1 PPP基建项目合同价格生成理论
由于大多PPP基建项目是社会投资先行项目建设，后通过获得项目运营的收益对投资进行回报，遵循投资逐利性原则，PPP项目社会资本会同时应用项目经济评价理论和项目全寿命成本管理理论，针对预测的未来投资和收益平衡情况做出投资决策。
1.1 项目经济评价理论
建设项目经济评价理论是PPP房建工程合同价格的主理论，其理论的原生作用是在预测、选址、建设方案等项研究的基础上，对项目投入产出的各种经济因素进行调查研究，通过多项指标的测算，对项目的经济合理性、财务可行性及抗风险能力做出定性和定量的分析与评价，为项目决策提供主要依据。
1.2 PPP房建工程合同价格本质
假设房建工程项目政策、营商、自然、人文、安全等环境满足建设期和特许经营期要求，建设和运营各项活动可控，财务和税务条件基本稳定，支出和收入各类数据可预测，按不变价格设计寿命内收益远大于投入，且项目各类风险在政府方和社会投资人承受范围。按一定合同条件进行市场招标竞争，根据项目经济评价测算，中标社会投资人履约后获取项目运营期前段特许经营期的收益，政府方获取其余收益，从而实现共赢。
1.3 项目财务评价主要内容
（1）项目盈利能力。主要分析指标包括，项目投资财务内部收益率和财务净现值、项目资本金财务内部收益率、投资回收期、总投资收益率和项目资本金净利润率。
（2）偿债能力。主要分析指标包括，利息备付率、偿债备付率和资产负债率。
（3）财务生存能力。主要分析项目是否有足够的净现金流量维持正常运营，以实现财务可持续性。
2 项目全寿命成本管理理论
建设工程项目全寿命管理理论是PPP房建工程合同价格的辅理论，其追求建设工程项目在全寿命周期内建设成本和运营成本的合计值最小化，目前实操应用以定性为主、定量为辅，多停留在设计理念上。由于PPP房建工程项目合同条件约定，特许经营期结束前社会投资人须完成达到设计要求的大修理工作后才能移交给政府方，针对特许经营期已超过部分建筑设施使用寿命，在量化实体工程投运期维护成本数额时缺乏具体计算规则，一般使用经验值。
2.1 建造成本
（1）一类费用。项目中建安工程费用与建设功能、建设规模、建设标准、建设经济指标正相关，在建设程序不同阶段存在不同的造价形式，PPP房建工程项目会发生对社会投资人和施工承包人的两次招标竞争发包，通常前者以初步设计成果进行发包、后者以SPV项目公司完成的设计施工图成果进行发包，项目最终固定资产的财务计算基数采用建设工程施工合同竣工结算额。
（2）二类费用。建设工程其他费用与一类费用额正相关，根据PPP项目特点，其中建设用地政策处理费用由政府方承担，其他二类费用总额通过PPP项目合同招标投标生成，反映了社会投资人在建设期项目管理能力，一般按投标报价包干。
2.2 运维成本
（1）日常维护成本。建成的实体工程投入运行后，尤其在特许经营期，为让使用者获得合理的专业服务和便捷性，维持和保证既有设施使用功能和效率，需要对实体工程进行日常维护，为降低日常维护成本，应保证实体质量的耐久性而适当提高一类费用。
（2）移交前大修理费。房建工程中结构工程一般设计寿命为50年，其他工程则不能达到与结构工程一致的使用寿命，由于房建工程PPP项目特许经营期时间较长，超过一些机电设备和装饰工程的使用寿命，特许经营期结束前完成大修达到设计功能条件是合同条件，则会发生机电设备和装饰工程更换。
3 PPP房建工程项目合同价格测算技术路线
PPP房建工程项目合同价格测算基于建设期和运营期大量经济参数的选用和测算，涉及跨阶段跨专业的知识体系，计算过程复杂，为达到社会资本投资人期望收益，必须按一定的技术流程进行计算。
4 房建工程PPP项目合同价格测算
根据上述测算技术路线，房建工程PPP项目合同价格使建设期投资额与特许经营期建立关联，是基于对项目未来收支预测后进行计算，既需要工程造价专业的准确计算，也需要其他专业的对应测算，因项目每年发生的收支数额不均衡，考虑资金的时间价值，所选用的计算数学模型存在较大的系统性。
4.1 数学模型
4.1.1 模型专业基础知识体系
房建工程投入运营后，发生日常物业租赁收入和运维支出，需要物业管理专业和财务管理专业测定数额。PPP合同特许经营期确定，主要依据建设项目决策技术，需要投资咨询专业和法务专业判定风险成本。针对房建工程特许经营期结束前的大修理费用，需要以上所有专业知识的互动。
4.1.2 主要相关经济参数
针对建设工程PPP项目，当社会资本财务内部收益率取值一定时，社会资本项目投资总额、项目特许经营期成为核心指标，也是PPP项目合同价格最重要的表现形式，需要相关经济参数作为测算的基础数据，通常采用专项表格计算。
（1）社会资本项目投资总额。指项目建设期末，根据建设成本总额分摊给社会资本的投资额，可以认为是项目特许经营期初t=0时现金流出量。
（2）项目主要营业收入。指特许经营期场地使用费收入、配套商业运营收入、停车费收入、物业增值服务收入等，一般会随着物价及社会经济增长而调整。
（3）经营成本和税费。指特许经营期内项目各项支出，包括借款利息、日常经营成本、大修理费、增值税、所得税等。
4.2 测算要点
4.2.1 收入预测
根据物业专业管理经验数据，房建工程建成投入运行后，需要一定时间的市场培育期，则在预测营业收入时，初期应从较低收入单价和较低设计产能利用率开始，逐年提升至满负荷，再分期提升收入单价，选用各期收入单价时按现行市场不变价格取定。
4.2.2 常规支出测算
PPP项目主要发生工程建设期支出和特许经营期支出。建设期支出与项目概算同口径，按社会投资人考虑竞争后的下浮概算为准，一般不考虑建设用地成本支出。
4.2.3 大修理费
房建工程PPP项目的特许经营期通常在15-20年间，进行大修理的判断标准是房建工程中使用寿命小于特许经营期的设施和内容应进行更换和修缮。
（1）机电设备。根据产品统计数据，高低压配电设备、消防风机、电梯、空调机组、建筑智能设备、水泵使用寿命分别是30年、20年、15-20年、10-15年、5-8年、5-8年，建筑智能设备、水泵需要更换多次，空调机组需要更换一次，高低压配电柜、消防风机、电梯设备纳入系统大修。
（2）机电系统。根据物业管理经验，水龙头、光源、开关面板、摄像头等易耗品更换，电梯、水箱清洗、空调清洗等正常维保，均属于日常维修；针对系统磨损和老化发生的检修属于大修理范围,针对卫生洁具、灯具、风口等视觉要求高的内容纳入装饰工程大修理范围。
（3）装饰工程。根据房建工程使用经验，建筑室内装饰合理使用年限为10-15年，室外景观中的硬质铺装、饰面工程因更受气候条件考验，合理使用年限会比室内的更短，同时建筑幕墙的设计寿命是25年。
4.2.4 现金流量表
将建设期和特许经营期所有收支均归集于一张表，其中建设期成本按年分期支出，包括建设期利息；建设期成本中社会资本部分，不能按设计寿命的经营期折旧摊销，应在特许经营期内摊销完毕；特许经营期发生的流动资金，一般根据收入的一定比例计算，随着业务量递增发生增量，特许经营期结束全额回收；因特许经营期结束将物业无偿转让给政府方，则不能考虑整体物业残值回收。
4.2.5 特许经营期计算
先假设特许经营期，依次用表格计算项目建设期成本、特许经营期收入、经营成本、固定资产折旧摊销、借款还本付息、利润损益，由此形成现金流量表，根据每年净现金流量数列，按社会资本财务内部收益率（FIRR）计算公式计算出相应的财务内部收益率，将此数据与财务内部收益率期望值比较，如低于期望值则延长特许经营期，如高于期望值则缩短特许经营期，用内插法确定与期望值对应的特许经营期年限。
5 结论
5.1 PPP项目合同约束存在法律空白
PPP项目合同体系改变了我国基本建设程序常规的项目法人制，政府代表方与社会投资人组成的SPV项目公司在不改变项目所占土地和建成物业权属的条件下，根据PPP项目合同条件，完成政府代表方前期工作后的后续项目建设任务，在特许经营期获取收益，以此收益回报社会投资人的相应投资。
5.2 税后财务内部收益率是核心经济指标
房建工程PPP合同价格测算应用建设项目经济评价理论时，存在多个判定项目可行的经济指标，包括税前和税后的净现值、财务内部收益率等，按不同经济指标作为基准时会计算出不同的特许经营期，考虑社会投资风险、责任和效益，减少建设期成本测算准确度不足的干扰，以税后财务内部收益率为核心经济指标用以计算特许经营期更显合理。
5.3 大修理费是测算难点
根据房建工程PPP项目合同价格计算情况，PPP项目中新建工程建设成本内容与一般建设工程并无二致，但以社会投资人角度，相应固定资产折旧年限由工程设计寿命缩短为特许经营期，在特许经营期结束前，必须进行必要的大修后才能移交给SPV公司的政府方。由于在特许经营期内确定房建工程及其附属工程大修理的内容和估价，需要整合设计管理、物业管理、工程管理、造价管理多个岗位，同时跨越土建、装饰、机电、市政、景观等专业，相应费用测算超有难度。
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
