六朝古都南京市历史悠久，文化底蕴深厚，这些年经济发展可圈可点。南京市目前房价约3.4万元/m2，全国排名第8（省内排名第1），这几年房价比较平稳，被隔壁的杭州市抛在身后。那南京房价能否迎头而上，再次超过杭州呢？
一、基本情况
南京，特大城市，东部地区重要的中心城市。面积6587.02平方公里，在省内属于面积较小的城市。
二、经济情况
1、2021年GDP16355.32亿元，全国排名第10（省内排名第2），比上年增长7.5%，低于全省平均8.6%的增长率；人均GDP17.36万元，省内排名第3；人均可支配收入66140元（城镇居民73593元，农村居民32701元），远高于全省的47498元（城镇居民57743元，农村居民26791元）。
2、2010年GDP5010.36亿元，2021年是2010年的3.26倍；高于全省同期平均的2.84倍。
3、城镇居民人均可支配收入：2021年是2010年28312元的2.60倍；同期全省为2.52倍。
4、农村居民人均可支配收入：2021年是2010年11128元的2.41倍；同期全省为2.94倍。
从以上数据可以看出：南京市2021年受疫情影响，经济发展落后于全省平均水平；南京虽为省会，但经济水平在全省并不是最高的！
三、人口情况
1、2021年常住人口942.34万人，比上年增加10.37万人，城镇化率86.9%；2020年户籍人口722.57万人，比上年增加12.75万人。
2、2016年常住人口827万人；户籍人口662.79万人。
3、2010年常住人口800.76万人；户籍人口632.42万人。
从以上数据可以看出：南京市对外来人口吸引力较强，发展后劲十足。
四、房地产情况
1、房价涨幅：目前房价是2015低点的约1.5倍，涨幅尚可。
2、销售面积：2021年成交约1300万平米，折合人均1.38平米；低于全省1.95平米的人均水平！
3、人均住房面积：城镇居民人均面积约43平方米，稍高于全国平均水平，在省会城市中属于平均水平较高的。
4、城镇化率：高于全省73.94%的平均水平。
五、潜力分析
1、南京地位十分重要，是中华文明的重要发祥地，是南方的中心城市，是重要的科教中心。
2、杭州这几年电商产业发达，大量从业人员也收入较高，推动了杭州房价暴涨；但目前电商产业已到天花板，发展已呈现疲态，较多企业开始裁员。
3、南京发展一直中规中矩，制造业相对发达，在提高省会城市首位度的战略下，南京的发展表现出强势；但在省内杭州的首位度更高更强势。
4、在外来人口增量上，杭州目前大于南京；同时人均住房面积杭州低于南京，潜在刚需更多。
5、杭州2021年人均可支配收入高达67709元（其中城镇居民为74700元，农村居民为42692元），从数据看出城镇居民收入与南京基本持平，但农村居民收入远高于南京。
综上所述，南京的地位在省内较为尴尬，经济水平目前稍落后于苏州、无锡，在省内经济辐射效应不强；周边又面临了上海和杭州的强烈挤压和竞争，同时隔壁省会合肥这些年经济发展也可圈可点，逐步增强对省内兄弟的影响力；南京面积不大，也是比较明显的短板，且目前城市人口规模仍未超过千万。2021年南京因疫情的影响导致经济发展较慢，目前南京又发生了疫情。长期来看，南京仍是非常重要的城市，非常值得期待！
即使目前房地产调控逐步放松，但2022年南京房价横盘的可能性更大，目前二手房库存数量仍较为惊人！
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