总的来说二战以来，发达国家和发展中国家的房价都经历了快速上涨的过程，只要经济增长，几乎无一例外。
第一个证据是发达国家的。第二次世界大战结束后的1946年，到2016年这70年的时间里，像美国、日本、法国、英国、韩国等十几个个主要发达国家的房价，年均上涨6.6%左右。这是个很快的增速，直接导致房价累计上涨100多倍，扣除物价因素以后，还有5倍多。
第二个是发展中国家的。二战以后，很多发展中国家先后经历了快速的经济增长，在经济增长的过程中，也都同时经历了快速的房价上涨。比如马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等等，随着经济的增长，房价都快速上涨，幅度不比我们小，速度也不比我们慢，外国的情况，并不特殊，而是符合一个各国共同的一般规律。
房价上涨是二战以来全球的一个普遍现象，并不是中国特有的，我们分析起来要看全球的一般规律，不宜过分强调中国特有的原因。
2000年--2007年俄罗斯房价涨幅越高于世界平均水平
现在我们来看一个特殊的例子，俄罗斯。上图从2000年开始，房价涨速最快的不是中国，不是印度，也不是发生了次贷危机的美国，而是俄罗斯。俄罗斯的房价增速，比中国快了两倍左右。
俄罗斯作为一个石油天然气的大国，2000年伴随着全球石油天然气的需求量急速上涨，石油价格从十几美金涨到了140多美元，俄罗斯的经济直接起飞，随之房价也大幅度上涨，涨幅乃当年世界之最，远高于世界平均水平。换句话说，普京总统的支持率也随着经济的飞速发展而水涨船高，说句玩笑话，普京总统的人气有石油天然气的味道。
但是奇怪的是，2008年金融危机以后，俄罗斯经济陷入了危机，经济负增长，资本外逃，卢布大幅贬值，可是俄罗斯的房价居然没有大幅下跌。从图上看，2011年的时候，俄罗斯的房价跌了20%，可是2012年开始又涨回去了。目前的房价，竟然也超过2012最高点的水平。考虑到这些年俄罗斯经济面临的严重困境，处于努力走出负增长的状态，这简直不可思议。
通过这个观察，对我们理解中国房价的前景，有很大的启发。很多人担心中国的房价出现断层式的下跌，如果把俄罗斯的这个经验移植到中国，你看到的是即便经济危机了，负增长了，房价都不会大幅下跌，跌了还会反弹。不管怎么说中国的经济状况比俄罗斯要好很多的，很多人担心中国的房价会出现断层式的下跌，担心存在很大的泡沫，担心房价大崩盘，这无疑是与国家稳房价政策的决心是背离的。各位看客你怎么看呢？
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