一、案情简介
展鸿公司于2009年2月将厂房转让给可可美厂时，双方约定税费由买受方可可美厂承担。2015年1月，义乌市地税局稽查局作出《税务行政处罚决定书》，主要内容为认定展鸿公司于2009年2月将厂房转让给原告可可美厂的成交金额为850万元，扣除已申报的各项税费，追缴土地增值税2,094,545.95元；应补缴税费、滞纳金合计4,432,841.96元。义乌市地方税务局稽查局该《税务处理决定书》后不久，可可美厂不服上述该处理决定，认为于2015年9月向义乌市人民政府申请行政复议，但申请被驳回。可可美厂不服，提起行政诉讼。浙江省兰溪市法院认为《房地产估价报告》（该报告为厂房转让时所作）中对交易房产估值6万元是合理的。而可可美厂认为一审法院观点错误，向浙江省金华市中级人民法院提起上诉。
二、判决结果
《房地产估价报告》中对于交易的约2600平方米的房屋的估价仅为6万元，估价明显不合理，故该《房地产估价报告》不能作为定税依据。撤销浙江省兰溪市人民法院行政判决和国家税务总局金华市税务局第二稽查局所作《税务处罚决定书》。
三、律师点评
本案的争议焦点在于交易房产评估值为6万是不是合理的。税务机关认为交易房产评估值就是6万元，而企业认为不止6万，6万太低了！
不了解税法的朋友肯定要问了，为什么本案原告可可美厂要求认定交易房产有更高的价值呢？认定了更高的价值，不是要缴更多的税费吗？
这是因为认定交易房屋较高的价值，对企业计算土地增值税更有利。在企业进行房屋转让的过程中，不仅要缴纳增值税、企业所得税以外，还要缴纳土地增值税。本案转让的是旧房屋。在纳税时，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第四条规定：“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第四款规定：“旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”既然旧房评估价可以作为扣除项，自然是认定越高越好了。
评估的基本方法是:对于出售的旧房及建筑物，首先应确定该房屋及建筑物的重置成本价，然后再确定其新旧程度(即成新度折扣率)，最后，以重置成本价乘以其成新度折扣率，以确定转让该旧房及建筑物的扣除项目金额。采用这种方法的好处是:可以消除出售旧房及建筑物按原成本价作为扣除项目金额所造成的不合理情况，减弱通货膨胀因素对房屋价值的影响，使旧房及建筑物的扣除项目金额与其实际价值和出售这类房屋的增值程度相适应。由政府批准设立的房地产评估机构评定的房地产重置成本价乘以成新度折扣率的价格，适用于旧房地产的估价。计算公式为：
旧房地产评估价格=房地产重新购建价格X成新度折扣率
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