二手房屋买卖合同转让违约案例(买卖二手房合同违约法院怎样判决)

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【案情简介】

2015年12月13日，原告蓝某与被告郭某、欧某签订一份《房地产买卖合同》，约定两被告将位于珠海市人民西路东方新地的一处房屋（面积90.75平方米）以总价款80万元出售给原告，首期房款42万元，余款38万元由原告向银行申请贷款支付，本合同签订之日起三十日内，原、被告双方携带有关资料到珠海市不动产登记中心办理过户手续，双方同意于2016年12月13日前由两被告将该房地产交付给原告使用。第六条违约责任约定两被告决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作两被告中途悔约处理，本合同即告解除，两被告应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给原告，另赔偿原告人民币 80万元整的违约金。

2017年11月6日，蓝某又向珠海市香洲区人民法院提起本案一审诉讼，请求判令郭某、欧某共同向蓝某支付违约金 80 万元，一审法院认为：郭某、欧某在收取蓝某的 42 万元定金后经催告后仍不协助办理房产的过户手续已构成违约，对于双方争议的实际损失数额，结合本案当事人的特殊关系及过错程度，考量蓝某的实际损失，再考虑郭某、欧某已是高龄老人，而且郭某还身患重病正在治疗的情况，从公平公正衡量，酌定蓝某的实际损失为40万元，一审法院判决郭某、欧某于判决生效之日起七日内向蓝某支付违约金40 万元。

郭某、欧某对一审判决不服，提起上诉，请求撤销一审判决，改判郭某、欧某不需向蓝某支付违约金或者支付较少的违约金。

【争议焦点】

二审法院经审查，认为一审查明的事实属实，予以确认，本案争议的焦点是郭某、欧某是否应当向蓝某承担违约责任以及违约金的数额如何确定的问题。

【法院评判】

《房地产买卖合同》约定蓝某应于合同签订后三天内支付郭某、欧某定金42 万元，2016年2月13日前支付房款38万元，由蓝某向银行申请贷款支付；2016年12月13日前支付房款42万元。本合同签订之日起三十日内，蓝某与郭某、欧某双方携带有关资料到珠海市不动产登记中心办理过户手续。因此，根据合同的约定，郭某、欧某配合办理过户手续的时间在前，蓝某支付余款 38 万元的时间在后。在经过蓝某催告的情况下，郭某、欧某未依约配合办理过户手续，而是于2016年2月19日将42万元转账退回给蓝某，作出了解除合同的意思表示，郭某、欧某已经构成了违约。郭某、欧某主张其未配合办理过户手续是行使不安抗辩权，但并没有提供证据证明蓝某存在丧失履行合同的能力或有明确表示不履行合同的行为，故不予采纳。郭某、欧某又主张双方曾约定"装修不成退款"，其解除合同符合双方的约定，但其仅以单方在转账中备注的内容予以证明，在蓝某不予认可的情况下，本院亦不予采信。因此，郭某、欧某主张其不存在违约行为而是蓝某违约的理由不能成立，本院不予采纳。

关于郭某、欧某应承担的违约责任。本案中，蓝某要求郭某、欧某按《房地产买卖合同》第六条约定支付违约金80 万元，而该违约金与合同约定的房价相同，数额明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，郭某、欧某可以请求法院予以调低。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定∶"当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决"。本案中，郭某、欧某在二审期间举证证明了蓝某于2016年5月已经另行购买了与案涉房屋面积相当的房产，结合前案民事判决认定蓝某于2016 年3、4月知道郭某、欧某已退回 42万元，而且欧某在2016 年3月13日给蓝某发的短信，足以证明郭某、欧某以其行为表明要解除《房地产买卖合同》，蓝某并因此已另行购房。而蓝某直至 2017年4月才提起前案要求继续履行合同，蓝某对未及时就郭某、欧某的违约行为主张权利具有主观上的过错。对于蓝某另购房屋的实际价格，本院已经给予蓝某一定的期限进行举证，但蓝某仅主张房屋的实际成交价为180万元，并未提交相应的证据予以证明，本院对此无法认定。因此本院认为，蓝某在知道郭某、欧某退回房款后已经在短时间另行购买房屋，考虑短时间内本地房屋市场价格波动有限，而蓝某又未对损失的具体数额举证证明。鉴于二审查明了新的事实，本院认为一审法院酌定的违约金 40万元仍然过高，应予以调整，而郭某、欧某确实存在违约行为且对蓝某造成一定的损失，应当承担相应的违约责任，郭某、欧某上诉主张其无需支付违约金的理由不能成立。综合上述分析，本院酌定郭某、欧某应当向蓝某支付违约金20万元。

综上所述，上诉人郭某、欧某的部分上诉理由成立，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下∶

一、撤销珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初10157 号民事判决第二项;

二、变更珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初10157 号民事判决第一项为∶郭某、欧某于本判决生效之日起七日内向蓝某支付违约金20万元;

三、驳回蓝某的其他诉讼请求。

【案例剖析】

根据法院归纳的案件争议焦点及相关问题进行评析，本案房屋买卖合同纠纷主要包括以下方面：

合同中当事人违约的认定与合同解除权

双方在合同第三条约定∶"本合同签订之日起三十日内，蓝某与郭某、欧某双方携带有关资料到珠海市不动产登记中心办理过户手续"。即合同约定在蓝某支付 42 万元定金后，在支付后续房款之前，郭某、欧某应协助蓝某办理案涉房产的过户手续。蓝某据此主张郭某、欧某在收取蓝某的 42 万元定金后经蓝某催告后仍不协助办理房产的过户手续已构成违约，而郭某、欧某主张其未配合办理过户手续是行使不安抗辩权主动解除合同，是蓝某违约，且双方曾约定"装修不成退款"，但是均没有提供证据证明蓝某存在丧失履行合同的能力或者有明确不履行合同的行为以及双方确有该约定，其主张未得到法院的采信，认为蓝某违约的理由不能成立。另根据合同第六条中约定“甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房产时，做甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方人民币80万元”，法院认为：郭某、欧某配合办理过户手续的时间在前，其在经过蓝某催告的情况下未依约配合办理过户手续，而是将42万元转账退回给蓝某，作出了解除合同的意思表示，郭某、欧某已经构成了违约。

合同解除后的违约责任问题

郭某、欧某对一审判决不服，认为违约金过高，代理人接受委托后，针对委托人这一关键上诉请求，详细研究双方争议事实，依法调取了蓝某的不动产登记信息，获得了蓝某另行购买房产的关键证据，提交二审法院用以证明蓝某的实际损失情况，主张解除合同没有对其造成损失。二审根据该证据证明的事实认为，蓝某在知道郭某、欧某退回房款后已经在短时间另行购买房屋，考虑短时间内本地房屋市场价格波动有限，而蓝某又未对损失的具体数额举证证明，鉴于二审查明了新的事实，二审法院认为一审法院酌定的违约金 40万元仍然过高，应予以调整，最终酌定郭某、欧某应当向蓝某支付违约金20万元。

【案例评论】