不动产差额征收成本怎么核定(转让不动产差额征收增值税)

上编文章我们讲了哪些行业适用于差额核定增值税销项税额，在实际工作中我们又应该如何进行税务处理呢？

一、一般纳税人实行差额核定销售额时，必须采用简易计税方法的情形：

（1）建筑服务；（2）劳务派遣服务；（3）物业管理服务中收取自来水水费；（4）安全保护服务。

二、一般纳税人实行核定销售额时，如何开票？

1.全额核定，全额开票：即销售方差额纳税，购买方全额抵扣税款。

（1）使用范围：

1. 建筑服务预缴以及简易计税可扣除支付的分包款；
2. 房地产开发企业一般计税可扣除当期允许的土地价款；
3. 物业管理公司收取的自来水水费；
4. 提供客运场站服务；
5. 转让 2016年 4月 30日前取得的土地使用权，选择适用简易计税方法；
6. 融资租赁中的直租与回租（本金除外）；
7. 航空运输销售代理企业提供境内、境外航段机票代理服务（行程单等）；

例1：差额核定、全额开专票，适用简易计税方法的税务处理：

A 公司将一项工程发包给 B公司，工程造价 2000万元。B 公司把其中的 500万元分包给 C公司， B公司采取简易计税， B公司收到工程款 2000万元。

解：B公司：差额纳税 =（ 2000-500） /1.03×3%=43.7（万元）全额开专票：发票上的税额 =2000/1.03*3%=58.3（万元）

A 公司：凭发票按照58.3万元抵扣进项税额。

例2：差额核定、全额开专票，适用一般计税方法：

房地产企业销售开发产品售价 5060万元，假设土地成本 1030万元。

解：房地产企业差额计税：销项税额=（5060-1030）÷（1 9%）× 9%=332.8（万元）全额开专票：专用发票注明税额 =5060÷（ 1 9%）× 9%=417.8（万元）

买方：凭发票按照 417.8万元抵扣进项税额。

2. 差额核定，不能全额开具专票的税务处理：

（ 1）三种开票方法：

1. 全额开具增值税普通发票；不使用“差额开票”功能；
2. 直接通过差额开票功能开具增值税专用发票；
3. 开具两张发票：差额部分通过正常开票功能开具专用发票，扣除的款项开具普通发票。不使用“差额开票”功能。

例1：差额核定、不能全额开具专票、适用简易计税方法的税务处理：

一般纳税人提供劳务派遣服务选择适用差额征税，含税销售额200万元，扣除额 60万元，征收率5%。

有三种开票方式：

第一种方式：全额开一张200万元的普通发票，用人单位不能抵扣进项税额。

第二种方式：

开两张票：

一张 60万元的普通发票；

一张140万元的专用发票（金额 133.3万元，税额 6.7万元，征收率 5%），（ 200-60） /1. 05×5%=6.7（万元）。

用人单位凭专票抵扣税款 6.7万元。

第三种方式：通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（200万元）（或含税评估额）和扣除额（60万元），系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票不得与其他应税行为混开。

用人单位直接凭专票抵扣税款 6.7万元。

例2：差额核定、不能全额开具专票、适用一般计税方法的税务处理：

某一般纳税人提供签证代理服务，取得的全部价款和价外费用208元，其中向服务接受方收取并代为支付的签证费、认证费为164.6元，则差额后的销售额为 43.4元。

第一种方式：开具两张发票164.6 元扣除额部分开具增值税普通发票，“税率栏”为 6%；43.4元差额后的部分开具增值税专用发票，“税率栏”为 6%。

第二种方式：全额开具一张增值税普通发票106元全额开具增值税普通发票，“税率栏”为 6%。

第三种方式：使用“差额开票”功能，开具增值税专用发票录入含税销售额 106元和扣除额 84.8元，系统自动计算税额 1.2元和不含税金额 104.8元，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。

（3）差额核定，不能全额开具专票的业务：

①经纪代理服务：向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。原因：代付款发票由收款单位开具。

②有形动产的融资性售后回租，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具专用发票，可以开具普通发票。原因：承租方购进时已抵扣，出租时不征增值税，如果回租时开具专用发票，会造成重复抵扣。

③旅游服务，向购买方收取并支付的规定费用，不得开具专用发票，可以开具普通发票。原因：代付款发票由收款单位或个人开具

④销售取得（不含自建）的不动产（二手房），适用（或选择适用）简易计税方法的。

⑤劳务派遣、安全保护、人力资源外包服务，支付给员工的工资、福利、五险一金，不得开具专用发票，可以开具普通发票。

⑥教育部考试中心，支付给境外的考试费，不得开具专用发票，可以开具普通发票。

⑦签证代理服务，支付的签证费、认证费，不得开具专用发票，可以开具普通发票。

⑧代理进口免征增值税货物，向委托方收取并代为支付的款项，不得开具专用发票，可以开具普通发票。

⑨金融商品转让，不得开具专用发票。

三、差额核定的开票原则

1.只要税法没有规定不能全额开具专用发票的，都可以全额开增值税专用发票。

2.能全额开专票的，正常全额开具增值税专用发票，利用申报表差额申报缴纳增值税即可。