#执行普法##被执行人名下的唯一住房应如何执行#

强制执行的唯一住房是指产权明确的城镇唯一住房，不涉及农村集体住房或产权不明的住房。可以执行唯一住房的情形，处最高院规定的三种，司法实务又具体细化7种具体情形。执行唯一住房，在认定是否"超出生活必需"，要考虑住房面积和房屋市场价值。申请人要为只有唯一住房的被执行人和抚养家属提供生活保障后才能执行。对于设立抵押的唯一住房，也可以拍卖。

执行唯一住房可能遭到较大阻力，法院要遵循原则按照程序，才能保障顺利完成执行，要做到同时实现申请人的权利和保障被执行人的基本居住权益。

文章框架:

1.如何认定唯一住房

2.可以执行唯一住房的7种细化情形

3.如何认定唯一住房超出"生活必需"

4.法院执行唯一住房遵循各种原则

5.申请书如何“为被执行人及所扶养家属”提供生活保障

6.法院按照什么程序执行拍卖唯一住房

7.如何执行对于设立抵押的唯一住房

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通过前文《被执行人唯一住房可以拍卖吗？最高院执行规定实务解读》一文中，我们都已经知道被执行人的"唯一住房"符合三种情形可以执行拍卖，但是法院如何执行完“唯一住房”？申请人要如何配合拍卖"唯一住房"？最终将执行款拿到申请人的手中，应该是申请人最关心的，也是执行实务中最难的问题。

对此，各地法院在规定的指导下，根据当地实际情况出台相关解答，为具体执行唯一住房提供参考样本，本文结合上海、浙江、江苏高院执行局的有关解答，梳理执行“唯一住房”的应注意的七大问题。#法院强制执行##唯一住房可以被执行吗#

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一、关于“唯一住房”认定

江苏浙江两高院在解答中认定，“唯一住房”是指被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一可居住房屋。“唯一住房”的执行仅适用于权属明确的城镇房屋，农村宅基地上的房屋、小产权房及其他无证房产等涉及国家土地制度和政策，按照相关规定执行。所以可见，此处的唯一住房执行只涉及产权明确的城镇房租。

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二、关于可以执行“唯一住房”的7种细化情形

人民法院对登记在被执行人名下的“唯一住房”仍可执行的情形，除了最高院规定的三种情形，江苏高院及浙江高院又具体细化明确以下可执行的七种情形：

（一）对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;

(二)一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;

(三)被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的;

(四)被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借的；

（五）虽未出租、出借该“唯一住房”，但被执行人及其所扶养家属连续一年以上未居住的;

(六)被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的，即;该住房系执行案件债务所指向的标的物的。

(七)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地(县级市、县、区范围)房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的。

三、关于“唯一住房”超出“生活所必需”的认定

最高院规定“对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的”，则可以执行被执行人“唯一住房”。司法实践中认定是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，江苏、浙江高院认为原则上应考虑住房面积和房屋价值两点：

1.住房面积:住房面积过大

住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；或住房面积超过80平方米；或者说是住房面积虽然不到80平方米，但超过被执行人及其所扶养家属维持最低生活标准所必需（按当地廉租住房保障相关规定）的住房面积50％以上的，则应被认定为住房面积过大，属于超出“生活必需”。

2.住房市场价值:市场价值过高

住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地住房均价的150%的（江苏）；或者说是被执行人及其所扶养的家属共同居住的住房面积超过60平方米，且房屋单价高于当地住房均价的50％以上的（浙江），则应被认定为住房市场价值过高，属于超出“生活必需”。

四、关于“唯一住房”的执行原则

1.穷尽其他执行措施原则

一般情况下，只有在被执行人没有其他财产可执行时，才能执行“唯一住房”。

2.申请人申请在先原则。

执行被执行人的“唯一住房”应以申请执行人的申请为前置条件，人民法院不得依职权主动对被执行人的“唯一住房”采取处分性执行措施。

3.解决临时住房在先原则。

执行“唯一住房”前，应首先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，临时住房的面积标准参照当地廉租住房的面积标准；临时住房的地段可参照被执行人的合理要求，尽量方便其生活、工作。

(1)申请执行人自愿提供临时住房的，使用期限原则上不超过六个月。申请执行人提供的临时住房可计收租金，租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定，协商不成的，由人民法院参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。

(2)被执行人自行租房的，可由申请执行人先行垫付六个月的租金。

上述使用房屋的费用或租金应从保留给被执行人的生活保障费用中予以扣除。

3.有益执行原则。

执行“唯一住房”时，应当综合考量处置该房产时可能产生的评估、公告、执行、生活保障等费用，若除去上述各项费用后并无余值或余值不大，则原则上不宜对该“唯一住房”采取处分性执行措施。

五、关于为“为被执行人及所扶养家属”提供生活保障

为被执行人及其所扶养家属提供生活保障可采取以下两种方式：

1.保留租金即生活保障费。

申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金作为被执行人及其所扶养家属的生活保障费用。此笔款项可在房屋变价款中先行提留。人民法院不得对其强制执行。

(1)关于扣除该“五至八年租金”生活保障费用的计算

平均租金标准，在司法实践中，执行法院应当组成合议庭,参照当地房屋租赁管理部门提供的信息及市场行情并结合案件具体情况，进行充分评议，确定“当地房屋租赁市场平均租金标准”。

关于扣除租金的具体年限，由执行法院组成合议庭评议确定“五至八年”的具体年限，执行法院在这段期限内根据案件具体情况，对被扣除租金进行适当调整的自由裁量权。计算租金时应当分别确定被执行人及所扶养家属的人数、当地廉租住房保障面积标准以及当地房屋租赁市场的平均租金标准，计算公式为：租金（元）=被执行人及所扶养家属的人数（人）×当地廉租住房保障人均面积（平方米/人）×当地房屋租赁市场的平均租金（元/平方米）。

(2)因经济发展程度不同，保障费用的标准由各地法院自行确定，主要应考虑以下因素：

• 保障对象包括被执行人及其所扶养的共同居住的家属，但该家属名下另有住房的除外；
• 被执行人及其所扶养的共同居住的家属人数为3人（含）以下的，保障费用面积计算标准按当地廉租住房保障规定所确定的人均保障面积确定；超出三人的，对超出部分人员减半计算面积；
• 保障费用单价参照当地上一年度的二手房均价，无二手房均价的，按“一处住房”拍卖、变卖的价格计算；
• 被执行人自行按时腾空的，可适当上浮保障费用，一般掌握在总保障费用10％的幅度内。
• 因侵权责任、追索劳动报酬等纠纷案，申请执行人生活困难，不执行将影响到其生存权的案件，人民法院可以酌情减少或不予发放保障费用，但应给被执行人保留不少于一年的租房费用。

2、房屋置换。

申请执行人自愿以以小换大、以远换近、以劣换优等方式为被执行人及其所扶养家属提供保障其基本生活的住房，与被执行人的“唯一住房”进行置换，置换房屋的面积、地段可参照临时住房的标准即参照当地廉租住房的面积标准。

六、关于执行“唯一住房”的执行程序

(一)执行“一处住房”，应当以申请执行人的申请作为前置条件，由其向人民法院出具承诺书，承诺书内容包括同意发放保障费用、提供临时住房或临时住房租金等；

(二)执行人员对于拟拍卖的“唯一住房”，应当查明住房基本情况、被执行人及其所扶养家属的人数等信息，填写拍卖呈报表，并在呈报表中说明符合唯一住房处置条件的理由和对被执行人及其所扶养家属的生活保障措施。经合议庭讨论后报执行局长或分管院长审批。

(三)准予拍卖的，应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书。不符合拍卖条件的，应当及时告知申请执行人并说明理由。

(四)拍卖一般以住房腾空为前提，执行裁定书和迁出告知书送达后，被执行人未在指定的期限内腾空房屋的，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制执行。

(五)强制执行迁出应当作出风险评估和执行预案，可协调利用政府及相关部门、基层组织、社会舆论的力量。执行过程中应注意证据保全，制作财产清单，全程摄像，刻录存档。必要时可以邀请公证处公证、媒体参与报道、当地基层组织见证；

（六）强制迁出过程中出现意外情况或引起矛盾激化、难以实施的，应当及时报告执行局长或分管院长并暂停执行行为。

(七)拍卖成交扣除相关费用后，其余部分依法分配。

七、关于如何执行已经设定抵押的“唯一住房”

1.对于已经依法设定抵押的“唯一住房”，申请执行人为抵押权人的，人民法院无需审查其是否超过“生活所必需”，可以执行，但被执行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。

2.对于已经依法设定抵押的“处住房”，可以执行，且不需为被执行人保留保障费用。在申请执行人提供临时住房确有困难的情况下，如果该抵押由债务人设立，可以要求申请执行人先行垫付不低于半年的租房费用；如该抵押为第三人设立，可以要求申请执行人先行垫付不低于一年的租房费用。

参考文件：

《关于执行 “唯一住房” 相关问题的解答》江苏高院执行局|2015年11月24日

《上海市高级人民法院执行局、执行裁判庭联席会议纪要（二）》沪高法执〔2018〕7号2018年5月8日

《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》浙江高院执行局 2014年9月22日