 5%)*1.5%即为1.4万元。虽说法律规定了增值税和个人所得税的应纳税人是二手房交易的卖方，契税是对买房征收，但就北京市场上的实际情况来看，这部分税负还是要转嫁到买方身上的。”上述链家地产中介人员告诉记者。

事实上，无论从前期测算还是从目前实际办理情况看，在营改增之后，纳税人个人存量房业务的整体税负是下降的。

在税制变化的同时，原有对非一线城市的营业税优惠政策，依然可以平移过度到增值税征收过程中。

根据财政部2月17日《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，除北上广深四个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

发票即时开具 办税地点流程无改变

房地产行业营改增落实后，除了关心税负问题，普通购房者也十分关注个人买卖二手房在纳税地点和手续上有无变化？

从12366纳税服务热线获知，目前来看，北京地区个人买卖二手房交税手续、办税地点，以及提交材料、办理流程等都没有变化，买卖双方依然要到当地地税部门进行办理。

不仅如此，根据国家税务总局近日发布的《关于明确应该增试点若干征管问题的公告》，明确个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

在严跃进看来，官方虽然未对后续二手房交易的纳税地点和手续等做出明确规定，但大方向是尽量降低成本，同时简化计算方式，民众对此类事项的顾虑可以降低。

记者近日就餐要求开具发票时，就被餐厅工作人员告知，由于营改增刚刚落实，新发票需要等到5月下旬才能开出，那么，对于二手房交易来说，增值税发票可以及时开具吗？

“增值税发票不存在延期开具的问题，只要资料齐全并缴纳了相应税款，地税部门工作人员就可以开出发票。”一位北京链家地产工作人员告诉记者。（来源：中新网、新京报等综合 编辑 | 宋慧芳）