案情简介
2020年6月21日，邢*坤与贾*骐签订了《房屋租赁合同》。合同约定：贾*骐将位于北京市大兴区**村的一处库房租赁于邢*坤使用；租赁期限为1年，年租金82400元，房屋押金6800元。6月24日，邢*坤按合同约定向贾*骐支付了半年的租金41200元，押金6800元，共计48000元，并进驻库房。使用3天后，因政府整顿，贾*骐通知解除合同，并要求邢*坤腾退库房，同意退还全部押金、租金，但其称应邢*坤的要求为仓库进行了改装及装修，花费较多，要求邢*坤承担部分，并在退还的租金中直接抵扣（24000元），实际退还了24000元。邢*坤不同意承担装修费，故诉至法院，要求贾*骐退还租金和押金24000元；并支付资金占用期间的利息。
裁判结果
被告贾*骐于判决生效之日起十日内退还邢*坤库房占有使用费及押金共计23322.8元。
裁判分析
出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，且在法庭辩论终结前未取得合法的建设工程规划审批手续，其与承租人订立的租赁合同无效。
贾*骐称涉案库房为案外人北京亿美枣园商贸有限公司（以下简称：亿美公司）所有，亿美公司随即向法院出具情况说明1份，载明：本公司仅有土地使用权证及宗地图两份材料，无其他任何关于土地性质及权属等相关材料。法院审理认为该《房屋租赁合同》无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然涉案租赁合同被确定无效，但邢*坤占有使用租赁库房期间，应给付占有使用费。
非邢*坤原因导致无法使用涉案房屋，故对贾*骐要求扣除部分装修费的主张，不予支持。对邢*坤主张的资金占用期间的利息，于法无据，不予支持。
法条链接
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《民法典》第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
法务建议
TO承租人：
签订合同之前，应对租赁房屋所有权、使用权、房屋性质等相关材料先行审查，不可仅凭出租方一方之言，避免因无证租赁、非法转租、房屋性质不符合租用目的等原因导致合同无效或无法继续履行。
TO出租人：
TO中介方：
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