2021年下半年房产税缴纳时间(2021年下半年房产税申报截止日期)

自2021年6月以来，受到信贷政策和调控影响，地产销售呈现出快速下滑的态势，市场销售惨淡。2022年2月正值春节，但预期中的春节返乡置业并未出现，销售依旧冷淡，2月整体销售业绩依旧未改2021年下半年以来的颓势。整体来看，楼市下行的趋势仍未结束。作为我国的重要支柱行业，房地产在“稳增长”的目标下占据了至关重要的位置。而随着地产的持续下行，自2021年11月以来，政策暖风频出。近期更是包括重庆、南宁等城市下调了贷款的首付比例，需求端政策持续释放。那么未来政策是否会持续松动呢？松动的力度如何呢？

1. 为什么要稳地产

开宗明义，房地产政策的宽松，首先要解决的是要不要松的问题。我们认为：不论是从宏观环境的角度，还是行业环境的角度，房地产政策的宽松都极具必要性。

1.1经济层面：稳增长压力巨大，稳经济亟需稳地产

从宏观的角度来看，稳增长承压，经济下行的压力较大，稳地产有其必要性。自2021年下半年以来，受地产下行影响，经济持续走弱，2021年四季度GDP增速仅为4%，显著不如预期。而2021年12月召开的中央经济工作会议指出“明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。”而从政府工作报告来看，我国2022年的经济增长目标为5.5%，位于市场预期的上沿。

考虑到2021年的基期相对较高，5.5%的增长目标实际上是一个相对较高的增长目标，完成挑战较大。尤其是考虑到2021年三、四季度的GDP增速已降至4.9%和4%的情况下，目标完成存在一定的困难。而《政府工作报告》亦指出，“体现了主动作为，需要付出艰苦努力才能实现”。那么在设定了较高的经济增长目标的情况下，经济增长的动力从哪里来呢？

从2021年四季度的经济增长来源来看，我国经济非常依赖出口和消费，投资则成为拖累项。从构成来看，出口拉动经济1.0个百分点，对经济增长的贡献率达到26.4%，亦创下2015年以来的新高。最终消费支出拉动经济3.4个百分点，对经济增长的贡献率升至85.3%。4季度资本形成总额拖累经济增长0.5个百分点，对经济贡献率为-11.26%，创下自2015年以来的新低。

而从过去的两大经济增长点来看，消费和出口在2022年均有较大的下行压力。首先看出口，2月美国ZEW景气指数为13.10%，延续了此前的下行趋势,2022年美国经济有降温的可能。尽管考虑到欧美经济仍在扩张区间，但其增长动能已经减弱，这也意味着出口需求存在一定的下行压力。而从消费来看，2021年12月社零增速大幅回落，消费较为萎靡。单月社零总额为4.13万亿，同比仅增长1.7%，创下了自2020年9月以来的新低，显著低于11月增速，消费不振。考虑到2021年四季度人均可支配收入增速降至8.16%，较前值下滑1.36个百分点。由此看来，消费的提振仍待时日。

从经济增长的构成来看，稳经济亟需稳地产。在消费和出口均存在较大下行压力的情况下，投资中的基建和地产则成为了稳增长的重要抓手。我们认为，基建投资在2022年的增速必将高于2021年，但受限于财政纪律的约束，2022年基建的增速不可抱有太高的期望，我们预计在2022年整体基建投资增速或将仅维持在6%左右。而地产作为关系国计民生的重要产业，地产及上下游对于我国GDP的占比超过20%，地产的持续低迷将对经济形成明显的拖累作用。我们预计在出口和消费回到往年常态的情况下，地产开发投资至少需要正增长才能够达成5.5%的目标。尽管1-2月开发投资的情况相对较好，但无论是从新开工还是销售的角度来看，下行的趋势均未改变。此外，1-2月到位资金和开发投资的情况亦存在相当的背离，后续的持续性仍待检验。整体来看，地产仍然面临较大的下行压力，可能将持续成为经济的拖累项。整体来看，稳经济亟需稳地产。

1.2行业层面：地产行业或面临失速风险，需防止行业大起大落

而从整体行业的角度而言，目前地产行业或面临失速风险，“稳地产”政策的出台有利于防止行业大起大落，回归到正常的增长空间。以销售为例，自2021年8月以来，受到信贷政策收紧的影响，商品房单月销售已连续7个月出现两位数的负增长，而上一次出现此种状况还要回到2008年金融危机时期。这也意味着本轮大幅下行周期的持续时间将超过2008年金融危机时期，行业或面临较大的失速风险。

地产的持续下行和目前中央对于地产“以稳为主”的基调相背离。从过去2年的房地产政策来看，整体上的基调以“以稳为主”，即：“保持房地产市场平稳运行，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期”。而近日中国银保监会主席郭树清在新闻发布会上亦指出“现在房地产的调整对金融业来说是好事，但也不希望调整太剧烈，对经济影响太大，要平稳的转换”。从过去的郭树清主席对于房地产的表态来看，其对于地产的表态普遍较为严厉，此次的表态则相对温和。这也说明地产持续的失速并非监管当局所希望见到的，预计未来将有一系列的政策出台，以使地产行业恢复到正常增长区间。

图表:郭树清近年来关于房地产的言论变化

资料来源：亿翰智库

2、如何稳地产？

在解决了为什么要稳地产的问题后，之后就是如何稳地产的问题。我们认为，地产投资要稳住，最重要的是销售要稳住。按照地产开发的流程，销售领先于投资，而且销售回款是房地产开发的主要来源之一，2021年销售回款占投资的比例超过50%。要稳住地产投资，销售的企稳至关重要。

2.1什么是驱动地产销售增长的主要因素？

作为资金密集型行业，资金是地产销售提振的主要因素。而从构成来看，房贷是重要的购房资金来源，也是决定房地产短期波动的核心因素。2021年，居民新增中长期贷款（主要以房贷为主）达6.08万亿，占商品住宅销售规模的37.36%，占比较高。而从过去的历史经验来看，居民新增中长期贷款与销售面积高度相关，两者的相关性达0.68。信贷的扩张带动了地产销售的快速增长，而信贷政策的重大转变也往往是地产销售的重要拐点。

以2014年为例，在“9.30”新政发布以后，地产销售增速跌幅有所收窄。而在“3.30”新政发布以后，整体地产销售增速由负转正，迈入正增长的空间。此后，由于楼市过热，2016年北京出台“9.30”调控,全面提高首付款比例。随后,天津、苏州、郑州、成都、深圳、广州等22个城市陆续跟进，楼市迅速降温。

而在2020-2021年的地产小周期，信贷政策的转变同样发挥了重要的作用。在经历了疫情的冲击后，货币当局实施了3轮降准，大量资金通过居民贷款或者经营贷的模式进入楼市，推动了2020年地产的小阳春。而2021年5、6月，信贷政策持续收紧，部分银行停止二手房贷款，并收紧了贷款额度，拉长了贷款流程。这也导致楼市快速降温，地产的颓势延续至今。可以说，信贷政策是房地产调控的“撒手锏”，对楼市有着举足轻重的影响力。

那么既然房贷既然对于推动地产销售有这么明显的作用，那么如何才能推动房贷放量呢？我们认为，房贷的放量需要3个因素共同发力，即居民购买意愿，购买资格，购买能力。从2014-2016年的地产周期来看，持续的购房鼓励政策（购房意愿），限购的打开（购房资格），宽松的流动性环境和宽松的信贷政策（购房能力）共同驱动了地产销售的回暖。

购房资格：购房资格是影响居民购房的重要因素。从上一轮地产宽松周期来看，苏州等二三线城市大量取消限购，释放了部分需求入场，为后续地产的回暖打下了一定的基础。

购房能力：购房能力则更是决定地产销售的重要条件。购房能力一方面取决于居民的收入和财富情况（首付），但更重要的是取决于银行的信贷政策，这决定了居民购房的杠杆有多高。在经历了降息降准以及“9.30”和“3.30”新政以后，居民的购房能力得到明显增强，楼市持续回暖。

购房意愿：购房意愿受到传统的购房观念和房价上涨的预期共同影响。2014年，随着一系列鼓励购房政策的出台，房价企稳回升，购房意愿随之增强

图表：2014-2015年，中央及地方主要出台的地产调控政策

2.2政策展望：市场环境存较大差异，因城施策推动地产回暖

2.3.1昨日重现？历史不会简单的重复

那么，2014-2015年出台的政策是否有可能在今日重现呢？尽管环境有较多相似之处，但历史不会简单的重复。我们仍然需要关注不同时空背景下，宏观环境和市场环境的不同，以对未来的政策进行更好的研判。整体来看，我们认为当下的环境和2014年有两点最大的不同点：（1）需求层面，居民加杠杆空间不同；（2）供给层面：房企的信用不同。

2.3.1.1需求层面：加杠杆空间不同

如我们前文所述，此前几轮地产宽松周期带动地产销售回暖的核心因素在于信贷的放量，即居民部门“加杠杆”带动地产销售的触底回升。居民杠杆率从2014年初的33.50%提升至39.20%。但当下的宏观环境与2014年已有较大区别，这也意味着当前环境下出台的政策亦将有别于2014年。从加杠杆的角度来看，加杠杆的最大约束在于居民偿还债务的能力。如果居民的收入能够覆盖贷款的月供，则购房借钱是合理的。退一万步说，居民收入至少需要覆盖房贷利息。那么当前居民借钱的空间有多大呢？居民加杠杆的能力如何？

首先看居民杠杆率，我国2014年的居民杠杆率仅为33.50%，远低于欧元区国家61.50%的杠杆率和美国82.50%的杠杆率，整体居民杠杆率处于低位，居民加杠杆仍有较大的空间。但时过境迁，截至2021年三季度，我国居民杠杆率已达62.20%，明显高于2014年同期水平。此外，尽管我国居民杠杆率较美国78.50%和发达经济体75.7%的水平仍有距离，但已高于欧元区60.90%和包括中国在内的新兴经济体51%的水平。此外，和其他主要经济体不同，我国的居民杠杆率近年增长较快。居民杠杆率从2011年的27.90%上升至62.2%，10年整体杠杆水平翻了超过1倍，增长较快。整体来看，尽管我国居民杠杆率仍在合理区间，但整体上已处于相对高位，且增长速度相对较快，加杠杆的空间明显小于2014年同期水平。

除此以外，居民收入覆盖月供的能力也较2014年略有恶化。根据测算，2020年，中国平均双收入家庭新购住房所需负担房贷的月供大约占其家庭可支配收入的40%。这一比例略高于2014年37%的比例。考虑到2021年的个人按揭增长速度趋缓，我们预计2021年的比例将维持稳定。一般而言，月供占居民收入的比例在50%以下较为合适。如此看来，我国居民收入覆盖月供的比例尚在合理区间，但弱于2014年。

此外，尽管整体杠杆水平尚可，但由于我国各类人群的杠杆水平差异较大，仍需警惕居民杠杆过高的风险。部分人群的杠杆水平过高，抗风险能力弱，仍有可能造成一系列风险。根据《中国家庭金融调查报告》中的数据，收入最低的四分之一家庭中贷款总额是年收入的32.39倍，收入介于后25%-50%的家庭中贷款总额是年收入的13.53倍。若按照当前个人按揭贷款5.63%的水平来计算，则这两种人群的利息支出分别占其收入的182.36%和76.17%。简而言之，就收入处于后50%的家庭而言，其收入用于偿还利息的难度较大，一旦收入下滑或者房价下跌，其存在较大的断供风险。而近年受宏观形势影响，我国就业压力较大。根据两会设定的政策目标来看，我国2022年的失业率目标为5.5%，高于2021年12月5.1%的水平，就业压力较大，低收入人群存在一定的断供风险。

整体来看，我国居民的杠杆水平和收入覆盖月供的比例尚在合理区间，但加杠杆的空间已明显弱于2014年的同期水平，而且居民还款能力结构性差异巨大，仍需警惕断供带来的一系列风险。这也意味着政策对于刺激居民加杠杆会受到一定程度的约束，力度或将弱于2014年同期。

2.3.1.2供给层面：房企的信用不同

而在供给层面，当前房企的信用与2014年存在较大不同。自2021年恒大暴雷以后，房企“大而不倒”的信仰出现了破灭。而随着预售资金监管的持续收紧和销售的持续疲软，房企尤其是民营房企普遍陷入了流动性危机，危机至今仍未结束。这也是本轮地产周期，市场环境和2014年的重大差别。当前的申万房地产指数成分股的市净率已跌至0.89，已达历史低位。部分成分股的市净率更是跌至0.5以下，预示其未来可能的破产风险。

民营房企的信用破灭，导致的直接后果就是房屋的竣工交付存在困难。而随着房企暴雷事件的反复出现，购房者亦担忧竣工交付的问题，购房意愿较差。而这个问题并不是像以往那样单纯的需求侧的政策能够缓解的，更需要供给侧方面政策的发力。这也意味着本轮的政策，将不再明显局限于需求端，供给端也非常重要。

2.3.2政策展望：供需两端双管齐下，因城施策推动地产回暖

2.3.2.1供给端：保交付，支持市场主体

在当下的市场环境中，不论是供给端和还是需求端，均和2014年有较大的不同。首先在供给端，政府预计会大力保交付，解决购房者的后顾之忧。首先是要化解当前的存量的“烂尾楼”，住建部在2月24号的新闻发布会上，也提到要坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，预计监管当局将尽力确保房地产项目的竣工交付。此外，政府亦将重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，化解存量的问题楼盘，预计购房者的担忧情绪将得到一定程度的缓解。

除了化解现有项目的交付困难，解决未来的项目的交付问题也是重中之重。我们预计政府将对民营房企进行一定程度的纾困，缓解其资金压力。从过去3年拿地规模的情况来看，民营房企占比接近7成，民营房企是供应端的重要主体，是保交付的重要力量。在民营房企信用危机持续延烧的情况下，政府预计还是会在供给端出台一系列政策，支持市场主体。根据我们调研的信息，央行已经对于预售资金监管进行窗口指导。在保障竣工交付的情况下，央行将对预售资金监管“过严”的情况进行纠偏，缓解房企的资金压力。除此之外，考虑到3月16日，刘鹤副总理在国务院金融委会议上“对于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”的提法，不排除未来监管当局将对部分陷入困境的头部企业进行救助，缓解其面临的流动性危机。

此外，从长期来看，在民营企业信用危机延烧的情况下，地方国企的持续入场亦是解决“保交付”问题的重要手段。例如在2021年上海的第三轮集中供地里，除了招商蛇口、中国中铁等央企以及建发国际等实力国企外，深业集团、陕西建工等地方国企也首次在上海拿地。这些外来地方性国企嗅到市场机会，趁机进入或者加速拿地。从长期来看，未来大部分规模民企将经历3-5年的缩表期，我们相信会有更多地方性国企涌现，地方国企的陆续进场也是解决“保交付”问题的重要手段。

当然除了让国企入场，政府还可以直接下场，兴建保障房。从各地公布的十四五规划来看，上海、广州、深圳计划“十四五”时期新增的保障性租赁住房分别为47万套（间）、60万套（间）、40万套（间），占新增住房供应总量的40%以上，占比相对较高。当然除了能够确保交付以外，保障房的兴建还可以解决“居者有其屋”的问题。之前监管当局也反复提到“缓解大城市青年租房住房压力”的问题。考虑到2022年经济下行压力较大，我们预计2022年保障房的建设亦将加速。

2.3.2.2需求端：控一线，拉二线，稳三四线

回到需求端，我们认为在指导原则上，监管当局仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”的原则，控一线，拉二线，稳三四线，对地产市场进行精细化调控。

如上文所述，当前居民加杠杆空间明显小于2014年，也不是所有人都适合加杠杆。此外，“房住不炒”是写入十四五规划的重要原则，监管当局不会轻易变更，因此政策上“房住不炒”的主要原则预计仍将维持。

此外，经过了这么多年的发展，各线城市基本面情况差异巨大，已经不再适用于以往的中央统一调控的政策，所以因城施策的原则还是会维持。而相对应的原则，“控一线，拉二线，稳三四线”将继续得到贯彻。此外，经过了这么多年的长期发展，实际上地产市场已经逐渐进入了一个以改善型需求为主的市场，改善型需求的入场至关重要。而联系到两会上，“满足购房者合理住房需求”的提法，我们预计支持刚需和改善的政策未来均将陆续推出。按照上面的三个原则，我们对未来中央和地方上的各能级城市可能出台的政策进行展望。

在中央层面，未来在货币政策和信贷政策上预计仍将保持宽松的态势，不排除二季度会有降准降息的举措，以避免“信贷塌方”。从2月份公布的金融数据来看，社融数据不论是总量上还是结构上均相对不佳。而我国仍然是一个依赖信贷驱动经济发展的经济体，金融数据的持续低迷也意味着后续经济增长乏力。而在国新办新闻发布会上，中国人民银行副行长刘国强也指出“一年之计在于春，所以我们要抓紧做事，前瞻操作，走在市场曲线的前面，及时回应市场的普遍关切”。我们预计二季度可能会有相应的“降准降息”的政策出台，避免“信贷塌方”。

除此以外，在税收政策上，房产税的扩大征收的暂缓，亦将在一定程度上提振购房情绪。近日，新华社记者就房地产税改革试点问题采访了财政部有关负责人，有关负责人表示2022年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。2021年下半年，房产税的征收始终是悬在购房者头上的“达摩克里斯之剑”，房产税征收的暂缓，有助于缓解购房者对于房产税的忧虑情绪，提振购买意愿。

而在地方层面，对于一、二线核心城市，我们预计监管当局仍然将“以控为主”。一方面，部分核心城市如上海等2月销售尚可，宽松的必要性不足；而另一方面，核心城市的大幅放松容易给市场传达错误信号，和“房住不炒”的大原则相悖。当然，我们亦不排除部分像临港、花都这样核心城市的郊区也可能在购房资格或者落户资格上进行放宽，刺激当地的购房需求。除此以外，联系到郭树清主席“做好对新市民的服务工作”的提法，我们预计未来新市民申请购房贷款的门槛和条件可能也会适度降低，以支持他们正常的居住需求。

普通二线城市方面，监管当局可能将以郑州为范本出台政策，拉动当地的购房需求。我们认为，郑州在二线城市中均有较强的代表性。首先郑州是河南省的省会，能级相对比较高。此外，郑州过去受到疫情和水灾的反复冲击，比较契合现在的时空环境。因此郑州在2月28日出台的地产调控政策具有一定程度上的典型性和示范性。

具体来看，郑州出台的地产调控政策在“购房意愿”“购房资格”和“购房能力”三个层面均有涉及：（1）购房意愿：坚持控新治旧，消存量、控增量、防变量，攻坚化解问题楼盘，缓解购房者在竣工交付方面的担忧；（2）购房资格：子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。购房者的购房资格有所放开；（3）购房能力：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。整体来看，郑州出台的政策一方面符合“满足购房者合理住房需求”的要求，满足了居民“居家养老”的需求；在不大幅增加居民杠杆的前提下，政策对购房需求进行了提振，符合“房住不炒”的要求。我们预计，和郑州同等能级的普通二线城市如武汉等亦将陆续跟进，整体政策效果或将比肩2014年的“9.30”新政。当然，如果政策效果不如预期，也不排除如2015年“3.30”新政这样的政策将陆续出台，而二线城市将成为本轮地产销售回暖的核心主力。

图表：郑州出台的主要购房政策

购房预期	保交付	坚持控新治旧，消存量、控增量、防变量，攻坚化解问题楼盘
购房资格	限购部分放松	满足居家养老需求。子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。
购房能力	购房补贴	对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生购买商品住房的按照政策给予购房补贴。
公积金贷款	鼓励外来务工人员置业，外来务工人员在郑州缴纳住房公积金并买房时，与郑州市缴存职工同存同取同用。
信贷放宽	引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 而对于三四线城市，我们预计政策放松的幅度会更大。我们预计像佛山、东莞这些三四线城市的限购政策可能会大幅放松，落户的门槛亦将大幅降低，全面释放购房者的需求。而在信贷方面，包括像降低首付比例，二套房贷款首付比例下调这些政策都会陆续出台，以提振当地的购房需求。 展望未来，随着各地地产宽松政策的持续跟进，地产销售和投资预计将在未来陆续企稳，使得行业回到正常的增长区间。考虑到政策落地到见效存在一定的时滞，我们预计地产销售将于二季度逐渐企稳，并于三四季度增速回正，整体地产销售呈现出“前低后高”的局面。而关于开发投资，从历史经验来看，地产销售领先开发投资大约半年左右。随着地产销售在二季度的逐渐回稳，预计投资亦将于下半年才会逐步企稳回升。从整体的时间周期来看，相关的宽松政策的出台时间较为紧迫。此外，若要满足地产投资不成为明显的拖累项的条件，仍然需要央行等监管机构加强宽松的力度，以起到稳增长的作用。 版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。 个人所得的税率表(个人所得税综合所得税率表) 上一篇 » 10月前 中华人民共和国会计法案例(中华人民共和国会计法(2017年修订)(2)) 下一篇 » 10月前 相关推荐 新泰审计公司，工程审计公司 上海宝山区税收优惠（上海奉贤园区税收 注册个人独资企业需要什么资料，个人独 审计底稿装订视频「审计底稿打孔装订视 个人独资企业注册怎么办理，个人独资企 友情链接 百度权重≥5符合友链交换 联系我们 工作日：9:30-18:30，节假日休息