无锡市建筑工程增值税率(江苏城市维护建设税税率)

文/王枇梓

人们往往买二手房，有这样的一种思维定势，在各大网站上浏览，输入相应的预算和意向区域，然后开始选房。

房东挂出房源，会给出这套房源相对来说，购房增值税意向会更加明确的指标，类似“学区可用，满五年，无土出，送花园”等，这些相对来说，是更加能吸引人的标语。

而大家往往不知道，除了房东挂出来的房屋价格，买房成本其实还有许多。

大家有没有遇到这样的情况，在了解房子价格之后，由于一定专业程度的缺失，遇到一些黑中介，造成被中介牵着鼻子走，一会儿交这个钱，一会儿交那个钱。

然后过了一段时间，才发现有些钱是不用交的。

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买房成本

买房对大部分人来说，是一个战线较长的事情，从开始谈房价到贷款交易，再到房产证增值上真的写上自己的名字。建设

买房成本=房屋总价 贷款本金及利息 中介费 建筑工程交易税费 手续费（杂）。

房屋总价，贷款本金及利息基维护本上是确定的，而剩下的税费就是要考虑的大头。

税费一共就三种，一、契税；二、个人所得税；三、增值税。

【契税】一般跟房源面积和买家几套房相关。

之前朋友圈，就被一张照片双建设屏，这是一套无锡蠡湖香樟园的二手房，光契税就花了近94万……

预计这是第三套房且建筑面积90㎡以上，且总价大概在3千万以上。

【房产城市增值税】★830新政，市区（不含梁溪区）个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

即：取得不动产权证2年后可以转让，但必须满5年才能享受免征个人住房转让增值税优惠政策，满2年但不满5年的需要缴纳增值税。

增值税税率：个人住房一般为全额的5%，以及0.3%的附加税费，无锡房产增值税税率，按照5% 0.3%的附加税税费（合计5.3%）的征收率全额缴纳增值税；

（注：增值税的计税方式是按照售税率价、评估价取高值，计算其中不含税金额是多少，再乘以5.3%来计算最终的增值税税费。）

比如说，有的房子，是满二不满五，要缴纳增值税。

▲个人贷款通过中介机构买卖二手房流程

【个人所得税】

个人所得税免征的情况只有一种，符合满五唯一的条件（“满五”是指房产证出证日或契税票出票日算“起始日期”，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房子）。

其他之外，计算方法有两种，一种无锡市是交易差额的20%，其中差额=计税价格-原值-相关税费-合理费用，第二种比较简单，计税价格1%。个人所得税较多。

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真实的房价

在选定小区之后，其实在小区内部如何选择，也是值得细细考量的问题。

为了能够尽快成交，一般业主会增值税将房源挂在城市各个平台，而各个平台所报出的价位不一定相无锡市同。

这里需要注意，一般特维护别低于市场价的，要么是假房源，要么是特殊情况。

假房源，首先能够吸引你的注意力，然后中介可以说这套房子已经卖出去，然后再给你介绍其他房源。

特殊情况，比如说这套房子是“凶宅”，早前阿里法拍招募凶宅直播试睡员还曾经上过热搜，在小编眼里，“凶宅”本身的价值，比“凶宅”里的故事，是更加应该考量的维度。

若税是正常房源，业主有业主的心理预期的价位，中介有中介的心理预期价位，而税率买家也有江苏买家的心理价位，交谈过程中，是一场奇妙的心理博弈战。

中介在其中，往往起着重要的沟通和枢纽作用，因为如果卖家或者买家态度太过强横，事情的发展就会不受控制，一拍三散，谁都建筑工程不得利，不管是增值谁，最终的目的，都是为了成交，一手交钱，一手交房，一手拿点中介费。

而真正的底价，一定要了解清楚，房东家里可以做主的那个人，告诉你的价格，这才是真实价格。

除了卖家的心理价位之外，还要考虑，小区的市场价。

小区内部，如果体量大，都能使每套房的差异能大到1-5000元/㎡不等，甚至更大。

当然，还有一种特例——学区房，众所周知，学区房的卖家比较横，越小户型，越是天价单价。

房源所在楼相对应小区的位置，与小区的进出口距离，与小区外地铁的距离，房源的景观程度，是否靠近高架，是否有电梯，楼层（无电梯），装修等等，都是影响房东报价的因素。

比如说，一般次新商品房，底层跟顶层，有所区别，一般底层最贵，顶层最便宜，差价在1000-2000元/㎡；

中间套跟边套，也有差价，中间套一般不通风，交易更难一些。

而老新村，没有电梯，底层较好卖，出来一套少一套，有的还可以有个小院子。顶层最便宜，大家都不愿意爬楼梯，一般差价也在1000-2000元/㎡左右。

在小区里，如果周边有没开发的地块，或者江苏楼盘，那就尽量选择，偏中间的楼栋。

（注：具体小区，具体分析）

所以，好多人说，买房是门大学问，既然弯弯绕绕很多，不如找专业人士买房。