收并购—增值税及附加税计算

1.判断项目公司是小规模纳税人还是一般纳税人？

年销售额超过500万元，属于一般纳税人；

房企都属于一般纳税人。

2.判断新项目还是老项目？

2016年5月1日，之前都是老项目，之后都是新项目。

两种项目算税方案不同，老项目可以选择用简易征收法。

新项目只能采用营改增以后的算法。

老项目包括以下两种情况：
2.1《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

2.2《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

注特殊情况：

如果一个项目，第一期是老项目，第二期是新项目，需要分开计算，一期用老办法，二期用新方法；

如果同一期分批次，不同批次属于新老项目，也要分开计算；

如果一个项目在16年5月1日前办理施工证，5月1日后又重新办理了施工证，属于新项目。

3.如果是老项目，怎么计算增值税？

老项目可以选择简易计税方法，也可以用一般计税方法。

简易计税方法：增值税=当期不含税销售额*征收率5%

增值税=销售额/1.05*5%

4.如果新项目，怎么计算增值税？

一般计税方法：增值税=销项税-进项税

销项税=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1 适用税率）*适用税率

适用税率：自2018年5月1日起，税率调整为10%。

全部价款和价外费用=销售收入

当期允许扣除的土地价款：土地价款只有给政府缴纳的土地款可以抵扣。拆迁补偿款可以抵扣（营改增规定向政府支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。）印花税及契税不能扣除。

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款（土地价款按照可售面积分摊到当期）。

进项税额=有进项的成本或费用/（1 适用税率）*适用税率

计算公式：

进项税额=建安成本（税率9%）*开票比例/（1 9%）*9% 管理费用*开票比例/（1 6%）*6% 营销费用*开票比例/（1 6%）*6%。

财务成本不能抵扣增值税。

新项目的公式：增值税=销项税额-进项税额

增值税=（销售收入-当期土地价款）/1.1*0.1 有进项的成本或费用/（1 适用税率）*谁用税率

当期土地价款按照可售面积进行分摊。

5.理解预征和清缴

三大税的特点：先预征再清缴；

应预缴税款=预收款/（1 适用税率或征收率）*3%；

简易征收方法：销售回款/（1 5%）*3%；

一般征收方法：销售回款/（1 10%）*3%。

投资测算可以按照入伙后一个月清算。

6.增税税附加

增值税附加=城市建设税 教育附加费 地方教育附加=12%。

增值税12%

7.案例说明

假设A项目，2017年2月取得施工证并开始施工。