一、实务中地产企业常见五类违约金

房地产企业在开发项目的过程中，由于自身原因经常会出现以下几种支付违约金的情况：

1、因工程延期延迟交房向业主支付的违约金；

2、因延期办理房产证向业主支付的违约金；

3、因未按约定建设配套设施向业主支付的违约金；

4、因开发企业自身原因造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，双方协商解除合同而向业主支付违约金；

5、因开发企业违法建筑（如超容积率建设等）无法向业主正常交付房屋而支付的赔偿款及违约金

以上五种情况开发企业向业主支付的违约金，支付方是否需要代扣个人所得税呢？其实无论以何种方式向业主支付违约金，对于业主来说都是一种所得，那么在个税上这种所得究竟属于什么性质所得？是否需要缴纳个人所得税？

二、违约金政策分析

根据国税函〔2006〕865号（以下简称865号文件）规定：商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。

因此，按照上述文件规定，开发商支付给业主的因按揭解除合同的违约金需要按照“其他所得”缴纳个人所得税。但是财政部、税务总局公告2019年第74号对865号文件予以作废，地产企业向业主支付违约金的情况到底属不属于应税范围目前尚无政策规定。

按照最新的个人所得税法第二条规定，下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：（一）工资、薪金所得；（二）劳务报酬所得；（三）稿酬所得；（四）特许权使用费所得；（五）经营所得；（六）利息、股息、红利所得；（七）财产租赁所得；（八）财产转让所得；（九）偶然所得。可见，地产企业向业主支付的违约金明显不属于上述列举的前八项应税名目，那么属不属于偶然所得呢？根据个人所得税法实施条例第六条第九款，偶然所得，是指个人得奖、中奖、中彩以及其他偶然性质的所得。财税2019年74公告又补充列举了偶然所得的三种情况，包括：（1）个人为单位或他人提供担保获得收入；（2）受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入；（3）企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品（包括网络红包，下同），以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，个人取得的礼品收入。按照上述文件规定，偶然所得属于列举所得，地产公司向业主支付的违约金不属于偶然所得的列举范围，不在个人所得税的征税范围，无需缴纳个人所得税。

三、观点总结

由于财税2019年74公告实施的时间是从2019年1月1日起执行，也就是说在2019年之前除了列举的第（4）项违约金需要按照其他所得由支付方代扣代缴个人所得税外，其他四类违约金均不属于个人所得税应税范围，无需缴纳个人所得税。

「理个税」提供最专业个税资讯及筹划与综合管理服务。