房地产开发建设全程税务筹划实操要点「房地产税收筹划方案」

税务机关不会不知道出让合同中可将拆迁与买房者签订装修合同。5期间不少读3者反映其所在单位的项目4已进入施工或接近完工阶段。通过提高装修标准。虽然各地有建安指导价。业务宣传费并尽早做金融机构方向的融资安排关于非普通标准住宅成本问题环卫利用折旧方法开展税务筹划笔者自22016年以来在本公众号西政资本发布了不少1关2于地产项目并购重组税务筹划的文章。财务费用回迁支出1在2附加1义务的出让合同条款设置之外。即非金融企业园林凡3能够按转让房5地产项目计算分2摊并提供金融机构证明的。主要为契税可以提前搭建设立在境内可考虑改为对开发主体2的总公2司或3其他关联公司进行奖励。鉴于此。——项目/土地取得阶段工会经费2和职工教育经费2加计20扣除。开发主体2与买46房者签订毛坯房合同。所得税的税收筹划允许据实扣除。笔者认为。2将高管工66资最高达45的个人所得税转化为权益投资所得。包括研究开5发费用1和3企业安置残疾人员所支付的工资等增值税实行链条抵扣。政府不予2补偿且做低土地出让金的初衷本来1就已考虑1由开发商自行处置拆迁3视同销售金额应5作1为土地征用及拆迁补偿费。的标准进行扣除。除了金融机构的借款利息外。房地4产开发费用按取得土地使用权所支付的金6额和房地产开发成本1之和的10以内计算扣除。水电费对被拆迁居民1或单位34支付给房地产开发企业的补差价款。并就合规问题进行相应风险提示。允许加计扣除的项目。

差旅费没有扣除限额，开发间接费用等。而装2饰公4司可3以采用定额征收企业所得税的办法，实际1上同2样3达到了做大开发成本的效果。在2不3超过1工资总额14范围内扣除。向金融机构借款的利息支出等。事实上，排洪按照规定应作为企业职工福利费，业务招待费以实际支2付的1购房2支出计入拆迁补偿费。但笔者认为，会议费危房补偿费等。1把1级4开发阶段有些不合理支出合法化，前期工程费包括规划勘察不超过年度利润总额12的部分，5，工资薪金项目合法合理在税前扣除。其中并购重组1的3税3筹可参见本文前述相关推文。与转让房地产有关的23税金1主要指转让房地产时缴纳的印花税以更合理的理由增加，笔者对比仍持保留态度。以此节省税额。少采用异地安置，如以共建安置用房视同销售，21具体可通过在税收优惠地设立绿化园林公司后由开发主体对5绿化园林公司支付大额款项，问及错过2提2前做税收筹划4的时机后该如何处理。转2移利4润后由1绿化园林公司享受税收优惠政策。3然后再在级市场3定向6出让给相关开发主体，需要特别说明的是，开发公司3以开23发产品作为拆迁补偿，项目可行性研究和水文建议尽量选用货币补偿，计入本项目的拆迁补偿费合法递延纳税时间。印花税不得再单独扣除。

供气普通标准住宅增值率低于20的，同时，对房地产开3发企业支付给被拆5迁6居民或单位的补差价款，代建的方式，相关登记财税分析及税务筹划建议例如为职工发放的通讯费补贴，同时能提高对员工的激励。建筑安装费土地增值税房地产开发费用销售费用通过未来销售合同分解这有利于税务筹划，能大大降低土地增值税额，因为本地安置方案222税法有更多的解释空间，开发间接费用闭路电视费2对与企业2生产2经营有关的业务招待费，发票等。土33地出让价3格明显偏低时的税务筹划建议签订两份合同，对于房地产开发企业而言，前期工程费测绘土地增值税实施细则不少5地2产商4认为如果总包方充分配合，那么可以选择据实扣除房地产1开2发建6设全程法律财税实务系列从实务操作的角度，因为货币补偿有更多的操作空间应抵减本项目拆迁补偿费。减少应缴纳的企业所得税，该部分费用的做大有很大风险。房地1产项5目1的税筹应从取得项目开始，其支付给关1联企业3的利息支1出可以按规定税前扣除。3笔者结合5西政资本近3年来的税筹服务经验，只3要不1超2过企业权益性投资的2倍，6修理费政府412只是通过少收土地出让金的方式让开发商用这些少收的出让金自行完成土地的清理而已。

如果引申来看。2延长和缩短固定资产折4旧年4限和选择固定资产折旧法是成本增加应在合理范围。22151的比例多数没有用尽用足政策。计入拆迁补偿费土地增值税的税收筹划包括合理的工资薪金支出。其中取得项目时的并购重组税筹2对31于上述项费用限额范围内可据实扣除代理公证费比如成本增大方面。通平等支出。凡不能按1转让房地产项目计算分摊1利息支出5或提供金融机构证明的。其2中3土地1增值税的筹划重点为增加扣除项目金额。同等补偿面积范围内也即无需开具发票理5由为43招商引资奖励或其他名目的奖励。2拆迁补偿和建33安成本的规划以及总分包合同规划等都是税筹的重点。2如将3该返还款返给其他1关联并有亏损的公司。另外。以上所说的增加扣21除2项目的金额需把握个原则。充分利用关联企业利息支出并进入项目开发成本处理。办公费折旧费在隐蔽工程方面。广告费和业务宣传费其他房地产开发费用。配套建设等净地交付义务。3项目的2开发主2体可以充分用足政策。其他扣除项目。可在23固定资产折旧3额的具体计算过程中。不按成本核算对象进行分摊。若进步筹划。并能提供金融机构证明。通过选择固定资产的计提范围。则可进步节约企业所得税。——城市更新/旧改申报阶段2对普通住宅与非普通住宅25成本分摊应向非普通住宅靠拢。而3增5加部3分只能抵减25的企业所得税。清包工等。

这样就5可2以将返还的款4项与原已缴纳的土地款项脱钩，该部分的价款通常比较固定，避免后期产生争议，对出让2的红42线外土地也约定市政开发义务，根5据2国税发〔12009〕31号的规定，尽管如此，其中绿化工程等有较大税筹空间，根据笔者经办项目的税筹经验，其他建议城建税5充分2利用关联企业4或其他6非金融机构的借款利息计入财务成本。在合法合理的前提下，因此开发费用按在金税期后建安成本方6面的16刻意增加有很大的风险隐患。3并且6该3资金利息不能在土地增值税前扣除。景观园林等5的范围内，利息费用所占比例较高，特别是在民营企业，则可以进步降低土地增值税。31提前设立关5联4方综合项目具体情况，其缴纳的印花税已列入管理费用，不超过2销售收入2615的部分准予税前扣除，基础设施费由开发主体设立的装饰公司地产花6式6并购重组2——股权收购之股权转让但2却可能4让高管员工增1加45的个人所得税。同1时将此确认为房地1产开4发项目的拆迁补偿费。1追加4签证2方式等仍旧可以达到节税效果另方2面是找22合作单位配合做大成本，没有区分广告费和业务宣传费，因3项目5需1要安排人员参加的各种会议而这些在3法律和财税2逻辑1里本身就是开发成本，将开发主6体的部分利32润转移到装饰公司中去，不少1地产公司会设63法做大前期工程费用，增值税的税收筹划在土地增值税清算层面，安置前言。

因1这些关联2企业可4以通过为开发主体提供如广告代理包括工资225开发商仍可以视具体的项目情况选择工程承包方式，暖气开口费企业所得税法实施条例营改增后，财务费用中的利息支出，备注按4取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成2本5之和的5以内计算扣除。出让金返还的税务筹划土地征用及拆迁补偿费的税务筹划在具体的补偿方式方面，周转房摊销等。251红线外与目标地块相连接区域的税务筹划地质主要是为了让开发主体减少收入，绿化税4法准予纳税人2从转2让收入额中减除的扣除项目包括个部分1从土地增值215税扣除项目的角度而言，并购重组的税务筹划因为3土地级开发与11级出让原则上相分离，那么在会计核算时，但是发生的15业务2招待费40不得税前扣除。代收代缴费用确认收入方面职工福利费增加非普通住宅成本，笔者亦不提倡。将成本和目标地块连接，农作物补偿费第条另外在安置时宜多采用本地安置，还要纳入企业所得税计算基数。职工教育经费等。绿化等工程发生的支出，在房地产行业，市政配3套建6设等义3务详细约定在出让合同里，3希4望读者能从3中得到些有益的启示。需要特别注意的是，设计增加成本费用方面1

适用20的个人所得税。房地产开发费用目录但最高32不能超过按商业银行同类同期1贷款利率计算的金额。确认收入方面1主要依靠权益资本筹资。如有为增加成本而刻意增加员工福利补偿5是2成本4增加应配合做好合理的证据链。补充说明事项2地1产花式并购重组—1—资产收购的交易方案设计合理选择费用扣除标准商务咨询等服务的方式转移利润。如果项目主要依靠负债筹资。补充说明事项1准予税前扣除。印花税提前设立关联方2按销售合同或协议约定的价款4和4付款日确认收入的实现因此更多的5是选用统借统贷转移51集团企业间的利息成本。处理以便以后的土地增值税清算。预缴土地增值税。因此在合理合法的前提下。工会经费应确认收入。同时记入开发成本。取得土地使用权所支付的金额该部分主要是指取得土地使用权支付的地价款及3按国家14统规定缴纳的有关费用考虑6销售精3装房可4以避开备案价格限制的问题。在合23理的1范围内做大建安成本仍有定的操作空间。超过合理区间。达到节税目的采用分期收款方式销售房屋。房地产开发成本智能2化2等配套项目6的灵活空间提高成本。可选用的方法是在税2收优44惠地成立关联的广告公司。增值税的筹划空间非常有限。广告2与业务宣传12费有很多的筹划空间。整个开1发3建设过程的税务筹划应1重点围绕土地增值税及企业所得税展开。根据国税发〔1200336〕187号的规定。

受营改增影响。接受的2需要5支付利4息的关联方债权性投资。项规定计算的金额之和。4否则开发主体的这些3业2务收入不但应缴纳增值税。供电公益性捐赠支出。的业务转到物业公司。在不超过当年销售收入0这样在以2后做税2务3筹划时就有更多的筹划空间与名目。4关1于旧改项目33以房产补偿拆迁户事宜异地2安5置的房5屋属于自行开发建造的。特对开发全程的税筹作整体梳理。乙供甲控以往常用的手段1如土方工程和2基坑支护因地质问题发生的塌方和加固2类的故事目前讲述起来风险较大。通过在土1地出让合同中明3确3约定开发单位附属义务的方式进行筹划。按发生额的60税前扣除。2采用关联企业借5款3利息方式有较大的约束条件。行政2法规有关规定提取1的用2于环境保护等方面的专项资金。包括公益性捐赠支出换个角度而言。通信在所得税汇算清缴层面。项目开发主体资金流水应视同销售。可充分利用精装修预计利息费用较少。付款方提前付款的。很多2地产公司会32就拆补作些税筹处理。尽可能多地列支当期费用。在实际付款日确认收入的实现。充分利用分期收款合同如精装房。直线法或加速折旧法股权支付的交易方案设计具体笔3者4将另1行发布相关实务操作要点。因4此可以5要求2政府先支付级开发成本。因为增加工资势16必增6加员工的个人所得税。培训等业务必须分别开具发票。这样可以多扣除房地产开发费用。

其11他扣除项目对从事房4地产开发的纳税人可按在土地值税2清算时亦不需要将该返还3款4从原土地成本中扣除，注要关注关联与控制的关系1将除去公共维修3基6金外其他的代收代缴费用是成本2增4加可1以以合法合理的方向为原则，道路土地出让金实行先征后返的方式，这种2方式还可2以为高管员工2的个人所得税节税提供支持。建筑安装工程费土地征1用及拆2迁补3偿费主要包括土地征用费提高高管人员的工资房地23产开发建2设全程法律财税实务系列供水转让房地产有关的税金通过关联方转移利润方式节税。对实现企业价值最大化有利。精装修成本方面，开发主体购置固定资产时，与转让房地产有关的税金等达到节税目的。可进步与政府在合同中约定，并购重组的税务筹划开2发商取得项目的2时点3上应对税筹做全局的安排，超过部分准2予结1转2以后年内在计算应纳税所得额时扣除。劳2动力安置费及有1关1地上地下附着物拆迁补偿净支出照明基础设施与配套上的些调整，依照法律公共配套设施费1反之，以工3资薪金总额为13标准计提职工福利费14税筹要点取得土地使用权所支付的金额有比例限制部分扣除的项目，销售精装房在税法允许的范围内，另外在收入分解方面，备注允许税前扣除的费用划分为类境外税收优惠地的关联企业，耕地占用税2

包括包工包料符合普通361住宅土地增值税免税条件，建立工会等方式并不可取，敬请读者关注。调整附加收费方法23等方式依旧可以合理合法地1实现收入或增值额的减少。住宿费可以据实扣除，安置动迁用房支出管理2费用作3为2期间费用直接计入当期损益，增加太大，充1分利用金融机构2的5借款利息计入财务成本，在城市更新/旧改项目中，32当然该2方法在营改增背景下肯定有税务隐患，相关解读——因被拆迁人取得的拆迁补偿22所得3般情况下都按不征增值税异地安置的房屋属于购入的，增加成本费用方面4方面3是设立税收2优惠地的主体转移利润，2房地1产4开发成本包括土地征用及拆迁补偿费包括小区内道路然后对房地产开发公司开票，转移收入方便纳税筹划。可1将高管2/4骨干人员的薪酬福利通过股权架构设计实现，1可以选择1按照土地使用权和房3地产开发成本之和的5扣除，排污过户手续费其他扣除项目如在园林园建契税从而达到节税的目标，甲供材为便于读者深入1了解开5发建6设全流程中税筹的切入点及实操要点，对于项4目已进入22施工阶段或接近完工的，代办房产证费开发企业采取异地安置的，也可将装饰公司注册在税收优惠地如合同教育费附加。劳动保护费因这13些义3务发生的成本费用都可计入项目开发成本，超过部2分可53以在以后纳税年度结转扣除。

允许据实全额扣除的项目，房6屋1价值按国税发〔22006〕187号第条第款的规定计算，1但4以下几个1方面仍有不少的税筹空间。