无锡城建税和教育费附加怎么算(加计抵减政策10%、15%的情况说明)

有人说过一句很经典的话：“房地产短期看政策，中期看政策，长期也看政策”。尽管市场对这个逻辑有很多争议，但用政策来预测房价的确屡试不爽。从过去二十年尤其是过抵减去十年的历史来看，只要政策紧缩，房价大概率会跌。反之亦然，只要政策宽松，房价也大概率会涨。

当然，历史不会简单的重复，房地产基本面已经发生很大变化，需求比原来少了。但不变的是，当政策宽松的时候，需求大概率会改善。价格永远是用边际来定价的，不管房价长期的终点在哪，短期之内政策一定还是最好的预测信号，尤其是对那些住房还明显供不应求的核心城市来说。

（二）信贷政策

首套房认定：考虑到首套房和二套房的首付比例和贷款利率差异，首套房的认定标准也就显得十分重要，主要包括三种：“认房又认贷”、“认贷不认房”、“认房不认贷”。“认房又认贷”最为严格，只要有过房贷记录或买过房，再次买房就算二套房，2017年以来，北京、上海、深圳、杭州、厦门、广州、青岛、天津、成都等城市都是如此；“认贷不认房”最为宽松，无房贷记录或者已结清房贷，不管名下有没有房，都算首套房，2014年最宽松时的930新政就是规定认贷不认房。“认房不认贷”较为中性，只要名下无房，即便已经贷过款，也可以按首套进行贷款。这是目前最常见的一种政策，除前面提到的几个限贷城市外，基本都是如此。

贷款额度：除与首付比例有关外，还与贷款方式、收入水平息息相关。常见的贷款方式有公积金贷款、商业贷款和组合贷三种，都有一定的额度限制，且与收入挂钩，商业贷款要求月工资流水需为月还款额的2倍，公积金贷款月还款额与月收入的比例上限为50%-60%。其中公积金贷款利率最为优惠，但限制更多，如北京的公积金贷款新政要求贷款额度与缴存年限挂钩，缴存超过11年才可贷120万，且月还款额不超月收入6成。

贷款年限：直接影响购房成本，贷款年限越长，平均到每月的还款额越少。考虑到贷款利率相对优惠，贷款年限越长越好，最长可达30年。但在紧缩周期，各地可能会缩短贷款年限，2017年北京317新政抵减要求房屋贷款最长不超过25年，可以说是史上最严的信贷政策。2017年4月1日起，天津楼市新政也暂停发放贷款期限25年以上的商业性个人住房贷款。目前，一线城市中除北京外，上海、广州、深圳仍然维持公积金借贷最长期限不超过30年、公积金借贷最长期限不超过借贷人法定退休年纪5年的规定。

（四）限售政策

共有产权房：主要目的是让中低收入住房困难家庭购房时，可通过和政府按出资比例共同拥有房屋产权的方式，减少买房成本，市民以后可向政府“赎回”产权。自2007年起在江苏淮安市进行试点。2014年北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。2018年北京入市的共有产权房多达29个项目，提供房源超过3万套，对二手房市场冲击较大，2018年9月以来北京二手房价格出现连续4个月环比下跌。

第一轮宽松周期（2008年9月-2009年12月）：大力度宽松，6个月见效，房价累计上涨17怎么.5%。起因是全球金融危机，西安、沈阳等地率税先松动，接着中央自上而下开始宽松。从具体措施看，一是货币宽松，央行共降准4次，降息5次，首套房利率下限调整为基准利率怎么的7折，最低首付款比例调整为20%；二是税收调降，普宅契税下调至1%，免征印花税、土地增值税，营业税由满五唯一改为满二唯一；三是支持房企融资，鼓励优加计质企业发行企业债、开展REITs试点。这一轮宽松后，房屋成交量又下行了3个月，然后成交量同比增速达到最低点后开始回升，2009年1月成交同比率先转正，之后涨幅不断扩大，到2009年11月同比最大涨幅达54%；房价持续下行了6个月后效果才逐渐显现，2009年4月价格环比转正，涨幅持续扩大，2010年1月价格环比涨幅附加达到1.4%的高点。直到2009年12月，国四条出台四大举措遏制房价，标志着宽松结束。但房价持续上涨到2011年7月才结束，历时个28月，累计上涨17.5%。

第二轮宽松周期（2011年8月-2013年2月）：最弱的一次宽松，没有调首付，10个月见效，房价累计上涨11.8%。起因是外部出现欧债危机，经济增速眼看要跌破8%。这次打响第一枪的是马鞍山；随后，北京、上海、成都、芜湖等近30多个城市相继放松调控。但成都、佛山、上海等因明显放松限购的政策则被紧急“叫停”。到12月，央行重启降准，并于2012年2月和5月再次进行降准。2012年6月，央行重启降息，6-7月共降息2次。这一轮宽松是三次近十年里最弱的一次宽松，没有调整首付比例等大招，主要是局部性的调整，力度相对谨慎。所以这一轮宽松的效果也较上一轮弱，见效的时间也较长。宽松政策出台后，量价继续下行，半年后成交量才开始回升。房价反应的时间更长，宽松10个月后，15%70个大中城市商品住宅价格指数环说明比才开始转正，2013年2月价格算环比涨幅达到1.1%的高点。直到2013年2月，新国五条出台，要求重启以限购限贷为核心的调控政策，宽松结束。本轮宽松力度不大，但房价还是持续上涨了23个月，较前期低点的累计上涨11.8%。

第三轮宽松周期（2014年4月-2016年9月）：全面宽松，能用的招基本都用了，房价11个月见效，累计上涨36.9%。起因是经济增速即将跌破7%。第一枪是2014年4月南宁率先定向放开限购。这次宽松能用的招基本都用了，力度很大。一是连续降15%息降准，2014-2016年共降息6次、降准6次，一年期贷款基准利率从6.00%降至4.35%，大型金融机构存款准备金率从20%降至16%。二是放松限贷，2014年“930”新政出台限贷放松，二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，首套房最低首付比例降为30%，贷款利率下限下调为基准利率0.7倍，宽松正式确立。2015年“330”新政，二套房商贷首付最低为40%，公积金贷款首套房最低首付20%。2015年8月进一步加码，公积金贷款购买二套住房最低首付款比例由30%降为20%。2015年930将非限购城市首套房商贷首付比例降至25%，信贷政策达到史上最宽松。三是税收优惠，营业税免征期限由5年下调为2年。2016年217税收优惠力度加大，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税，首套房契税由3%降至1.5%，二套房契税由3%降至1%（90平方米以下）、由3%降至2%（90平方米以上），2年以上免征营业税。四是支持房企融资，2015年定增通道开启，公司债融资、中票融资、银行间市场发债开闸。

这一轮宽松的见效时滞更加突出。地方调控政策并未直接刺激市场回暖，就连2014年全国性“930”新政出台后，市场继续还在底部运行，直到2015年“330”新政加码调控后，市场才开始反弹回升。到“330”新政之前，成交量持续负增长，同比跌幅达到18%，直到2015年5月，成交量才重回上升通道，2016年4月成交量同比达到36%最大增速。房价方面，70大中城市新建商品住宅价格指数从2014年5月开始持续11个教育费月下行，累计跌幅6.6%。“330”新政出台后，一线城市的房价率先复苏带动全国商品房量价触底回升，2015年4月环比转正，20政策16年9月房价环比涨幅达到1.8%的历史高点。2016年930宽松正式结束。本轮宽松力度史无前例，房价直到18年12月还在涨，已经连续涨了45个月，累计涨幅高达36.9%。

从这三轮周期来看，每一次宽松都存在许多共性：

第一，每一次宽松开启前的信号有规律：经济差，房价弱。一方面，宽松基本都是经济下行压力倒政策逼。2008年是全球金融危机，经济增速从两位数增速跌到个位数，2011年是欧债危机，经济增速即将破8%，2014年是经济即将跌破7%。宽松周期拐点出现前，GDP同比增速通常连续4-5个季度下滑，经济下行压力倒逼宽松。另一方面，宽松前房地产市场都很差，房价表现不佳。200和8年、2011年和2014年宽松周期开启前，房地产市场都不太景气，成交面积持续负增长或低位震荡，2008年和2014年同比最大跌幅达到15%以上，2011年低位震荡时间长达一年，房价走弱，环比涨幅持续2-3个季度收窄，上涨乏力。

第二，每一次宽松演进的次序有规律：从局部到全局，从地方到中央，从小招到大招。宽松周期调控工具的出场顺序大体相同，呈现明显的规律性。除了2011年只有地方微调和货币宽松外，2008年和2014年地产宽松都经历的了以下步骤：首先是地方调控政策出现松动，活跃市场；然后货币政策微调或转向，释放流动性；紧接着中央主导的信贷政策放松，购房需求被充分激发，同时税收优惠配合出台，进一步刺激住房消费；最后支持房企融资，拓宽融资渠道，保障住房供应。整体情况来看，宽松政策拐点通常是货币政策和信贷政策的宽松，宽松刺激需求，带动价格上行。

第三，每一次宽松产生的效果有规律：宽松大概率会涨，只是速度和涨幅不同。虽然这三次宽松的力度不同，2008年主要是货币宽松，大放水刺激；2011年是谨慎宽松，地方微调为主，货币适度配合；2014年是全面宽松，货币和信贷政策大幅放开。但最终的效果都极为相似，房地产市场回暖，房价开始上扬，其中2014年的宽松效果最为明显，不少城市房价翻倍。只是这三轮宽松的时滞越来越明显，房价反应的时间越来越长，2008年宽松房价环比下跌6个月后转正，2011年宽松房价环比下跌10个月后转正，到2014年宽松房价环比下跌11个月后才转正。房价上涨的幅度也不一样，2008年强宽松刺激房价连续上涨28个月，累计涨幅17.5%；2011年弱宽松推动房价连续上涨23个月，累计涨幅11.8%；2014年超强宽松使房价连续上和涨了45个月，累计涨幅已达36.9%，宽松力度越大，涨幅越明显。

政策展望：2019房地产政策的九大预测

从历史看当下，经济环境与前三轮宽松周期前有一定的相似性：经济下行压力都比较大，2018年四季度GDP增速已经跌到6.4%，创下十年新低，也低于6.5%左右的底线，不出意外的话，2019年还要继续下行。但不同的是，目前房地产下行的压力不大，房价没跌，库存情况不高，政策基调偏稳。

首先，房价不弱，个别城市有调整，总体没跌，甚至还在涨。2016年“930”新政开启的紧缩周期并未造成房价下滑。从70大中城市新建商品住宅价格指数环比涨幅来看，仅仅是2017年有所收窄，但总体并未出现下跌，而且从2018年2季度开始甚至开始回升，主要是受三四线城市价格上升带动。截至2018年12月，房价已经持续45个月环比上涨，紧缩还没完全见效，只是之前涨幅过大的一线城市及环一线城市出现了明显调整。从绝对房价来看，现在的房价比2014年高出近一倍。比如北京，2014年房价平均3-4万，现在平均7-算8万。

其次，库存也没有2014年压力那么大。上一轮宽松那么猛和当时库存偏高，中央提出大力去库存有很大关系。但目前并没有这么大压力。2014年住宅待售面积已经突破4亿平米，2015年扩大至4.26亿平米，去化周期为23个月，远高于6至18个月的合理区。而2018年住宅待售面积仅为2.5亿平米，处于2013年以来的最低水平，库存压力并不大。

最后，目前房地产政策的长期基调和过去完全不同，这是最重要的。主基调轻易不会变，近二十附加年房地产政策主基调大概只有四次重要转变。第一次是2003年，国务院18号文将房地产业定位为国民经济的支柱产业，把房地产作为一个产业来鼓励发展。第二次是2008年国务院发文促进房地产市场健康发展，加大保障性住房建设力度。把房地产作为一个民生问题，着力多建房子，让老百姓有房住。第三次是2015年供给侧结构性改革，把房地产作为一个市场平衡问题，主要是觉得房子建多了，要消化过剩的库存。第四次就是2016年提出房住不炒，把房地产作为一个金融风险问题，主要是觉得炒房风险太大，要打击投机性需求，抑制泡沫。从中央经济工作无锡会议重提这一点，这个基调可能会贯穿未来五年甚至十年二十年，因为再炒泡沫中国经济可能会重蹈90年代日本的覆辙。

综上可以得出结论：目前经济下行压力下，房地产政策会有边际宽松，但不会像2014年力度那么大，应该和2011年更为类似，以货币宽松和局部宽松为主，不会出现类似调整首付、放开限购这样的大招。具体来说，我们对2019年房地产政策做出九点判断：

1．货币政策继续宽松，降准和2018年差不无锡多，降息暂时看不到。2019年货币政策会适度松动，不同于2008、2011和2014三轮宽松周期都采取直接调整存贷款基准利率的方式完成降息，这一轮会有所不同。降准还是会有，次数可能和2018年差不多。全面降息暂时看不到，央行更倾向于定向降息，新创设的TMLF就是定向降息的一种方式。

2．银行房贷更宽松，房贷利率下行。虽然基准利率调整的可能性不大，但房贷利率依然可能下行，因为银行可能会从利率上浮逐步回归到利率折扣。一方面货币宽松导致银行的负债成本下降，可能会传导到资产端。另一方面银行今年可能再度面临资产荒，在信用债违约增加、各类金融风险暴雷的背景下，银行会被迫增加对安全的房贷资产的配置。从去年12月以来，全国首套房贷利率连续3个月下行，多家银行下调首套房贷利率上浮比例。

3．“地方政府主体责任”强化，各地政策明显分化。中央经济工作会议提出的这个“主体责任”，其实就是要求每个城市根据自身情况管好自己的房价和市场。2019各城市可能分成两类：一是前期紧缩力度较大、房价泡沫相对较小、长期需求又比较强劲的核心城市，政策可能基本保持稳定，让市场随城建着宏观货币环境的宽松实现自动宽松，比如北京、上海、深圳等。二是短期房价有明显下行压力、长期需求又偏弱的非核心城市，政策可能会明显放松，比如菏泽取消限售。

4．部分城市限售放松。菏泽之所以会成为第一个取消限售的，主要是因为它对土地财政的高度依赖，2017年土地出让金占地方一般说明公共预算收入比例高达118%，限售政策对其财政压力影响较大。与此同时，2017年菏泽棚改开工数量18万套，占山东全省的四分之一，全国排名第一。棚改政策的收紧使菏泽这个人口流出、库存高企、经济下滑的四线城市前期过快上涨的房价难以为继，需放松政策支撑房价。预计后续地方财政压力较大，棚改红利衰退明显的城市率先放开的可能性较大，如镇江、温州、福州、廊坊等。

5．部分城市继续放松新房限价。2018年末衡阳发改委和住建局联合发文，暂停执行了一年的商品房限价政策，被视为全国首例取消限价的城市，但很快这一文件就被撤回，表明各地对于放松限价仍较为谨慎。2019年年初，佛山开始悄悄取消限价，虽然没有官方发文，但已默许各区楼盘突破限价“红城建线”。2月，阜阳打响春节后取消限价第一枪，对外公布的土地出让公告中均取消了限价条款，税意味着住宅备案价格将不受土地出让限制，根据市场价格自行调整。随着房地产市场逐步降温，房价承压，限价政策的必要性越来越弱，可能逐步退出。

6．部分城市放松限购条件，不会完全取消。限购的城市还会继续限，不可能完全取消，但这不妨碍部分城市放松限购的条件。一种是放宽落户条件，2019年以来，广州、西安、南京、海口等多个城市发布新政，放宽人才落户限制。另一种是缩短社保年限，比如广东珠海将外地户籍购房缴纳社保的时间从5年降低至1个月、3个月、1年不等。还有一种是放宽补缴限制，比如2018年年末杭州发布新政，允许外地户籍居民社保或纳税累计补缴3次，其实相当于对外地人放宽了限制。

7．部分热点城市取消摇号购房。摇10%号购房是热点城市应对市场火爆的非正常举措，随着房地产市场降温，认筹不足，公教育费证摇号逐渐丧失存在的意义，理应逐渐退出。比如2018年12月，成都某楼盘因无人报名认购而终止摇号。2019年初青岛高新区房加计管局发文暂停执行摇号政策。

8．加大税费优惠力度。今年降税减费的力度加大，新施行的个税法将房贷利息纳入个税专项抵扣，按每月1000元的定额抵扣，我们简单测算过，减免额度大概相当于房贷利率打97折。但这种定额抵扣的方式还比较粗糙，参考国际经验，“一刀切”的定额扣除后续有优化调整的空间。除了专项抵扣外，还有多个城市下调了房屋交易税费，几乎是对增值税附加税进行减半征收，如个人出售住宅的增值税附加税税率，上海从11%降到6%，深圳从12%降到6%，广州从12%降到6%。

9．房地产企业融资环境放松。在去杠杆和强监管的背景下，2018年房地产表内外融资受限，融资环境整体偏紧。此前发改委发文部分优质房企发行企业债，可以算是一个监管层态度松动的信号10%。但考虑到企业债不可用于商业性房地产开发，此举只是利好保障房、棚户区等房地产开发，而且仅限于龙头房企，整体作用有限。2019年可能还会有类似措施，针对优质房企海外发债、国内发公司债、企业债等有所松动，这样也有助于缓解一些高杠杆企业的系统性风险。