类reits发行承销费(类reits为什么可以说是债券)

日前，中国证监会联合国家发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》和《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），正式启动基础设施REITs。

一、什么是REITS？

传统意义来说，REITs系房地产投资信托基金，英文全称Real Estate Investment Trusts，它为中小投资者提供投资于房地产行业低门槛的投资产品，同时也为房地产商提供一个有效的融资模式。

根据美国经验，REITs的运作原理如下：

作为上市公司，REITs将发行股票融来的资金用于收购建成的房地产或基础设施项目，然后通过出租、管理、运营乃至翻新等业务获得租金、收费等收益。通常REITs将每年盈利的90%，以现金红利方式回报投资者。

当然，REITs还有很多模式，其中物业类型也不仅是商业地产，公寓、写字楼、工业地产、酒店、健康地产等都可以操作。

REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势。

二、此次我国试点REITS是什么？

受市场环境、制度因素限制，目前我国国内尚无标准化REITs，均为类REITs产品，通常称为中国版REITs（C-REITs）。

与传统意义上的REITS不同，此次我国试点REITS叫做基础设施领域不动产投资信托基金（听名字就知道限于基础设施领域了）。

试点产品选择的是“公募基金 ABS”模式，即由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司设立封闭式公募基金，公开发售基金份额募集资金，并通过购买基础设施资产支持证券（ABS）的方式完成对标的基础设施资产的收购。

一句话，REITs就是把债务放到二级市场来交易，资产包里装的是基础设施项目。目前我国试点公募REITS标的不包括住宅和商业地产，只有基础设施。

简单讲，就是老百姓购买基金，基金募集的钱修桥修路，老百姓通过基金持有公路、铁路、桥梁等基础设施建设类资产，并享受他们赚钱后的收益。

有人说百姓会成为政府债务高企下的接盘侠？文件中比较重要的关于底层标的的描述是“经营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力”，这表示试点或者即将面世的REITs的底层资产是那些已经产生了现金流，相对投资回报确定性较高的项目。

三、为什么这个时候推REITS？

其实，2007年以来，中国证监会就对境外成熟REITs市场进行了广泛研究，对相关法律法规、基础设施REITs结构体系进行了深入分析借鉴。

但由于缺少相关配套法律法规（特别是缺少相关税收优惠政策）等原因，中国正规的REITs市场一直没有启动。2018年4月，央行、银保监会、证监会、外汇局联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》后，原本逐渐兴起的私募REITs也受到一定限制。

这个时候试点REITs，个人感觉有以下原因：

1、将资金引流到基建领域，应对经济下滑。

一季度GDP同比下降6.8%，经济受到疫情冲击较大。投资、消费、出口这拉动经济的三驾马车中，投资是非常重要的环节。而投资又倚仗基础设施建设（新基建也好，老基建也好）。

而公募 REITs有利于盘活基础设施领域存量资产，募集社会资金，并将资金运用到新的基建项目建设上，弥补资金不足的问题，形成基建领域良性投资循环；同时，公募REITs主要以股权的形式参与基础设施建设，不会增加地方政府的财政压力。

2、“一石三鸟”，增强市场活力。

地方政府和平台公司：基建REITs可以帮助地方建设主体卸下债务负担，又提供了源源不断的新资金，盘活存量资产，缓解财政压力。

发行机构：承销费、管理费等收入增加

投资者：由于REITs具有流动性高，收益相对稳定、安全性强等特点，为投资人提供分享基础设施投资稳定收益的多样化投资产品、促进居民储蓄向投资的有效转化。

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最后，浅谈下个人对REITS的看法：

“监管层决定做公募REITS，本身就是个伟大的进步。”

其实我们也都是在摸着石头过河，任何事情都不可能充分论证，面面俱到之后在行动。只有先搭建稳定的交易结构，让它先落地，后面才有足够的讨论空间。

市场声音很杂。认为政策制定者只看到宏观需要（基建，“房住不炒”），而不看投资者要什么（房地产红利，高收益）。认为税收政策不完善，配套法律都没设立……

如果现在急哄哄的要求底层纳入住宅、房地产，要求税收优惠一步到位，显然是不可能的，还会影响REITS的落地。国家摸索了那么多年，肯定比我们考虑的要充分得多。先让基础设施开个好头不香么？

而且在具体产品的发展摸索中，配套的制度安排（税收、法律政策、投融管退流程、交易结构等）也会进一步完善。

当然，这一切的前提是REITS先成功落地。