关于房屋出租的税务筹划(房屋租赁如何进行税收筹划)

一、实务中广泛存在的自有住房租给自已企业使用的原因:

第一、创业者出于节省经营成本的考量，可免租，也可有偿使用，主要取决于该企业是一家人所有，还是有外人所有,具有灵活性.

第二、能有效的解决企业的经营所需的房产问题

第三、当然有合理避税考量，由于房产定价的空间很大，所以在合理的范围内稀释企业的利润，从而实现个人财富利益的最大化的也是重要原因.

二、房产出租涉及的主要税收问题

第一、增值税

1、个人出租不动产<不含住房>,按照5%的征收率交纳增值税

2、个人出租住房按照1.5%的征收率交纳增值税

第二、个人所得税

1、房产出租属财产租赁所得，每次收入不超过4000元的减除800元的费用，适用20%的个税率

2、个人出租住房的按10%的税率征收个人所得税。

第三、土地增值税

由于将房产出租给企业使用，没有发生所有权的改变，只是使用权的改变，股不需要交纳土地增值税。

第四、房产税

1、房产采用从租计征的，适用12%的税率.

2、对个人出租住房，适用4%的税率

第五、契税

第六、由于房产出租并没有改变房产的权属，而契税的纳税义务人为权属人，故不需要交纳契税

第七、印花税

1、房产出租按租赁合同的金额的千分之一交纳印花税

2、对个人承租廉租房，经济适用房的租赁合同，免征印花税。

第八、城镇土地使用税

1、对在市，县城，建制镇，工矿区的房产需交土地使用税。

2、一般按每平方米一年多少钱，是实际占用面积，而非房产的建筑面积。

三、案例企业基本情况

张三与妻子李四共同成立了一家经经贸企业，该企业主要经营日用品的销售，销售主要在线上，该企业以往一直符合小微企业标准,为了让客户得到更的体验，其准备将其自已的一套门面房让为线下体验店，该企业年销售收入在3000万元左右，每年可实现税前利润约200万元，预计投入体验店后，装修成本预计50万元，预计人工成本会增加100万，其他成本会增加50万元，预计销售收入会新增1500万元，产品的毛利率在25%左右，目前在门面房房的场租金为每月每平米200元-400元之间，该门店共300平方，占用的土地面积为100平方米，该地适用的土地使用税为每平方20元,假如股东张三定价为每月每平方米200给企业，请问，如果股东想达到利益的最大化，是否还有其他定价方案?

四、按目前的定价原则的方案效益分析:

第一、企业的盈利情况

1、新增门面房产生的毛利润为1500*25%=375万元，应交的增值税及附加税为375/1.13*13*1.1=47.46万元,应交的印花税为 72*0.1%=0.072万元 所以扣除税费后利润为327.17万元,由于新增销售还有其他成本支出为<50 50 72>=172万元,故新增利润为327.17-172=155.17

2、企业合计利润总额为200 155.17=355.17万元,假如没有其他调整,则企业的企业所得税应纳税所得额为355.17,则企业的净利润为355.17<1-25%>=266.38万元.

3、股东分配利润后的净利益为 266.38*<1-20%>=213.1万元,<分红适用20%的个人所得税率>

第二,股东出租房产的收益

1、应交的增值税 72/<1 5%>*5%=3.43万元

2、应交的附加税费为3.43*10%=0.34万元

3、应交的租赁的印花税为0.07万元

4、应交的房产税为72/<1 12%>*12%=7.71万元

5、应交的土地使用税为 100*20=2000元=0.2万元

6、应交的个税为<72-3.43-0.34-0.07-7.71-0.2>*<1-20%>*20%=9.64万元.

7、出租房屋的净收益为 72-<3.43 0.34 0.07 7.71 0.2 9.64>=50.61

从公司分得的收益与出租房产的总收益为213.10 50.61=267.31万元.

五、税筹方案的选择---让公司享受小微企业的企业所得税优惠

第一，个人出租房产的总税收为3.43 0.34 0.07 7.71 0.2 9.64=21.39,由于土地增值税与面积有关,而与租金无关,所以不含土地增值税的税金金额为21.39-0.02=21.37万元,其与金的比例为21.37/72=29.68%,故门面房出租的税负率为29.68%

第二，继续让该企业享受小微企业标准,假定设定租金为X,则327.54-X*0.1/%-<50 50 X>应小于或等于100万元,所以X应小于或等于127.53万元,所以租金可定定价为127.53万元,此时的缩合效益为

1,企业的应纳税所得税为300万元,此时企业的企业所得税为前100万适用5%的税率,后200万适用10%的税率,全部所得税为25万,故净润为275万,分红后收益为275*<1-20%>=220万元

2,出租房产的收益为127.53-<1-29.68%>-0.02=89.66万元.

总收益为220 89.66=309.66万元,比原收益267.31万元,多42.35万元.

六,本案例对企业及财务人员的重要启示

由于个人出租门面房的税负比率按近30%,而企业1元的利润总额在交纳企业所得税及个人所得税后的净利益为1*0.75*080=0.6,也就是税负比例达40%,当然是没有考虑到企业真实存在的企业所得额的调整增加项,实际税负率应高于40%的比例,高于门面出租税负率10个百分点,所以企业在面对不同的情形时有多种选择,具体如下;

第一、当企业可以享受小微企业优惠时，此时的企业所得税率综合在25/300=8.33%,故每一元的税前利润可实现股东收新益为1*<1-8.33%>*<1-20%>=0.73,综合税负为27%,故租金支出无限接近300万的应纳税所得额对的定价对股东的利益最大.

第二、当企业为高新技术企业,适用15%的企业所得税时,此时的每一元的利润的税负率为1-1*0.85*0.80=0.32,,高于30%,则将租金多放在外面比放在放在企业好,因为每一元钱,放在外面,股东能得到0.7元左右,而放企业,股东只能得到0,68元.

第三、当企业适用25%的企业所得税时,租金放在外面越高越好,因为每一元放在外,股东可以分得0.70元,而全放在企业里,股东只能分得0,60元.

第四、从某种意义来说,租金能起到稀释利润调节税收的作用,从而达到股东利益的最大化.但也得有底线思维 ,如收入增加了,成本费用就应增加,相应的利润及税务也得有增加,如本案例,在新加了门面后,应保持利润的增长,如收入增长了50%,利润增长50%是正常的,因为企业的其他条件没有改变,所以利润总额从200万增至300万是合情合理的.