已计提减值准备投资性房地产(已计提的投资性房地产计提减值准备不允许转回)

【租金收入的确认单选题】企业对采用成本模式进行后续计量的投资性房地产取得的租金收入，应贷记（ ）科目。

A.其他业务收入

B.其他综合收益

C.营业外收入

D.投资收益

【答案】A

【解析】投资性房地产无论采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量，取得的租金收入均记入“其他业务收入”科目。

【房地产的转换单选题】甲公司将一栋办公楼转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为50 000万元，已累计计提的折旧为1 000万元，已计提的固定资产减值准备为2 000万元，转换日的公允价值为60 000万元，则转换日记入”其他综合收益”科目的金额为（ ）万元。

A.60 000

B.47 000

C.50 000

D.13 000

【答案】D

【解析】转换日记入“其他综合收益”科目的金额=60 000-（50 000-1 000-2 000）=13 000（万元）。

【与投资性房地产有关的后续支出单选题】甲公司从事房地产开发经营业务，2018年3月5日收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为3 000万元，至重新装修之日，已计提累计折旧500万元，未计提投资性房地产减值准备，其中原装修支出的账面价值为200万元。装修工程于2018年3月6日开始转回，于当年年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出600万元（均符合资本化条件）。装修后预计租金收入将大幅增加，甲公司对该商铺采用成本模式进行后续计量。2018年12月31日甲公司该项投资性房地产的账面价值为（ ）万元。

A.2 900

B.1 900

C.2 600

D.1 800

【答案】A

【解析】甲公司2018年12月31日投资性房地产的账面价值=（3 000-500）-200 600=2 900（万元）。

【投资性房地产后续计量模式的变更单选题】甲企业将一栋自用写字楼经营租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2019年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定将该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原价为20 000万元，已计提折旧400万元，未计提减值准备。2019年1月1日，该减值写字楼的公允价值为26 000万元。假设甲企业按净利润的10%提取盈余公积，适用的所得税税率为25%。则转换日影响资产负债表中期初”未分配利润”项目的金额是（ ）万元。

A.6 400

B.5 760

C.640

D.4 320

【答案】D

【解析】转换日影响资产负债表中期初“未分配利润”项房地产目的金额=［26 000-（20 000-400）］（1-25%）（1-10%）=4 320（万元）。

【投资性房地产业务的对利润总额的影响单选题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自2018年1月1日起，甲公司将一栋办公楼出租给某单位，租赁期为4年，每年收取租金650万元。该办公楼账面原价为12 000万元，预计使用年限为40年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零；至2018年1月1日已使用10年，已计提累计折旧3 000万元，转为投资性房地产后折旧方法、折旧年限和预计净残值保持不变。2018年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8 000万元。假定不考虑相关税费等因素的影响，该投资性房地产业务对甲公司2018年利润总额的影响金额为（ ）万元。

A.250

B.350

C.450

D.-350

【答案】D

【解析】2018年计提投资性房地产累已计折旧的金额=（12 000-3 000）/（40-10）=300（万元），2018年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12 000-3 000）-300=8 700（万元），因可收回金额为8 000万元，账面价值大于可收回金额，故应计提减值准备700万元（8 700-8 000）。该投资性房地产对甲公司2018年利润总额的影响金额=650-300-700=-350（万元）。

【投资性房地产转换的会计处理单选题】采用公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用房地产时，转换日自用房地产入账价值小于投资性房地产账面价值的差额，正确的会计处理是（ ）。

A.计入其他综合收益

B.计入期初留存收益

C.计入公允价值变动损益

D.计入营业外收入

【答案】C

【解析】采用公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用房地产时，转换日自用房地产入账价值与投资性房地产账面价值的差额，应计入公允价值变动损益。

【投资性房地产的范围多选题】下列各项中投资性，应作为投资性房地产核算的有（ ）。

A.已出租的土地使用权

B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼

【答案】AC

【解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，因企业不具有所有权，该建筑物不属于企业的资产，故再转租时不能作为投资性房地产核算；不允许选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。

【采用公允价值模式计量的投资性房地产的会计处理多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（ ）。

A.不计提折旧，但应计提减值准准备备

B.公允价值变动的金额计入当期损益

C.公允价值变动的金额计入其他综合收益

D.自用房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益

【答案】BD

【解析】采用公允价值计量的投资性房地产，不计提折旧也不计提减值准备，选项A错误；公允价值变动的金额计入当期损益（公允价值变动损益），选项C错误。

【采用成本模式计量的投资性房地产多选题】某企业的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2018年1月1日该企业购入一幢建筑物直接用于出租，租赁期为5年，每年租金收入为100万元。该建筑物的购买价格为600万元，发生相关税费10万元，上述款项均以银行存款支付。税法规定，该建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元，采用年限平均法计提折旧。2018年12月31日，该建筑物的公允价值为560万元。假定不考虑所得税等其他因素，下列表述中，正确的有（ ）。

A.2018年该项投资性房地产应计提折旧27.5万元

B.2018年该项投资性房地产增加当期营业利润72.5万元房地产

C.2018年该项投资性房地产增加当期营业利润50万元

D.2018年12月31日该项投资性房地产的列报金额为560万元

【答案】CD

【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，选项A错误；2018年投资性房地产增加营业利润=营业收入100-公允价值变动（600 10-560）=50（万元），选项B错误，选项C正确；2018年年末该项投资性房地产按其公允价值560万元列报，选项D正确。

【投资性房地产的会计处理多选题】下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，错误的有（ ）。

A.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益

B.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益

C.以存货转换为以公已允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益

D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益

【答案】ABD

【解析】采用成本模式后续计量的投资性房地产转为存货，应将该房地产转换前的账面价值作为转换后存货的入账价值，不考虑转换日的公允价值，不产生差额，选项A错误；采用转回成本模式后续计量的投资性房地产转为固定资产，应将该房地产转换前的账面价值作为转换后固定资产的入账价值，而不考虑转换日的公允价值，不产生差额，选项B错误；采用公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益），无需区分该差额是借方或贷方，选项D错误。

【投资性房地产的范围判断题】企业通过经营租赁方式租入的建筑物或土地再出租，应作为投资性房地产进行核算。（ ）

【答案】

【解析】作为投资性房地产的建筑物，该企业必须拥有所有权，而经营租赁方式取得的建筑物或土地使用权企业并不拥有所有权，所以不属于投资性房地产的核算范围。

【与投资性房地产有关的后续支出判断题】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应将其转入在建工程，再开发期间不计提折旧或摊销。（ ）

【答案】

【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

【投资性不允许房地产后续计量模式的变更判断题】企业可以根据情况，对投资性房地产后续计量在成本模式与公允价值模式之间互换。 （ ）

【答案】

【解析】投资性房地产只能在一定条件下由成本模式转换为公允价值模式；不能由公允价值模式转换为成本模式。

【采用公允价值模式计量的投资性房地产判断题】采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入其他综合收益。（ ）

【答案】

【解析】公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

【出售投资性房地产等业务的会计处理判断题】企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入营业外收入或营业外支出。（ ）

【答案】

【解析】企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。

【投资性房地产的会计处理2018年计算分析题】甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2017年到2018年资料如下：

资料一：2017年3月1日，甲公司将一栋原作为固定资产的写字楼以经营租赁的方式出租给乙公司并办妥相关手续，租期为18个月。当日，写字楼的公允价值为16 000万元，原值为15 000万元，已计提累计折旧的金额为3 000万元。

资料二：2017年3月31日，甲公司收到出租写字楼的租金125万元，存入银行。2017年12月31日，该写字楼的公允价值为17 000万元。

资料三：2018年9月1日，租期已满，甲公司以17 500万元的价格出售该写字楼，价款已存入银行，出售满足收入确认条件，不考虑其他因素。

要求：

（1）编制2017年3月1日甲公司出租该写字楼的相关会计分录。

（2）编制2017年3月31日甲公司收到租金的会计分录。

（3）编制2017年12月31日写字楼公允价值变动的会计分录。

（4）编制2018年9月1日甲公司出售该写字楼的会计分录。

【答案】

的

（1）

借：投资性房地产——成本 16 000

累计折旧 3 000

贷：固定资产 15 000

其他综合收益 4 000

（2）

借：银行存款 125

贷：其他业务收入 125

（3）

借：投资性房地产——公允价值变动 1 000

贷：公允价值变动损益 1 000

（4）

借：银行存款 17 500

贷：其他业务收入 17 500

借：其他业务成本 17 000

贷：投资性房地产——成本 16 000

——公允价值变动 1 000

借：公允价值变动损益 1 000

其他综合收益 4 000

贷：其他业务成本 5 000

【投资性房地产的会计处理2014年计算分析题】2010年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2011年1月1日，年租金为240万元，于每年年初收取。相关资料如下：

（1）2010年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用年限为46年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧，不存在减值迹象。该写字楼于2006年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为1 9计提70万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。

（2）2011年1月1日，预收当年租金240万元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。

（3）2012年12月31日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式，当日，该写字楼的公允价值为2 000万元。

（4）2013年12投资性月31日，该写字楼的公允价值为2 150万元。

（5）2014年1月1日，租赁合同到期，甲公司为解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为2 100万元，款项已收存银行。

甲公司按净利润的10%提取盈余公积，不考虑其他因素。

要求：

（1）编制甲公司2010年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。

（2）编制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日确认租金收入和结转相关成本的会计分录。

（3）编制甲公司2012年12月31日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录。

（4）编制甲公司2013年12月31日确认公允价值变动损益的相关会计分录。

（5）编制甲公司201计提减值4年1月1日处置该投资性房地产时的相关会计分录。（采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应写出必要的明细科目；答案中的金额单位用万元表示）

【答案】

（1）2010年12月31日

借：投资性房地产 1 970

累计折旧 156

贷：固定资产 1 970

投资性房地产累计折旧 156［（1 970-20）/504］

（2）2011年1月1日预收租金

借：银行存款 240

贷：预收账款 240

2011年1月31日

确认租金收入=240/12=20（万元）；

计提的折旧金额=（1970-20）/50/12=3.25（万元）。

借：预收账款 20

贷：其他业务收入 20

借：其他业务成本 3.25

贷：投资性房地产累计折旧 3.25

（3）2012年12月31日

借：投资性房地产——成本 2 000

投资性房地产累计折旧 234［（1 970-20）/506］

贷：投资性房地产 1 970

盈余公积 26.4

利润分配——未分配利润 237.6

（4）2013年12月31日

借：投资性房地产——公允价值变动 150

贷：公允价值变动损益 150

（5）2014年1月1日

借：银行存款 2 100

贷：其他业务收入 准备2 100

借：其他业务成本 2 150

贷：投资性房地产——成本 2 000

——公允价值变动 150

借：公允价值变动损益 150

贷：其他业务成本 150