新疆国税局杨科伟(国家税务总局新疆税务局局长)

2018年，全年商品住宅成交规模预计较去年微增，城市市场格局也发生明显变化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾。从成交结构来看，三四线市场依然是商品房成交规模主力，占比上升至69%，一线和二线城市成交规模继续同比下降；而从年内发展趋势看，全年成交“先升后降”，在5、6月份形成小高峰，热点二线城市 “万人摇号，一房难求”，但到了8月份，市场明显转冷，“日光盘”不再，项目去化率显著下调。

2019一线低位回升二线整体平稳

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2019年展望

一、供应：调控放松预期强化，2019年整体供应或小幅上涨

考虑到当前市场已经转冷，项目去化率已经有明显的下调，而菏泽、珠海等局部放松引发的市场悲观预期有所削减，调控放松预期被进一步强化。

一线城市新增供给量预计将显著增加。主要是因为房企前期囤积的土地还有相对一部分没有入市，2018年北京、上海、广州等城市加大土地供应力度，且土地价格也相对降低，可上市供应房源势必会显著增加，加之限价也逐渐相对宽松，房企也会加快推盘入市。

二线城市供给量整体小幅增长。考虑到郑州、重庆、武汉、成都、青岛、昆明、济南等城市2018年土地储备充足，这些城市在对省内人群存较大吸引力，购房需求相对充裕，房企也会适时增加住房供应，预计明年供给量显著增加。而大连、沈阳、海口等库存增长较快、去化周期明显过长，预期需求增量不足的城市，供应势必会有所降低。

三四线城市供应量回落分化。由于当前大部分三四线城市房价到达阶段性高位使得购买力疲软，购房者观望情绪渐起，去化率已经明显下调，考虑到房企为避免陷入新一轮库存风险窠臼，已明显加快开工和推盘，甚至不惜以价换量，另一方面，过去两年土地市场成交份额集中在三四线城市，这些也都将在2019年形成供应，使得至少明年上半年以前新增供应量仍将普遍增加。但是，虽然预期政策放松，但购买力严重不足是制约三四线成交的最大障碍，大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期，预计下半年开始新增供应速度放缓、总量下滑，从而全年新增供应量整体回落，不同城市间表现分化。

二、成交：上半年下调承压，一、二线回升而三四线下调

进入今年四季度以来，多数城市新开盘项目去化率明显回落，成都、杭州、武汉、无锡等热点二三线城市成交量逐月下降。预计2019年仍将进一步下滑，一、二线城市在供应增加，需求购买力相对充裕的情况下，市场成交量将低位回升，而回调压力集中在三四线城市。

一线城市成交量将小幅上涨。预计上半年将延续当前市场低迷走势，成交维持低位甚至有所回落。随着调控政策大概率放松，在供应增加后，成交量将低位回升，预计全年与2018年基本持平或小幅上涨。

二线城市政策放松预期最强，成交表现也将最好。就城市基本面而言，以重庆、武汉、成都、青岛等城市为代表的二线城市土地储备充足，供应量充足，且这些城市经济、产业基础较好，人口吸附力强，需求旺盛，成交势必保持一定热度，其他如长沙、银川、乌鲁木齐、西宁等房价收入比较低，购房门槛较低，居民购买力较强，成交热度依然会维持。而对于海口、大连、厦门、沈阳等库存压力较大，项目去化不力的城市，在政策转向放松甚至刺激的情况下，成交势必将快速回升，使得总体成交量会显著增长。

三四线城市市场将加剧分化，整体成交量将有所下滑。一部分三四线城市由于房价已经上涨至阶段性高位，购买力已近乎枯竭，加上货币化安置比重逐渐减少，成交量势必会受影响，尤其是经济基础较差、产业发展落后的三四线城市成交有可能会大幅下滑；另一部分三四线城市或受核心城市外溢效应影响（佛山），或由于内生需求旺盛（常州、无锡）、或因规划利好（南通、徐州），成交热度依然惯性维系在高位。总的来看，2019年成交量大概率转向下降，但由于下半年调控政策有望松绑，预计跌幅不会很大。

三、房价：一二线仍将“稳”字当先，三四线或将迎来调整

预计2019，在“稳地价、稳房价、稳预期”的整体基调下，一线城市整体政策面依旧趋严，“限价”仍将广泛落实，即使土地造价等成本驱动会对房价构成一定支撑，项目售价大幅上涨的可能性也并不大，另一方面，即使短期市场成交持续低位、项目去化走低，但政策放松预期强烈，房企以价换量、房价环比大幅下跌动力不足。综合而言，一线城市房价仍将高位维持且涨跌波幅不会太大。

在“因城施政”分类调控基调下，二线城市政策松绑预期最强烈，预计强二线城市房价坚挺，有望保持小幅微增态势，典型代表为昆明、青岛、西安、合肥、成都、重庆等城市，当前还处于补涨阶段，房价上升势头良好；前期需求透支严重城市如厦门、杭州、南京、福州等房价基本已逼近当地居民的购买力极限，未来房价将面临回调。

我们认为，2019年三四线城市房价上涨动力略有不足，结构性分化会更为显著：一方面前期房价上涨过快、市场需求透支严重的环都市圈三四线城市房价上涨基本已经到达阶段性瓶颈，房价基本达到了当地居民购买力的极限，这无疑将约束价格继续上涨；另一方面非核心城市尚处轮动、补涨阶段，量价齐升的情况至少还将维持较长时间。

四、短期压力集中在土地供给过量、购买力及需求不足的三四线城市

根据土地去化周期、商品住宅去化、成交走势、价格走势等情况综合预测。就压力城市能级分布来看，18个压力城市中有14个三四线城市，其余4个为二线城市。

压力城市中，相当一部分城市是由于房价上涨至高位，居民购买力受限引起的，集中的体现在宜兴、舟山、江门、漳州、盐城。另一部分，是由供给过量、需求相对不足引起的，集中的体现在大连、沈阳、烟台、平顶山、六安、滁州等城市，可预见市场将严重供过于求。

另外，还有一部分城市如厦门、海口等是由调控政策引起，最典型的海口，海南全岛限购政策出台之前，海口一直是外来投资客严重的“香饽饽”，限购出台之后，市场陷入“冰冻”，而短期内政策不太可能彻底放松，压力依然存在。

文/杨科伟、邱娟、俞倩倩、姚郑康