中级会计《中级会计实务》考点练习：投资性房地产的转换和处置

1、20x6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8000万元，大于其账面价值的差额为5500万元。20x6年12月31日，该办公楼的公允价值为9000万元。20x7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司20x7年度损益的影响金额是（）万元。

A. 500

B. 6000

C. 6100

D. 7000

参考答案： C

参考解析： 对甲公司20x7年度损益的影响金额=（9500-9000）（出售损益） 5500（其他综合收益转入损益的金额） 200/2（半年的租金收入）=6100（万元）。

2、2021年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4000万元，至转换日已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元。假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。

A. 3700

B. 3800

C. 3850

D. 4000

参考答案： D

参考解析： 转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价4000万元作为转换后“固定资产”科目的借方金额。成本模式下的转换无损益，原值对原值，摊销对摊销，减值对减值。会计分录如下：借：固定资产4000投资性房地产累计折旧200投资性房地产减值准备100贷：投资性房地产4000累计折旧200固定资产减值准备100

3、甲公司2016年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2019年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁期为2年，年租金200万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2019年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。上述交易或事项对甲公司2019年度营业利润的影响金额为（）万元。

A. -575

B. -225

C. -600

D. -675

参考答案： A

参考解析： 2019年自用办公楼1至6月应计提的折旧＝3000/20×6/12＝75（万元），上述交易对2019年度营业利润的影响金额＝－75（2019年1至6月计提的折旧）＋200/2（2019年下半年租金收入）＋（2200－2800）（2019年公允价值变动损益）＝－575（万元），甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，非投资性房地产转为投资性房地产，转换日公允价值2800万元大于账面价值2625万元（原价3000－累计折旧375，其中2019年之前计提折旧300万元，2019年计提折旧75万元）的差额175万元计入其他综合收益，不影响营业利润。

4、2020年1月1日，甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的一栋办公楼出租给甲企业，为期5年。甲企业一开始将该办公楼改造后用于自行经营餐馆。由于连续亏损，2021年1月1日，甲企业将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。下列说法中正确的是（）。

A. 甲企业2021年12月31日将办公楼作为投资性房地产列报

B. 乙企业2021年12月31日将办公楼作为投资性房地产列报

C. 丙公司2021年12月31日将办公楼作为固定资产列报

D. 甲企业2021年12月31日将办公楼作为固定资产列报

参考答案： B

参考解析： 对于甲企业而言，经营租入再转租的建筑物，企业不拥有该栋楼产权，不属于其投资性房地产；对于乙企业而言，则属于其投资性房地产，选项A错误，选项B正确；经营租赁方式租入的资产不属于承租人的资产，选项C和D错误。请注意，此题并不是问什么时候要将这栋办公楼列报为投资性房地产，而是考核在2021年12月31日这个时点，甲、乙企业应该如何列报。

5、某公司将一栋房产作为投资性房地产核算，并采用成本模式进行后续计量。2021年12月31日其成本为2500万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备200万元，当日该房产的公允价值为3000万元。2021年12月31日该公司将后续计量模式转为公允价值模式计量，不考虑所得税等其他因素，则下列会计处理正确的是（）。

A. 投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入其他综合收益

B. 投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入公允价值变动损益

C. 投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入留存收益

D. 投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入投资收益

参考答案： C

参考解析： 投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。

6、关于投资性房地产的处置，下列表述中不正确的有（）。

A. 应将相关的其他综合收益转入投资收益

B. 应将相关的公允价值变动损益转入投资收益

C. 应将取得的价款与其账面价值的差额计入投资收益

D. 应将投资性房地产的账面价值计入其他业务成本

参考答案： ABC

参考解析： 处置投资性房地产时，应将相关的其他综合收益和公允价值变动损益转入其他业务成本，选项A、B不正确；处置投资性房地产，应通过其他业务收入与其他业务成本核算，不涉及投资收益，选项C不正确。

7、下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。

A. 不计提折旧和减值准备

B. 公允价值变动的金额计入当期损益

C. 公允价值变动的金额计入其他综合收益

D. 自用房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益

参考答案： ABD

参考解析： 公允价值变动的金额计入当期损益（公允价值变动损益），选项C错误。

8、关于投资性房地产转换后的账面价值的确定，下列说法中正确的有（）。

A. 在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的账面价值

B. 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值

C. 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值

D. 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照原账面价值计量

参考解析： 在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的账面价值，选项A正确；采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，选项B正确，选项C错误；自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计量，选项D错误。

9、甲公司2021年2月1日将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为2年，年租金120万元（不含增值税），当日该办公楼的账面价值为2600万元，其公允价值为2800万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2021年12月31日该办公楼的公允价值为3000万元。假设不考虑所得税及其他相关因素。则下列会计处理正确的有（）。

A. 转换日投资性房地产的入账价值为2600万元

B. 转换日应确认其他综合收益200万元

C. 该投资性房地产持有期间公允价值变动计入当期损益

D. 公允价值模式进行后续计量的投资性房地产需定期进行减值测试

参考答案： BC

参考解析： 转换日投资性房地产的入账价值为转换日公允价值2800万元，选项A错误；以公允价值计量的投资性房地产资产负债表日无须进行减值测试，选项D错误。

10、下列各项中，关于投资性房地产出售的说法正确的有（）。

A. 出售投资性房地产取得的收入属于营业收入

B. 出售成本模式计量的投资性房地产，应将其账面价值结转至营业成本

C. 出售公允价值模式计量的投资性房地产，应将原计入公允价值变动损益的金额转入营业成本

D. 出售公允价值模式计量的投资性房地产，应将原计入其他综合收益的金额增加营业收入

参考答案： ABC

参考解析： 出售公允价值模式计量的投资性房地产，应将原计入其他综合收益的金额冲减营业成本。

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