房地产企业置换房屋营业税(营改增后房地产企业所得税)

企业有一栋50年产权的房屋，现在想置换一套新房产，需要再支付一笔资金，那么这一整套业务包括涉及的税款问题该如何处理?

在会计处理方面，按现行会计制度和准则规定，如果支付的资金(补价)不高于所支付的资金与换出房屋公允价值合计金额的25%，则该项交易属于涉及补价的非货币性交易业务，如果高于25%的属于货币性交易。属于货币性交易的，要将交易视为以公允价值(这里的公允价值一般是按双方议定的价格确定，如没有议定价格或者议定价格显失公平的，按同一楼盘公开销售价格或者平均销售价格计算)购买新房，并对旧房按固定资产清理程序处理账务，出让旧房屋的价格为所换入新房的公允价值与所支付货币资金的差额，按此差额做营业外收入并确认旧房清理损益;属于非货币性交易的具体会计处理建议查看《企业会计制度》及《企业会计准则——非货币性交易》。

税务处理方面可能涉及多个税项。其中营业税、土地增值税和企业所得税方面是将此业务视同两项业务看待，即以公允价值出售旧房和购置新房，其中出售旧房的计税收入为出让旧房的公允价值。印花税方面，同样是将该交易视同两项业务，分别对销售和购入产权转移书据计税贴花。另外，购买房产还涉及契税，按《契税暂行条例细则》规定，本项交易的契税应该由支付差价的一方即你单位按补交的差价计征契税。另外还会涉及城市维护建设税、教育费附加等，按相应计缴的营业税税额计算。

最后，如果你单位拟换出的房屋不是自建形成的，那么可以按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)的规定确定营业额：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”且税务总局还发函明确，此类情况下无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照上述规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额，但要严格符合有关凭证管理要求：“营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证;支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。”