银行能为定向融资计划开户吗(什么叫定向融资计划)

“超过10%就要做好损失全部本金的准备。”

刘敏所在的A房企在公司内部推荐的产品，发行主体是一家位于中部某省份的钢材批发贸易公司，由一位个人股东全资持有，经营范围并不涵盖理财等金融业务。2021年3月，这家公司计划发行一款规模不超过2000万元的定向融资计划，A房企旗下从事投资管理的全资子公司既是此次融资的承销商，也提供不可撤销的连带担保责任。一旦无法兑付，由担保方进行兑付。

在刘敏签署的协议中，上述钢材批发贸易公司表示，募集资金将会用于补充公司经营流动资金。但她称，这些资金实际会流向哪里，他们也不得而知。她还留意到，从2020年6月开始，该公司的注册资本、股东等发生多次变更，企业变更为个人独资，注册资本也翻了近20倍，这家第三方公司更像是A房企用来募集资金的壳公司。

相比于上述手法的隐秘性，B房企更为直接，且涉嫌“自融”。李佳认购了一款由惠州某公司发行、金额达500万元的产品，其资金用途是B房企开发的项目。天眼查数据显示，惠州某公司由B房企位于惠州的房地产开发公司全资持有。她认购的另一款300万元的产品，其发行主体同样隶属B房企。

李佳称，B房企并不回避这些产品与它们的关系，也承诺会进行兜底兑付。“我现在只收到了到期本息的10%，剩余的还要等下次才能兑付。我们希望能加速进度，并增加实物兑付。”

金鑫购买的理财产品，是由C房企联合其他几家民企于2016年出资设立的一家投资公司发行的，C房企持有后者46%股权。该投资公司曾在官微坦言，该司实力无法与持牌机构相抗衡，必须做持牌机构不愿做、做不到的事情。

北京寻真律师事务所律师王德怡对中新经纬分析，无论是哪种途径发行的理财产品，均应当取得主管部门的许可，并且交易资金要实行第三方存管，筹集的资金要用于指定用途。“从以上案例看，上述发行方不具备发行理财产品的许可和资质条件，客户资金很可能被幕后控制人挪作他用，本质上涉嫌‘自融’甚至非法吸储，违反了监管规定。另外，根据法律规定，任何投资都必须承担风险，保本、保收益的条款在法律上会被认定为无效。”

此外，中新经纬发现，为增加产品发行所谓的合规性，企业往往会强调产品已经在各地的金交所或其他金融服务中心进行备案，例如，上述钢材批发贸易公司的产品在商丘市国茂信用资产备案服务中心有限公司备案，B房企子公司发行的产品分别在天安（贵州省）互联网金融资产交易中心股份有限公司、广西中马新城国际金融服务中心有限公司备案。

据证监会2021年12月17日消息，清理整顿各类交易场所部际联席会议明确要求，金交所不得为发行销售非标债务融资产品提供服务和便利，严控新增、持续压降各类非标融资主体的融资业务；禁止金交所为房地产企业(项目)、城投公司等国家限制或有特定规范要求的企业融资。2021年12月底，天安(贵州省)互联网金融资产交易中心股份有限公司等6家公司，被贵州省相关政府部门取消了业务资质。

杠杆退去

房企为何会如此热衷发行“理财产品”？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中新经纬采访时称，这些具有理财属性的产品，不管是通过关联公司还是第三方公司发行，资金最终都流向了房地产企业，用于企业内部开支及项目的开发与建设。向员工、亲友及部分社会人员发行理财产品虽代价不菲，但相较于正常途径的融资成本而言，还是相对便宜，更何况，房企融资在近些年频频受限。

“发行所谓理财产品的企业，主要是民营房企，在银行贷款、债券等成本较低的融资无法满足它们的资金需求时，只能通过信托、私募这类高成本融资渠道筹钱，相较于后者，发行理财产品可能并不贵。同时，还可以牢牢地把员工绑在公司的战车上，增加忠诚度。”他说。

李宇嘉称，这些产品本身就不合规，也没有经过监管部门备案、审核，自然不会计入到企业财报中，起到了降低负债、美化报表的作用。但这也意味着，不像信托、私募发行的产品都有对应的项目和抵押物，理财产品没有抵押物，一旦企业经营出现问题，这些产品的风险更大。

在2021年，有数家房企都传出了理财产品兑付困难的消息，在资金链难以好转的情况下，最终导致债券、票据出现违约。

过往多年，高融资、高负债、高杠杆是房地产行业显著的标签，银行贷款、债券、信托、公募、私募、商业票据乃至理财产品、跟投机制等，市场上能用到的融资工具几乎都被房企用了一遍，在顺境期，负债问题被良好的业绩所掩盖，而当进入逆境，风险也随之暴露。

华泰证券认为，2015年、2016 年“棚改货币化”后，“高杠杆 快周转”成为民营房企的主流策略，这为企业经营埋下隐患。该模式可持续的前提是购房者对房价上涨有预期、较为宽松且可持续的融资环境，以及企业的品牌信用足以获取经营杠杆（供应商欠款和预售资金）。但自 2020年7月以来，政策多管齐下，形成了对房企资金链的闭环管控，从融资端、供给端到需求端，“高杠杆 快周转”模式的各项前提逐渐丧失。中诚信国际企业评级部董事总经理龚天璇就指出，2021年实施的银行业金融机构房地产贷款集中管理制度，是对房企信用质量影响最大的政策。

市场环境与严监管政策下，降杠杆成为房企必由之路。亿翰智库认为，众多房企未来仍需遵循“三道红线”的监管要求，实现财务杠杆的下调，预计到2023 年会初次完成“缩表”。但这一时期只是房企完成了降杠杆工作，行业内部的结构化调整尚未完成，而只有当百强房企再经过一轮洗牌，表内、表外债务均得到有效改善后，或许意味着行业“缩表”工作正式完成。因此，整个过程或将持续三至五年的时间。

（应受访者要求，刘敏、李佳、金鑫均为化名。）