(上接C24版)
本次评估值以简单算术平均值 72,200元/m2、72,700元/m2和73,600元/m2作为不同建筑面积的比准价格。
经市场法评估，公司13套商业办公楼房产于评估基准日2021年10月31日的评估价值（含税）为17,114.89万元。
②海南亲和源陵水县英州镇清水湾旅游度假区A09区一期56套洋房评估过程、参数选取及评估结果如下：
第一步，收集可比案例：根据替代原理，收集同一地区或同一供求范围内，与待估对象房地产类似的房地产可比案例。本次评估在陵水县英州镇二手商品房交易网站收集了三个可比案例。可比案例基本情况如下表：
第二步，对可比案例进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、实物因素修正后得出比准价格。
Ⅰ、交易情况修正，是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除掉这些特殊因素造成的价格偏差；本次选取的可比案例均为正常交易，无需修正。
Ⅱ、市场状况调整，是将可比案例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格，由于评估对象评估基准日与本次评估所选择的可比案例交易日期相近，故不需要进行修正。
Ⅲ、房地产状况调整包括区位因素调整和实物因素调整：
ⅰ、区位因素调整应将可比案例在自身区位状况下的价格调整为在评估对象区位状况下的价格。区位状况调整的内容应包括住宅聚集度、道路通达度、公共交通便捷度、区域配套设施完善度、区域环境质量优劣度、楼层、朝向等影响房地产价格的房地产区位因素。
A、住宅聚集度：住宅聚集度分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象住宅聚集度为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
B、道路通达度：道路通达度分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
C、公共交通便捷度：公交便捷度分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象公交便捷度为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
D、区域配套设施完善度：区域配套设施完善度分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象区域配套设施完善度为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
E、区域环境质量优劣度: 环境质量优劣度分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象环境质量优劣度为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
F、楼层:分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象所在楼层为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
G、朝向:分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象朝向为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
ⅱ、进行实物因素调整，应将可比案例在自身实物状况下的价格调整为在评估对象实物状况下的价格。有关建筑物方面实物状况调整的内容应包括物业外观情况、建筑结构、内部装修情况、建筑规模、自身配套设施设备完备程度、层高、空间布局、成新率、维护情况和完损状况等影响房地产价格的建筑物实物因素。
A、所在物业外观情况：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象所在物业外观情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
B、建筑结构：分为质量优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象建筑结构为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
C、内部装修情况：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象内部装修情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
D、建筑规模：分为大、较大、适中、较小、小五个等级，以评估对象建筑规模为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%
E、自身配套设施设备完备程度：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象自身配套设施设备完备程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
F、层高：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象层高为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
G、空间布局：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象空间布局为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
H、成新率：分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以评估对象成新率为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
I、维护情况和完损状况：分为差、较差、一般、较完好、完好五个等级，以评估对象维护情况和完损状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
第三步，根据比准价格综合评定后确定待估对象的评估价值。
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各可比案例经因素调整后达到评估对象条件时的比准价格，经过测算以上三个可比案例的比准价格差异不大，考虑到评估对象所在区域的实际状况并结合房地产市场价格水平，评估对象在内部装修等因素条件要优于可比案例，不同楼层的房产影响交易价格，根据评估对象所处楼层差异修正三个可比案例价格，评估单价取其简单算术平均值。
本次评估值以平均值27,500元/m2、28,100元/m2、28,700元/m2作为不同楼层的比准价格。
经市场法评估，海南亲和源陵水县英州镇清水湾旅游度假区A09区一期56套洋房于评估基准日2021年10月31日的评估价值（含税）为23,857.27万元。
③亲和源集团商业街评估过程、参数选取及评估结果如下：
第一步，收集可比案例：根据替代原理，收集同一地区或同一供求范围内，与待估对象房地产类似的房地产可比案例。本次评估在上海市二手商业用房交易网站收集了三个可比案例。可比案例基本情况如下表：
ⅰ、区位因素调整应将可比案例在自身区位状况下的价格调整为在评估对象区位状况下的价格。区位状况调整的内容应包括道路通达度、公共交通便捷度、区域公共配套设施完善度、区域商业繁华度、人流量、区域环境质量、楼层、平面位置、区域规划等影响房地产价格的房地产区位因素。
A、道路通达度：道路通达度分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象区域办公聚集度为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
B、公共交通便捷度：公共交通便捷度分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
C、区域公共配套完善程度：区域公共配套完善程度分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象公交便捷度为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
D、区域商业繁华程度：区域商业繁华程度分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象区域配套设施完善度为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
E、人流量: 人流量分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象环境质量优劣度为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
F、区域环境质量: 区域环境质量分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象所在楼层为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
G、楼层:楼层分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象朝向为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
H、平面位置：平面位置分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象朝向为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
I、区域规划：区域规划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象朝向为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
ⅱ、进行实物因素调整，应将可比案例在自身实物状况下的价格调整为在评估对象实物状况下的价格。有关建筑物方面实物状况调整的内容应包括所在物业外观情况、自身配套设施完备程度、建筑规模、内部装修情况、层高、空间布局、维护情况和完损状况、成新率等影响房地产价格的建筑物实物因素。
B、自身配套设施完备程度：分为质量优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象建筑结构为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
C、建筑规模：分为大、较大、适中、较小、小五个等级，以评估对象建筑规模为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
D、内部装修情况：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象内部装修情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
E、层高：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象层高为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
F、空间布局：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象空间布局为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
G、维护情况和完损状况：分为差、较差、一般、较完好、完好五个等级，以评估对象维护情况和完损状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各可比案例经因素调整后达到评估对象条件时的比准价格，经过测算以上三个可比案例的比准价格差异不大，考虑到评估对象所在区域的实际状况并结合房地产市场价格水平，本次评估值确定取以上三个可比案例的简单算术平均值38,700元作为商业街一楼的比准价格。
根据评估人员的行业经验及周边调查情况，确定二楼单价为一楼的55%。
经市场法评估，亲和源集团17号楼商业街于评估基准日2021年10月31日的评估价值（含税）为4,061.28万元。
④亲和源集团办公楼及会所评估过程、参数选取及评估结果如下：
Ⅲ、房地产状况调整包括区位因素调整和实物因素调整
ⅰ、区位因素调整应将可比案例在自身区位状况下的价格调整为在评估对象区位状况下的价格。区位状况调整的内容应包括区域办公聚集度、道路通达度、公共交通便捷度、区域配套设施完善度、区域环境质量优劣度、楼层、朝向等影响房地产价格的房地产区位因素。
A、区域办公聚集度：区域办公聚集度分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象区域办公聚集度为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
D、建筑规模：分为大、较大、适中、较小、小五个等级，以评估对象建筑规模为基准（100%），相差一个等级，房价修正 /-2%。
（K为剩余年限修正系数，r为报酬率，m为评估对象和可比案例的剩余年限，n为土地法定年限）进行修正。
第三步，根据比准价格综合评定后确定待估对象的评估价值。
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各可比案例经因素调整后达到评估对象条件时的比准价格，经过测算以上三个可比案例的比准价格差异不大，考虑到评估对象所在区域的实际状况并结合房地产市场价格水平，评估对象在区域配套设施完善度、内部装修、剩余使用年限等因素条件要优于可比案例，经修正后的三个可比案例的价格为27,369元/m2、30,488元/m2和29,474元/m2，本次评估值取其平均值 29,100.00元/m2（取百位整数）作为评估单价。
经市场法评估，亲和源集团办公楼、会所于评估基准日2021年10月31日的评估价值（含税）分别为 17,480.40万元、8,998.42万元。
（3）公司投资性房地产期末公允价值采用收益评估的具体过程
余干仁和的住院楼、门诊楼、医技楼，位于余干县玉亭镇沙窝开发区（老土地管理局），交通便利，人流量大，当地类似房地产买卖活动不活跃，采用市场法评估计量公允价值不具有合理性；但余干仁和持有的房产能够单独计量和出售，且在线上、线下房产交易平台可找到大量可比租赁案例。故可采用收益法评估计量公允价值具有合理可靠性。本次评估选取三个距离较近、房产自身状况和评估对象类似的案例，以确定市场租金。
由收益法公式可知，房地产价值主要取决于未来年度租金、报酬率、空置率、租金增长率等因素。根据委托人提供的租赁合同，评估对象目前已出租，租赁起止日期为2019年8月1日至2029年7月31日，截止到评估基准日，剩余租期为7.75年。租金分为租约内和租约外。对于租金增长率，合同期内每年增长率约为2.5%-3%，与市场调查结果接近，本次评估将租约期外的年租金增长率确定为3%.对于租约内租金，按照已经签订的合同确定，且不需要扣除租赁手续费（如广告费、中介费），不考虑空置率。对于租约外的租金，根据市场法确定评估基准日单位租金，按照3%的增长率得到租约到期时的市场租金；对于空置率，根据市场调查结果及访谈产权持有人负责人，以一个月的空置时间确定空置率，也即8%.对于报酬率，本次评估采用风险累加法，报酬率=安全利率 投资风险补偿率 管理负担补偿率 缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。其中，安全利率取1年期定期存款利率1.75%；由于评估对象所处位置为县城，类似房地产流动性一般，对于投资风险补偿率、缺乏流动性补偿率都取值2.5%；房产出租后，产权持有人较少参与房地产的管理，故管理负担较轻，管理负担补偿率取1.00%；持有房地产带来的优惠率，取值-1.00%，得到报酬率近似取值7.00%.
累加法求取报酬率一览表
评估对象房屋用途为商住，建筑结构为钢混结构，经济寿命为50年，评估人员根据查询资料，评估对象竣工时间在2009年左右，则剩余经济寿命约为38年；评估对象土地使用权终止日期为2057/6/30，至评估基准日，土地剩余使用年限为36.66年，土地剩余使用年限小于建筑物剩余经济寿命，且产权持有人无法提供竣工资料，竣工时间无法确认，根据孰短原则和谨慎原则，确定本次评估的收益年限为土地剩余使用年限即35.66年。
由于房屋、土地两者剩余经济寿命或法定剩余年限相距时间较短，土地到期后的残值影响较小，本次评估不考虑该残值的影响。
其他扣除项目及主要参数包括：
房产税（年租金×12%）、城市维护建设税（增值税×5%）、教育费附加及地方教育附加（增值税×5%）、印花税（年租金×0.1%）、维修管理费（年租金×1%）、租赁手续费（年租金×1%）、保险费（账面原值×0.1%）、土地使用税（占地面积×4.5元/平方米）。
增加项目包括：押金年收益（押金×年利率，押金一般为二个月租金）。
经收益法评估，余干仁和住院楼、门诊楼、医技楼于评估基准日2021年10月31日的评估价值（含税）为1,309.07万元。
（4）公司投资性房地产期末公允价值评估结论
公司深圳福田竹子林13套商业办公楼房产、海南陵水县英州镇清水湾旅游度假区A09区一期56套洋房、上海浦东新区秀沿路17号楼商业街、办公楼及会所，所处位置交通便利，所在地经济发达、具有活跃的房地产交易市场，可以持续可靠的从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格。因此采用市场法评估价值更接近于真实市场价值，故公司深圳福田竹子林13套商业办公楼房产、海南陵水县英州镇清水湾旅游度假区A09区一期56套洋房、上海浦东新区秀沿路17号楼商业街、办公楼及会所的评估结果选取市场法结论作为公允价值确认的依据。
公司余干县玉亭镇的住院楼、门诊楼、医技楼，所在地类似房地产买卖不活跃，采用市场法评估计量公允价值缺乏足够的可比案例，而被评估房地产有租约，能够单独计量和出售，且当地租赁市场活跃，可以持续可靠取得同类或类似房地产的市场租赁价格及其他相关信息，能够合理预计未来的租金收益，因此采用收益法评估计量公允价值更能接近于真实市场价值，故公司余干县玉亭镇的住院楼、门诊楼、医技楼的评估结果选取收益法结论作为公允价值确认的依据。
公司投资性房地产期末公允价值评估结果如下：
会计师核查意见：
针对前述投资性房地产期末公允价值评估，我们实施了检查宜华健康资产评估所依据的基础数据是否准确、所选取的关键参数、所选取的可比案例是否恰当，评价所采用的关键假设、所作出的重大估计和判断、所选取的价值类型是否合理，对评估机构的专业胜任能力、独立性进行评估等审计程序。我们认为宜华健康针对前述投资性房地产期末公允价值确认的依据合理，符合《企业会计准则》的有关规定。
二、请你公司详细说明债务豁免事项对公司财务报表科目的影响金额，请年审会计师对上述事项的会计处理是否符合《企业会计准则》的有关规定进行核查并发表明确意见。
【回复】：
根据公司全资子公司众安康后勤集团有限公司（以下简称“众安康”）与中国东方资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称“东方资产管理公司深圳分公司”）签订的《债务重组协议》。债务重组方案如下：
“（一）重组涉及的债务及债务豁免情况
公司原债权人浙商银行深圳分行于 2021 年 9 月28 日与东方资产管理公司深圳分公司签署了《债权转让协议》，将其对众安康拥有的已逾期的本金199,991,106.58 元及相应利息的债权（以下称“标的债权”）转让给东方资产管理公司深圳分公司。
截止 2021 年 12 月 20 日（即重组初始日），东方资产管理公司深圳分公司与众安康共同确认标的债权余额共计 228,630,400 元。东方资产管理公司深圳分公司同意不可撤销并无条件豁免众安康标的债权中的债务本息共计 46,630,400元，其中本金为 17,991,100 元，利息为 28,639,300 元。债务豁免后的债务重组金额共计182,000,000元。
（二）债务重组方案的主要内容
1、众安康与东方资产管理公司深圳分公司签署《债务重组协议》，确定债务豁免后债务重组金额为182,000,000元。债务重组期限为24个月。
2、东方资产管理公司深圳分公司对众安康债务重组收益包含：重组期间，重组收益=重组收益计算基数×日收益率×实际天数，重组年收益率为 9%，日收益率=年收益率/360(含甲方按照国家税法规定应缴纳的增值税)。重组收益计算基数初始数额为182,000,000元。
3、重组本金还款安排：众安康应于每半年末月的 20 日向东方资产管理公司深圳分公司支付该重组收益核算期的重组收益。众安康将分三期，按照协议约定，逐期归还债务重组金额。
4、担保物：将达孜赛勒康持有的达孜慈恒 100%股权及达孜慈恒持有的杭州慈养老年医院 60%股权、杭州养和医院 60%股权为上述债务提供质押担保。该资产不存在重大争议，存在诉讼或仲裁事项、存在查封、冻结等司法措施。上述资产需办理转移质押。公司等共计五名保证人为众安康就上述债务提供连带责任担保。”
公司查阅了有关上市公司的债务豁免案例，目前上市公司的债务豁免账务处理方式主要为以下三种方式：
（1）相关政府部门对上市公司的债务豁免，此种情况上市公司应按照政府补助相关的会计准则进行账务处理；
（2）控股股东或同一控制下的关联企业对上市公司的债务豁免，此种情况上市公司将债务豁免收益计入资本公积；
（3）非关联方对陷入财务困境中的上市公司债务豁免，此种情况属于债务重组，上市公司应当按企业会计准则-债务重组准则的规定，将债务豁免收益计入当期损益。
其次，《企业会计准则第12号一一债务重组》规定的“第三条”规定债务重组一般包括下列方式，或下列一种以上方式的组合：
①债务人以资产清偿债务；
②债务人将债务转为权益工具；
③除本条第一项和第二项以外，采用调整债务本金、改变债务利息、变更还款期限等方式修改债权和债务的其他条款，形成重组债权和重组债务。
公司及子公司众安康因经营状况不佳且涉及多项重大诉讼，面临财务困难，资金紧张，可持续经营风险不断加大。在公司经营及资金困难的前提下，东方资产管理公司深圳分公司通过部分债务豁免的方式，尽快回笼资金，减少财务风险，可以理解为债务重组的一种方式，其属于《企业会计准则第12号--债务重组》文件中第三种债务重组方式--修改其他债务文件的情形。
关于债务重组的会计处理方式，根据《企业会计准则第12号--债务重组》、《企业会计准则第22号--金融工具确认和计量》和《企业会计准则第37号--金融工具列报》的规定、《企业会计准则第12号--债务重组应用指南》，“债务重组采用修改其他条款方式进行的，如果修改其他条款导致债务终止确认，债务人应当按照公允价值计量重组债务，终止确认的债务账面价值与重组债务确认金额之间的差额，计入‘投资收益’科目。如果修改其他条款未导致债务终止确认，或者仅导致部分债务终止确认，对于未终止确认的部分债务，债务人应当根据其分类，继续以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当期损益或其他适当方法进行后续计量。对于以摊余成本计量的债务，债务人应当根据重新议定合同的现金流量变化情况，重新计算该重组债务的账面价值，并将相关利得或损失计入“投资收益”科目。重新计算的该重组债务的账面价值，应当根据将重新议定或修改的合同现金流量按原债务的实际利率或按《企业会计准则第24号——套期会计》第二十三条规定的重新计算的实际利率（如适用）折现的现值确定。对于修改或重新议定合同所产生的成本或费用，债务人应当调整修改后的重组债务的账面价值并在修改后重组债务的剩余期限内摊销。”
综上所述，属于《企业会计准则第12号--债务重组》的第三种债务重组方式。此外，本次债务豁免的债权人与公司、公司控股股东及实际控制人，以及公司董事、监事及高管人员不存在关联关系，上述债务豁免不属于资本性投入性质，不构成权益性交易。因此，公司将本次债务豁免取得的利得计入“投资收益”中，符合《企业会计准则第 12号-债务重组》和《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量》、企业会计准则第12号--债务重组》的相关规定。
根据《企业会计准则第12号--债务重组》、《企业会计准则第22号--金融工具确认和计量》和《企业会计准则第37号--金融工具列报》的规定，东方资产管理公司深圳分公司于2021年12月28日与众安康签署债务重组协议，不可撤销并无条件豁免众安康债务本息4,663.04万元。东方资产管理公司深圳分公司对众安康的债务豁免金额4,663.04万元为不可撤销且不附加任何条件的豁免，即公司只就豁免后的债务余额及利息对债权方负有偿还义务，依据上述规定，公司将豁免前债务的账面价值扣减重组后债务的公允价值后的差额，确认为债务重组收益，计入投资收益。
经计算，公司原债务账面价值228,630,400.00元，重组后债务公允价值185,847,041.00元，债务重组收益42,783,359.00元。预计将减少合并资产负债表的短期借款199,991,100.00元，减少应付利息28,639,300.00元，增加长期借款153,746,966.00元，增加一年内到期的非流动负债32,100,075.00元；增加合并利润表的投资收益42,783,359.00元。
会计师核查意见：
针对公司债务豁免事项，我们向公司管理层了解了关于此次债务重组的方案，我们查阅了本次债务重组各方签订的《债务重组协议》、公司及子公司众安康与浙商银行深圳分行签署的《借款合同》及其他保证担保质押合同，检查了众安康收到浙商银行深圳分行银行借款的记账凭证，重新测算其罚息、复利、逾期利息的准确性、完整性，复核了公司采用的债务原实际利率和合理性，复核重组后债务公允价值的确定依据和方法，并重新计算重组后债务公允价值的准确性。我们认为宜华健康对债务豁免事项的会计处理符合《企业会计准则》的有关规定。
三、你公司认为应予说明的其他事项。
【回复】：
特此公告。
宜华健康医疗股份有限公司
董事会
二二二年一月八日
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