一般借款利息资本化减收益吗(一般借款费用化利息为什么不减去闲置资金收益)

力高地产集团有限公司的执行董事兼总裁 黄若青

随着房地产行业集中度的提升，留给中小房企的生存空间越发狭窄。

从泉州出走的力高集团，走过28个年头，2019年销售额274.12亿元，仅为同时成立碧桂园销售额的4.96%。再加上利息资本化撑起的利润质量、存货周转率下降、短期偿债压力大等问题，这家“小”企业貌似并不“美”。

规模意味着话语权的当下，力高只凭“小”如何走远？一切尚有存疑。

利息资本化撑起的利润

2019年，力高集团物业合约销售额274.12亿元，同比增长24.7%，销售额增速创下近5年最低水平；合同销售面积约259万平方米，同比增长4.0%。

自2013年以来，力高集团的销售额增长趋势犹如“过山车”，自2016年销售增速冲至149.80%后，其余年份销售增速时高时低。

销售增速的下滑留在纸面上利润就越发的薄。年报显示，力高2019年收益86.02亿元，同比增加27.7%；毛利29.54亿元，同比增长23.72%；净利润15.55亿元，同比增长19.7%。

风财讯拆解利润结构后发现，力高2019年的利润增长却得益于财务费用的资本化。

年报显示，2019年，力高的总财务费用为14.10亿元，其中利息资本化达到13.90亿元，资本化比率达到98.58%，进入财务报表的财务费用仅有1998.1万元。而2018年，力高的总财务费用为7.40亿元，其中利息资本化为6.82亿元，资本化比率达到92.16%，进入财务报表的财务费用仅有7166.2万元。

力高全年资本化利息同比增103.81%，而财务费用化进入利润表的利息却同比减72.12%。力高依靠利息资本化的调整来实现盈利达到一定的增长目标，而这也将在后续资本结算的时候对项目毛利率产生进一步的压力。

值得关注的是，力高2019年净利润增速19.7%小于营收27.7%的增长。风财讯仔细分析后发现，销售费用大增是其主要原因。年报显示，力高2019年销售及营销开支4.49亿元，同比增长144.54%。

对此，力高在年报中表示，销售及营销开支主要指物业的推销费用及向销售代理支付的销售佣金所产生的开支。有关增加主要是由于项目的市场推广活动增加及合约销售增加带动销售代理费用增加所致。

总体来说，力高2019年成本的大幅增长拖累净利润，同时由资本化利息撑起的净利润，其未来能否实现持续盈利有待考证，毕竟依靠主营业务的产生的利润才能确保持续盈利。

存货周转率下降，偿债压力进一步加剧

企业的挣钱能力固然重要，但其资金的风险能力更是不容忽视，这也决定了企业能走多远。

从账面上看，截至2019年12月31日，力高短期借款120.88亿，应付账款及票据120.20亿。而公司现金及现金等价物仅有110.94亿，其中受限制存款及现金39.65亿，资金缺口高达169.79亿元。

资金捉襟见肘的背后，力高以较高融资成本加快融资。例如2019年1月发行2020年1月21日到期的2.5亿美元优先票据，用于为其若干债务再融资；2019年4月发行2021年5月2日到期的1.8亿美元优先票据，用于为其若干债务再融资及其他一般公司用途；2019年12月，力高集团又发行2020年到期的2.5亿美元优先票据。

积极融资的背后，高额的资金成本却不容忽视。以上三笔融资的利息分别达到13.5%、9.875%、11.5%，大幅高于同行平均水平。

事实上，力高集团资金紧张，可能是受到2019年融资“去杠杆”和房地产行业调控政策的双重影响，一旦无法获取足够融资，部分销售额不大但负债过高的企业将面临资金紧张压力。

不过，除了行业的影响外，其偿债能力受压，与力高不断下降的存货周转率密切相关。

数据显示，力高2017年-2019年的存货余额规模逐渐增大，从72.93亿一路增长到了340.07亿，并且存货占当期的资产总额的比例也不小，分别在36.70%、50.69%和 54.32%，呈现增长趋势。

存货量大，但力高2017-2019年的存货周转率逐年下降，分别为0.67、0.34、0.22。存货周转率下降折射出项目的开发周期相对较长，周转效率低。

相比之下，2018年开始，力高却加快拿地速度，不断扩充土储。数据显示，截至2018年末，力高集团持有总建筑面积为999.64万平方米的土地储备，增长幅度高达104.58%。进入2019年，力高集团继续加大拿地力度，2019年力高地产新获取30幅土地。截至2019年底，力高地产总土地储备约为1460万平方米，同比增长46.05%。

如此看来，力高在土地市场加速扩张时，存货周转率下降，反馈到销售业绩上，却未实现同步增长，同时也带来了力高在在资产流动性和偿债能力上受压。如此循环反复，力高将会陷入盈利难的困境。

在当前房地产行业集中度逐步提升的环境下，小而美的中小房企依旧有一席之位。但从财报来看，力高属于小而“不美”行列，只凭“小”在波动起伏的房地产市场就会变得更加被动。