土地出让金返还律师(土地出让金返还比例是多少)

案例导读：因《土地使用权收回协议书》约定 “出让地价款分成政策调整则按新规定执行。”造成土地权属人损失1.89亿元。笔者认为，在城市更新旧厂改造项目中，“三旧”改造面积、范围认定，边角地、夹心地、插花地申请纳入“三旧”改造项目，及各地对“三旧”土地出让金分成、返还、奖励等扶持政策各不相同，且政策多变，而土地权属人往往无法精准把握“三旧”政策的变动，而产生争议、纠纷。

案例索引：《佛山市XX人民政府、梁XX行政判决书》【（2017）粤06行终769号、（2017）粤0606行初429号】

案情简介

2010年12月8日，原告（原土地使用权人）与被告（佛山市南海区XX镇政府）双方签订《国有土地使用权收回协议书》，协议约定：对属区三旧认定范围的土地出让金补偿分配比例为原告占60%[具体计算方式为：（P-P标）×60% P标，P为收回的出让价款，P标为原出让土地条件下剩余年限标定地价款]，对不属区三旧认定范围的补偿分配比例为原告占30%（具体计算方式为：收回的出让价款的30%，不再考虑原出让土地条件下剩余年限标定地价款问题）；若佛山市和南海区政府有关出让地价款分成政策调整则按新规定执行；

2015年11月4日，涉案土地以20.2736亿元成功出让。后原告按《协议书》向被告申请支付土地补偿金10.74亿元（包括按60%的补偿比例计算所得的“三旧”改造补偿金10.56亿元，按30%补偿比例所得的非“三旧”改造补偿金0.18亿元）。但被告却《复函》告知原告，依据《协议书》第三条约定：“若佛山市和南海区政府有关出让地价款分成政策调整则按新规定执行”,2013年7月19日，佛山市南海区人民政府出台的南府〔2013〕239号《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施意见》，根据该意见，原土地使用权人享有的出让金分配已由60%变更为50%，即向原告支付土地补偿金8.85亿元（已经支付）。而对有争议的属“三旧”改造地块的10%土地补偿金1.89亿元则不予支付。原告不服，遂提起诉讼，要求被告支付属“三旧”改造地块的10%土地补偿金1.89亿元。

法院认为：

一审法院认为：行政协议强调诚实信用的原则，各方当事人签订协议后，应严格按协议履行，未经协商，不得单方变更协议内容。本案被告在南府〔2013〕239号文出台后，将原告的土地出让金分配比例由60%调整为50%，但直至涉案宗地挂牌出让前，在接近2年的时间内，被告并没有将该调整情况告知原告并重新组织协商，原告直至2016年1月向被告申请支付第一期土地出让金后，才得知被告将土地出让金分配比例调整为50%，被告的单方变更协议行为有违诚实信用的原则。其次，原告在2010年签订协议后，已依约交出土地，履行了《协议书》规定的义务，涉案土地在原告交出后直至2015年9月才挂牌出让，责任不在原告，若因此要求原告承担迟延挂牌期间因政策调整造成的预期利益减损的后果，亦有违公平原则。再次，信赖利益原则，是行政法的基本原则。对土地补偿金的分配比例，相关法律法规未作强制性的规定，当事人可依据规范性文件协商约定，《协议书》约定了原告的土地出让金分配比例为60%，即使当中的第三条约定“若佛山市和南海区政府有关出让地价款分成政策调整则按新规定执行”，但作为原告，其理解的新政策应为对其有利的规定，而非降低其分配比例的规定。南府〔2013〕239号文的实施日期为发文之日即2013年7月19日，而《协议书》的签订日期为2010年12月8日，参照“法不溯及既往”的法律适用原则，除非新政策对原告有利，否则应不适用。被告依据南府〔2013〕239号文规定单方变更《协议书》约定的土地地价款分配比例，没有法律依据，亦有违信赖利益原则。被告应依照《协议书》约定的土地出让金分配比例继续履行协议，向原告支付剩余10%的土地补偿金1.89亿元。

二审法院认为：《协议书》第三条关于上述补偿标准的约定来看，双方根据当时施行的南府〔2010〕3号文及里府〔2009〕66号文有关出让地价款分成规定的精神，确定了属于三旧改造范围的土地使用权被收回的补偿标准为该土地收储后再出让价款的60%，但该条同时约定：“若佛山市和南海区政府有关出让地价款分成政策调整则按新规定执行”。可见，将出让价款的60%这一分成比例作为上诉人被收回涉案土地使用权的补偿只是该《协议书》签订时暂定标准，但在执行该《协议书》的过程中需要根据新的政策规定进行调整，故涉案土地收储后再出让价款60%的分成比例及根据新的政策规定进行分成比例的调整都是该合同条款的约定内容，且经双方协商一致，合法有效。本案《协议书》所涉土地收储后在2015年9月30日挂牌出让，而2013年南海区政府已下发了南府[2013]239号文，该文件第二十五条规定：“旧厂房改造为商住项目的土地出让金分配政策（一）旧厂房改造为商住项目的，为鼓励原土地使用权人建设产业载体，区、镇(街道)、原土地使用权人对土地出让金按20%；30%：50%比例分配(其中50%对原土地使用权人建设产业载体的扶持资金）。被告按照《协议书》第三条约定及上述文件的新规定，在涉案土地挂牌出让后，按照土地出让价50%的分成比例向原告支付其被收回的属于三旧改造范围的土地使用权的补偿款，并不存在单方变更协议条款或不履行协议条款，而是严格履行协议约定。再次，关于被告按照政策调整后的分成比例向原告支付涉案土地补偿款是否有违信赖利益保护和公平原则的问题。对此本院认为，按照新的政策规定对补偿标准进行调整本就是双方所订《协议书》的约定内容，即双方当事人签订协议时所预期内的事项。无论新政策中对原土地是使用权人补偿的出让金分配比例调高或调低，按照协议约定都应当执行。另外，涉案土地在2010年签订《协议书》并被收储，2015年由佛山市国土资源和城乡规划局委托佛山市南海区公共资源交易中心挂牌出让。对于涉案土地收储后再出让时间双方当事人在协议中并无约定，也不是协议双方所能决定的事项，因而涉案土地不存在迟延出让以及协议当事人需因此承担责任的问题。虽然期间南府[2013]239号文的出台导致了涉案土地补偿标准的调整，但最终补偿数额的确定除了与土地出让金分成比例有关，还与土地出让价格有关。显而易见的是，涉案土地在2015年的挂牌出让金额会远高于其在南府[2013]239号文出台前的挂牌出让价格，故一审判决关于按新政策执行补偿有损于原土地权属人的补偿利益或有违公平原则的认定有失偏颇，本院亦不予支持。综上所述，原告要求被告支付剩余10%的土地补偿金1.89亿元的诉求没有事实和法律依据，依法应予驳回。

作者认为：

作者较认同一审法院依据公平原则、信赖利益原则、法不溯及既往原则理解和适用合同条款，有利于树立政府形象、公信力，营造良好的地区营商环境，保障企业信赖利益。

一审法院据“公平原则和信赖利益原则”，认定本案被告在南府〔2013〕239号文出台后，将原告的土地出让金分配比例由60%调整为50%，但直至涉案宗地挂牌出让前，在接近2年的时间内，被告并没有将该调整情况告知原告并重新组织协商，原告直至2016年1月向被告申请支付第一期土地出让金后，才得知被告将土地出让金分配比例调整为50%，被告的单方变更协议行为有违诚实信用的原则。其次，原告在2010年签订协议后，已依约交出土地，履行了《协议书》规定的义务，涉案土地在原告交出后直至2015年9月才挂牌出让，责任不在原告，若因此要求原告承担迟延挂牌期间因政策调整造成的预期利益减损的后果，亦有违公平原则。参照“法不溯及既往”的法律适用原则，对土地补偿金的分配比例，相关法律法规未作强制性的规定，当事人可依据规范性文件协商约定，《协议书》约定了原告的土地出让金分配比例为60%，即使当中的第三条约定“若佛山市和南海区政府有关出让地价款分成政策调整则按新规定执行”，但作为原告，其理解的新政策应为对其有利的规定，而非降低其分配比例的规定。

作者认为，一审法院判定较合符情、理、法。二审法院判决呆板机械严格适用合同约定，而政府作为政策的制定者、执行者、合同相对方，二判判决虽然无明显不妥，但难免会让人产生与民争利之嫌，损害政府形象和公信力。

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