房产代理公司怎么报税(房地产代理公司税费怎么算)

1.（安生）美国买房怎么不会被骗？

一般而言，美国房地产的买卖是被法律严格规范的经纪人模式，很难产生骗局。骗局往往发生在熟人之间或者贪图小便宜，请切记如下几点可避免：

(1)以谁的名字买房。这个道理大家都懂，可实际上有些人听信熟人的一面之词，例如退税等等，把购房合同甚至产权登记的名字都写成其他人的名字。这里切记：除了你自己，不要写任何其他人的名字。

(2)不通过房产经纪私下交易。经纪人在合同确认之后就会提供一个close律师的监管账户(这个账户受到州房产委员会监管，账户资金不能挪用，因此是很安全的)，购买者只要把款打入到监管账户就行了。如果你私下交易直接把钱付给房主的账户上，怎么保证房主会把产权给你就是一个问题了。

2.（云淡风轻）外国人如何报税?

详见我们华人地产网微信公众号的推送文章，里面有非常详细的解答哦。

为什么中国人扎堆美国买房？房产交税怎么办？ | 您的问题地产君答

3. (RunLi)外国人买房后出租在美国报税，算不算有信用积分和缴税记录?

不会直接有信用积分。作为外国人出租报税，当您有绿卡或者成为美国公民后，您之前的缴税记录可以结合在一起。

4. (云淡风轻)外国人付税需要一个报税号码，怎样取得这个号码？需要准备哪些文件？

所谓ITIN（Inpidual Taxpayer Identification Number ITIN），是美国国税局（Internal Revenue Service, IRS）针对非美国居民，而且有报税要求的人士而专门设立的号码。从1996年的美国个人税申报开始，美国国税局要求没有社会安全号（SSN）的报税者提供个人报税号码进行报税。故，ITIN号码是进行美国非居民个人税（1040NR）申报的重要基础。而拥有ITIN对非移民签证或者移民签证的申请没有任何影响。

个人税号的申请方式

ITIN号码可以通过美国税务局的认证指定代理人(Certifying Acceptance Agent)申请。美国国税局IRS官方批准和授权的认证指定代理人，代表税务局对申请人的护照和其他证件进行认证，并帮助申请人完成ITIN的申请工作，经过认证和签字的申请人材料，不需要提交护照或者其他身份证件塬件，即可发送到美国税务局进行ITIN申请的最终审核。

一般来说，美国国税局在收到申请之后，一般情况下会在6~8周左右的时间以书信的形式告知申请人ITIN的号码。但是海外的申请人时间被通知的时间会更长，一般为十二到十五周左右。届时联邦税务局会寄出两封税号信，一封给顾客，一封给会计师。因此即使顾客收不到信，会计的信可以作为后备。

由于税务资料是个人财务隐私，因此国税局的所有资料不会向联邦执法机关公开，无证移民无需担忧因为报税而洩露非法移民身份。对于所有在美工作，学习与生活却无法取得社会安全号的人士来说，个人税号的重要性不言而喻。

个人税号的申请流程

ITIN不能随时申请，只能在每年报税时把填写完毕并且签字的W-7表格连同1040报税表一同交给IRS，才能申请到ITIN。下面简要说说申请ITIN需要申请人准备哪些材料：

--填写并且签字完毕的W-7表格

--填写并且签字完毕的1040报税表格

--ITIN申请人的身份证明和移民状态

前两个表格主要是这个身份证明和移民状态，需要特别注意。IRS列出的清单，其中只有护照可以证明身份的同时还证明移民状态。另外，IRS接受原件或者公证过的复印件，显然后者更为有利，因为护照或者其它证件原件丢了就麻烦了。实际上作为职业移民，也就如下几种有效（注意必须同时提供两种或者更多，单一的某种不足以成为证据）：

美国驾照

外国驾照（要翻译成英文并且公证）

美国签证

医疗记录（适用于14岁以下的dependent）

学校成绩单（适用于14岁以下的dependent）

可将护照首页和签证页（包括I-94表在一起）复印在一张纸上，去Pony Express Redmond做公证（5美元一页，复印在一张纸上省钱），作为身份以及移民状态的证明了。将材料一起交给IRS。

亲自去Taxpayer Assistance Center有如下几个好处：

确信你的材料不会寄丢而且你不用花快递费；工作人员会检查你的材料，确信材料齐全、填写无误；材料交上去以后就可以等着退税和拿ITIN号码了。如果4月20几号还没拿到，就需要打电话给IRS查询。

5．（小怪）美国绿卡持有人出售中国国内的房子是不是要在美国报税缴税收？

美国的“税务居民”概念，是独立于移民身份的，主要通过绿卡测试和居住时间测试来认定。虽然全球纳税听起来很吓人，但实际上，其中还有以下几条重要的原则，考虑了纳税人的利益：

1.避免双重征税

一方面，纳税人如果就某项海外收入在海外国家缴纳了税款，那么这部分的税款可以抵扣美国的应纳税额。也就是说，在海外交的税，在美国也可以抵。另一方面，世界上大多数国家和美国也签订了双边税务协定，其中通过各种细节的征税细则来避免就同一税收的两国双重征税。这些税务协定的优惠，在两个国家也是优先被税务局考虑的。也就是说，美国纳税人可以拿着税务协定跟海外国家要求少交税。

2.设定海外收入免征额

美国对纳税人的海外收入设定免征额，2015年是10.08万美元。也就是在符合条件的情况下，低于10.08万美元部分是不需要再向美国政府缴纳任何税款的。但是，还是需要就海外收入进行申报。

3.自住房税务优惠

IRS的税条中对买卖自住房有税务优惠。具体是只要是在过去5年在这个房子里住满2年，作为你的主要住所，卖房的资本利得可以享受夫妻双方50万美元免税额。在海外的房产一样适用。也就是说新移民在登陆后的前3年内，卖掉之前在国内的自住房，买卖差价的350万人民币是可以免税的。

最重要的是，明确自身什么时候成为美国纳税居民，在此之前的收入都不需要申报。

其次，预计在中国卖房的时间安排，如果可以，可以在成为美国纳税居民之前把房子先卖了。如果房子还想持有，那么可以再买回来，这样等下次卖房的时候，历史价格就变高了，收益就减少了，交税也减少了。

最后，处置中国很多资产都可以采用类似卖房的这种处理。

首先，卖房的相关收入数据都需要如实填报在年度报税表格中。如果卖房的收益不超过海外收入免征额（2015年是10.08万美元）,则可以填Form 2555-EZ（简易版）；否则，就必须填Form 2555。这个表格和Form 1040一起交即可。如果卖房还没收到钱，或处于其他考虑，可以先交Form 2350申请推迟申报。

其次，收集在海外国家已经缴纳的税收凭证。在中国卖房的现行政策，免征个税的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。另外，中国卖房可能还有营业税、契税、印花税等。中国的税也不少。

最后，确定在美国按照Tax Credit还是Itemized Dedutible来申报。简单地将Tax Credit可以在税额中直接扣减，Itemized Dedutible则是在税前收入中扣减，然后再乘以税率得出税额。一般而言Tax Credit更好，这是因为Tax Credit直接在税额中抵扣，也即是在国外交一分税，在美国就可以少交一分税；而Itemized Dedutible则还要乘以税率，可能在国外交一分税，在美国只能少交0.5分税。

6．（夜色阑珊）外国人卖房是如何交税的？

有一条税例，名为Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (外国人投资房地产税例，或简称FIRPTA)规定，外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain)，而是作为普通收入(Ordinary Income)，要按税率计算税金。

此外，外国人也面对「预缴税」(withholding tax) 的问题，税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住以及售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的15%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。

除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。扣税比率各州不同，这亦是买家和公证代理的责任。

这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。

7．（Cathy）外国人买房可以贷款几次？利率多少？

可以贷款几次和利率多少都要根据贷款机构的评估。不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外，个人信誉和房子贷款的金额都会影响利率。地产君建议大家根据各自不同的情况可以具体咨询下贷款公司。

8．（塞亚钦工商财税咨询号）买房可以用Visa信用卡买房刷信用卡吗？

在美国买房不可以直接刷Visa信用卡，因为Escrow只接受cashier check或者银行直接汇款。

9．（塞亚钦工商财税咨询号）美国有一家做电商的公司，可以用中国的公司付款给美国公司帐户，美国公司买房直接付款吗？

这里分成两种情况：

1. 如果是公司买房，就可以直接通过公司账户购买。

2. 如果是个人购买，您需要从美国公司转钱到个人账户，然后再进行购买。

10．（塞亚钦工商财税咨询号）客户把孩子生在了美国，可以直接写孩子名字吗？孩子3岁多。

可以直接写孩子名字，以后不牵涉遗产税和赠与税的问题，可以省税。但在美国，18岁以下的未成年人无权签署任何法律文书，只能由父母或监护人代为办理，手续十分麻烦，通常需要通过美国专业律师操作。

11.(纬武经文)不是绿卡不是公民正在申请绿卡期间可以参加美国房产经纪人考试拿执照吗?

美国的房地产经纪人一般分为经纪人broker和销售sales person。经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。

销售人员的资格：

（1）年满18岁及以上美国公民或拥有合法永久居留权（绿卡）的外国人；

（2）无犯罪纪录；

（3）完成规定的45个小时的课程学习；

（4）通过州政府组织的销售人员发牌考试；

（5）有注册经纪人的担保。

经纪人和伙伴经纪人的资格要求相同，要求：

（1）年满19岁及以上；

（2）已取得销售人员牌照满一年或两年的相关工作经验并经批准；

（3）无犯罪记录；

（4）完成90小时的规定课程学习；

（5）通过州政府组织的经纪人发牌考试。

12.(纬武经文)等待绿卡期间可以买房吗？如果在亚特兰大买房的话联系哪些银行可以贷款？贷款额度多少？必须先付多少的比例？

可以的，无论是中国公民，持有绿卡者，或者美国公民都可以在美国买房。

干货又来了! 美国贷款购房步骤大全

13. （shunshun）每年报税，地产税可以抵个人所得税吗？

美国的房子虽然需要缴纳固定的房产税，但是这部分支出会被计算到每个家庭的个人所得税中的支出中。比如一个中产家庭收入15万美元，需缴纳的个人所得税率大约在20％左右，但其需要缴纳的个人所得税的部分，可以减去买房的贷款支出以及房产税的支出再扣税，因此也有许多家庭即使有能力还款，也还会继续使用房产贷款，或者贷款还的差不多了还可以进行二次贷款，拿回一部分现金。