增值税

Q

1.物业公司取得的物业管理费、停车费、广告费、水电费等收入，如何计算缴纳增值税？

（1）物业管理费适用6%的税率。

（2）若将小区的墙面、电梯作为广告位出租用于广告发布，应按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用11%（2018年5月1日起为10%，下同）的税率。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

（3）停车费按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用11%的税率。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

（4）根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）的规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

（5）提供物业管理服务的一般纳税人，向服务接受方收取的电费，按17% （2018年5月1日起为16%，下同）的适用税率计算缴纳增值税，其相应的进项税额可以按规定抵扣。

提供物业管理服务的小规模纳税人，向服务接受方收取的电费，按3%的征收率计算缴纳增值税。

Q

2.提供物业管理服务的纳税人向服务接受方收取的自来水水费如何开具增值税专用发票？

（1）提供物业管理服务的一般纳税人向服务接受方收取的自来水水费，按照简易计税方法依3%的征收率，对收取的自来水水费可全额开具增值税专用发票。

（2）提供物业管理服务的小规模纳税人向服务接受方收取的自来水水费，可按照简易计税方法依3%的征收率，对收取的自来水水费向主管税务机关申请全额开具增值税专用发票。

Q

3.物业公司代收水、电、暖气费问题如何征税？

物业公司代收水电费、暖气费，可暂按以下政策规定执行。

（一)如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税。

（二）物业公司代收水电费、暖气费等，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

1、物业公司不垫付资金；

2、水、电暖气费的销货方，将发票直接开具给客户，并由物业公司转交给客户；

3、物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

Q

4.物业公司将代开发商管理的房屋出租，房屋产权不属于物业公司的，如何计税？

物业公司提供房屋出租，不管是否取得产权，均按不动产经营租赁缴纳增值税，应按照不动产租赁适用税率开具增值税发票。其中，一般纳税人适用税率为11%，小规模纳税人适用的征收率为5%。一般纳税人出租的不动产在2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法征税，征收率为5%。

Q

5.纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，如何计算缴纳增值税？

纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，所签订租赁合同约定租期为20年（含）以上,并一次性收取租金的，按转让建筑物永久使用权，依销售不动产的规定征收增值税；否则，按不动产租赁征收增值税。

企业所得税

Q

6. 物业公司预收业主跨年度的物业管理费，应在何时确认企业所得税收入？

答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定：“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”

根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第二条第四款第八项规定：“长期为客户提供重复的劳动收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。”

因此，物业公司预收业主跨年度的物业管理费，在实际提供物业管理服务时确认企业所得税收入。

其他税种

Q

7.某小区地面规划了部分停车位，物业公司对该部分停车位进行管理，收取停车费。那么，对于地面的停车位，是否需要按规定缴纳房产税?

答：根据财税地字〔1987〕3号文对房产的解释，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。很显然，地面停车位不属于房产，不需要缴纳房产税。

Q

8.物业公司管理锅炉房，是否符合兼营供热企业享受财税（2016）94号文件规定的房产税、城镇土地使用税优惠政策？

答：根据《财政部 国家税务总局关于供热企业增值税 房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税（2016）94号）第二条规定：“自2016年1月1日至2018年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税;对供热企业其他厂房及土地，应当按规定征收房产税、城镇土地使用税。