陕西省城镇土地使用使用税税率(西安市城镇土地使用税税率)

我们应xxxx置业有限公司的邀请，根据该公司提供的相关数据，在以下假设条件下。对该公司的涉税费事项进行推定，从理论上推演xxx置业有限公司承担的税收责任以及法律后果。

一是该公司只开发一个项目即xxxx项目，提供的该项目数据真实可靠；该项目严格按照规划进行，无修改和变动；

二是没有列明的的所有的支出都能按照规定取得法定报销票据；

三是所有的法定报销凭据应该取得增值税专用发票的已经全部取得，并且能取得法定税率增值税专用发票的全部取得，无征收率专用增值税专用发票替代法定税率增值税专用发票现象；

四是企业财务管理制度规范、落实到位、财务内控运行有效；

五是所有的经营行为都在合规合法的范围内持续有效运行等假设情形下；

六假设在一个时点该公司开发的xxx项目的房屋都能全部销售，并在规定的时间节点上2024年12月31日进行土地增值税清算。

企业概况；该公司成立2020年5月19日，法人代表xxxx，注册资金5000万元。经营范围房地产开发经营、房屋销售、房地产信息服务、房地产中介服务、物业管理服务、建筑材料销售等； 注册地址;陕西省xxx市xxx路东段路北2-110商铺。

xxxx苑项目：该项目位于xx市xx路西侧、xx小区东南角。该项目规划用地31.76亩，21175.65平方米，性质是居住用地。该项目2020年10月21日取得建设用地规划许可证（x规地子第2020009号）；容积率≤2.4，建筑密度≤20%，建筑高度36米，绿地率≤30%；2021年7月2日取得不动产权证，权利类型是国有建设用地使用权，权利性质是出让，用途是城镇住宅用地，使用期限2020年3月4日至2090年3月3日；2021年8月4日取得建设工程施工许可证，该项目由xxx有限公司勘察，xx建筑设计院有限公司设计，由xx建筑有限责任公司建设，xx建设管理咨询有限公司监理。

xxxx建设项目明细单

名称	建设总面积	地上面积	地下面积	地上层数	地下层数
1住宅	9225.51	8242.03	983.48	12	1
2住宅	3410.49	3149.17	261.32	11	1
3住宅	6428.92	5709.52	719.40	11	1
4住宅	3410.49	3149.17	261.32	11	1
5住宅	6173.52	5709.52	464.00	11	1
6住宅	3000.10	2770.57	229.53	11	1
7住宅	5906.79	5456.19	450.6	11	1
8住宅	6163.61	5663.63	499.98	11	1
9商议楼	674.11	674.11	00	2	0
10综合楼	416.27	416.27	00	2	0
大门门卫	11.76	11.76	00	1	0
公测	35.64	35.64	00	1	0
地下车库	9261.49		9261.49

该工程总面积54118.70平方米，其中地上建筑面积40987.58平方米，地下建筑面积13131.12平方米。合同工期2021年8月1日至2024年4月1日。合同金额8280.16万元。

从以上数据上分析，该公司xxxx项目属于普通住宅（根据陕财税[2006]78号“即对我省“普通标准住宅”的认定标准确定为，同时满足下列条件的住宅：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。）该项目进展较快，但是土地使用权从第三方取得，可能存在瑕疵。

一、xxxx置业公司成立环节涉及税收

该公司成立2020年5月19日，法人代表xxx，注册资金5000万元。经营范围房地产开发经营、房屋销售、房地产信息服务、房地产中介服务、物业管理服务、建筑材料销售等；成立环节主要涉及资金账簿印花税，印花税税率万分之五，减半征收。

本环节税款计算

应交印花税=5000万×0.5‰×50%=1.25万元。

政策依据：1、《财政部税务总局关于对营业账簿减免印花税的通知》（财税【2018】50号）

2、中华人民共和国印花税暂行条例（2011修订）记载资金的账按照实收资本和资本公积的万分之五（2018年5月1日后减半）

二、土地取得环节涉及税费

2020年10月21日取得建设用地规划许可证，2021年7月取得不动产权证，面积是21，175.65平方米。推测该土地实际占用的期限至少在2020年10月之前。根据市场监管部门的登记信息，该土地取得的成本为2000万元。取得土地环节涉及的税种主要有：印花税、契税、土地使用税。印花税依据产权转移书据适用税率万分之五，契税陕西省规定契税税率3%。土地使用税华阴市规定该地段每年每平方米7元，按季征收。

本环节税款计算：

应缴纳印花税=2000万×0.5‰=1万

应缴纳契税 =2000×3%=60万

截止到2021年10月底应缴纳的土地使用税：21，175.65×7÷12×13（13个月2020年10月至今）=160582.01元。

政策依据：1、中华人民共和国印花税暂行条例（2011修订）“产权转移书据，注：包含财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，所载金额的万分之五”

2、《中华人民共和国契税法》第二条本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：（一）土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；（三）房屋买卖、赠与、互换。前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。根据《中华人民共和国契税法》的授权规定，统筹考虑我省国民经济和社会发展等情况，制定我省契税具体适用税率、相关减免税政策如下：陕西省契税适用税率为3%。

3、《xxx市人民政府关于调整城镇土地使用税征税范围和税额标准的通知》 x政发【2019】7号“城市一等地xx公路以西， xxx以东，连霍高速以北，郑西高速铁路以南”每年7元/平方米。

三、 勘查设计监理环节

同xx工程有限公司签订勘察设计合同，约定勘察设计费 万元，与xxx筑设计院有限公司签订工程设计合同，约定设计费 万元。与xxx建设管理咨询有限公司签订工程监理合同，约定工程监理费 万元。

本环节主要涉及税金：印花税，印花税依据建筑工程勘测设计合同，适用税率万分之五。

印花税计算：

印花税=（00 0）×0.5‰=

政策依据：：1、中华人民共和国印花税暂行条例（2011修订）“建设工程勘察设计合同按照所载金额的万分之五征收。

风险与疑点：是否按照规定取得6%的增值税专用发票。（设计和勘查服务均属于现代服务，适用增值税税率为6%。）

四、项目开发环节

根 据工程施工许可证信息，陕西xx建筑有限责任公司与该公司签订建设工程施工合同，合同金额8280.16万元。

本环节涉及增值税、印花税，建筑服务适用增值税税率9%，建筑安装工程合同印花税税率为万分之三。

印花税计算：应交印花税=8280.16×0.3‰=24840.48

政策依据：中华人民共和国印花税暂行条例（2011修订）建筑安装工程合同，承包金额的万分之三。

风险与疑点：是否取得9%的增值税专用发票，是否按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号 ）第四条第三款规定，（三）提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。该公司公司取得的建筑服务发票，必须在备注栏注明“项目名称”和“项目地点”，否则视为不合规票据，不得抵扣增值税、不得在企业所得税前列支，也不得在土地增值税清算环节扣除。

五、房屋的预售环节

假定该公司全部取得预售证并达到可以预售的条件。假定该企业某一个时间段（2024年12月31日某一个时间节点）全部预售。

序列	名称	单价	平方/个	金额	备注
1	普通住宅/商铺	4500	42000	18900万
2	车位	50000	330	1650万
3	地下室	2500	4235.01	1058.75万
合计	21608.75万

1、增值税：

21608.75万÷（1 9%）×3%=594.74万

2、城建税：

594.74*7%=41.84万元

3、教育费附加：

594.74*3%=17.84万元

4、地方教育费附加：

594.74*2%=11.9万元

5、水利基金：

21608.75/1.09*0.05%=9.91万元

6、销售合同印花税：

21608.75/1.09*0.3‰=6.48万元

政策依据：《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1 适用税率或征收率）×3%。适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。预征依据：预收款÷（1 适用税率或征收率）

7、土地增值税

预缴土地增值税=（预收账款-预缴增值税）×土地增值税预征率预缴税款

（21608.75万-594.74万）×1%=210.13万

政策依据： 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号 ） “营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

预缴土地增值税=（预收账款-预缴增值税）×土地增值税预征率预缴税款

政策依据：

陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告（陕西省地方税务局公告2016年第1号）“设区市的市区普通住宅土地增值税预征率由1.5%下调至1%。”

8、企业所得税

企业所得税：预收账款÷（1 税率）×5%×25%；

21608.75万÷（1 9%）×5%×25%=247.80万。

政策依据：国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%. 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额

1. 陕西省国家税务局 陕西省地方税务局转发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（陕国税发[2009]88号 ）“企业销售未完工开发产品属于经济适用房、限价房和危改房项目的，其计税毛利率暂定为3%;企业销售未完工开发产品属于非经济适用房、限价房和危改房项目的，其预计计税毛利率暂定为：开发项目位于西安市城区和郊区的为15%，开发项目位于地级市城区及郊区的为10%，开发项目位于其他地区的为5%。”

注意点：1、房地产企业收取预售款应开具增值税发票，使用“未发生销售行为的不征税项目下的602销售自行开发的房地产项目预收款编码，发票税率栏填写不征税”不得开著增值税专用发票。国家税务总局公告2016年53号

2、教育费附加、地方教育费附加缴费义务人的优惠按月销售不超过10万元的免征。

风险一：预收款未及时确认：按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。 实务中，房地产开发企业预售房产，在收取房款前，一般会收到购房者的定金、订金、诚意金和认购金等款项。从法律意义来分析，定金具有担保作用，合同双方均受法律限制；订金、诚意金、认购金均非法律概念，一般为房地产开发企业取得预售许可证前，因无法签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，而向购房意向人收取的非正式约定款项。目前，这些款项中，哪些属于预收款，相关税收政策并没有作出详细规定。不过，结合这些款项的法律意义，及各地税务机关执行口径来看，比较一致的观点是：房地产企业收取的定金应视为预收款项，而诚意金、订金、认购金等则不应视为预收款项。签订了正式的《房地产预售合同》，合同中约定，以诚意金、订金、认购金冲抵购房款。

风险二、土地增值税预交不足：企业采用“不含税收入=预售房款÷（1 9%）”的公式，计算出不含税收入并据此计算、申报缴纳了土地增值税。　《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据＝预收款-应预缴增值税税款。因房地产开发项目在未完工产品预售阶段所收取的款项，尚未达到增值税纳税义务发生条件，相关款项作为预收款，仅须预缴增值税。因此，对房地产企业来说，土地增值税预缴的计征依据，有且只有两个选择：要么按预收款全额确定，要么按预收款减去増值税预缴税额确定。

风险三：企业所得税确认收入不足额；《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

根据上述规定，确认企业所得税应税收入的判断标准，与增值税及土地增值税有所不同。增值税及土地增值税强调“预收款”，而企业所得税强调的是“合同或协议约定的价款和付款日”，以实际收到的预收款总额确认应税所得，存在未足额确认的风险。