上海自贸区公司注册垫资(上海临港注册公司)

[/b]外高桥[b]：受益于自贸区先发优势，业务向纵深发展

类别：公司研究机构：海通证券股份有限公司研究员：涂力磊，谢盐日期：2015-05-04

事件：

公司公布2014年临港年报。归属于上市公司股东的净利润6.98亿元，同比增加28.18%；实现基本每股收益0.64元。公司分红方案为每10股派发现金股利1.9元(含税)。公司公布20自贸区15年一季报。报告期内，公司实现营业收入19.18亿元，同比增加79.97%；归属于上市公司股东的净利润2.41亿元，同比增加6.13倍；实现基本每股收益0.21元。

投资建议：

目前自贸区建设已上升为国家战略，公司外高桥基本面将进入实质性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平)，有望给公司带来丰厚回报。我们预计公自贸区司2015、2016年EPS分别是0.74和0.91元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估，我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好，为此我们预计公司RNAV至42.72元。截至4月29日，公司收盘于37.76元，对应2015、2016年PE分别为44.10倍和35.99倍。考虑到森兰项目进入开发高峰，外高桥将受益于自贸试验区建设，定向融资将加快公司五大平台建设，我们以RNAV，即42.72元作为6个月目标价，维持“增持”评级。

[/b]浦东金桥[b]：业绩稳健增长，参股东方证券上市在即

类别：公司研究机构：海通证券股份有限公司研究员：涂力磊，谢盐日期：2015-03-16

事件：公司公布2014 年年报。报告期内，公司实现营业收入19.14 亿元，同比增加33.99%；归属于上市公司股东的净利润4.30 亿元，同比增加0.57%；实现基本每股收益0.46 元。本年度公司每10 股派发现金红利1.4 元(含税).

投资建议：

结算利润率下行造成利润增速低于营收增速。2014 年，公司完成“T22 号地块部分厂房”销售，“T4 号地块土地”、 “T5-7/5-11 地块在建工程”、“T6-5 地块在建工程”转让，使销售收入增加2.8 亿元。报告期内公司实现营业收入19.14 亿元，同比增加33.99%；由于本期出售项目毛利率较低，使得报告期内公司实现净利润4.30 亿元，同比增加0.57%。

招商工作有序推进。2014 年底，公司持有各类物上海业总体出租率为87%。报告期公司注册内，各类物业平均租金分别为：住宅类约3.9 元/天/平，厂房、仓库类约1.2 元/天/平，办公楼类约3 元/天/平，研发楼约3.4 元/天/平，商业类约3.2 元/天/平，酒店类约5.8 元/天/平。报告期内，公司以先进制造业和战略性新兴产业为招商重点，全力以赴落实了大唐、中新社和大族激光项目、桂林福达、富友金融总部园项目等重大项目。

定增注入优质资产。

1)拟募资30 亿元注入联发公司39.6%股权。联发公司拥有“金桥”、“碧云”两个核心品牌。作为公司工业房产及其配套业务的运作平台，联发公司是公司最大的子公司，在金桥开发区内拥有大量优质土地和项目。截至目前，联发公司拥有临港在营物业总建面(含地上和地下面积)约65.42 万平；同时拥有待建、拟建及在建面积约33.20 万平。在假设联发公司总资产为全部经营性物业(在营和在建等物业)时，其20.66 亿元估算的39.6%联发公司股权价值对应的单位面积物业价值仅为5600 元/平米。而在假设剔除联发公司里面的出租物业后，联发公司总资产中的在建和拟建等物业价值对应单位面积物业价值仅为10747 元/平米。

2)相关融资投入临港碧云壹零项目的地理位置佳。本次非公开发行可募集的现金不超过9.34 亿元将用于上海临港碧云壹零项目以及补充流动资金。上海临港碧云壹零项目(临港新城主城区WNW-C5-4 地块)是位于临港区域的自贸区配套住宅项目，该项目位于上海临港新城主城区内，毗邻洋山保税港区，濒临东海和杭州湾，距上海市中心人民广场直线距离约75 公里，距浦东国际机场直线距离37 公里。

参股东方证券上市在即，受益上海自贸区扩容政策，“增持”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。公司定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11 项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外，公司参股1.66 亿股的东方证券进入IPO预审阶段， 一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。公司在临港地区有20 万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估。我们预计公司2015、2016 年EPS分别是0.55 和0.64 元，对应RNAV是15.78 元。截至2015 年3 月13 日，公司收盘于24.47 元，对应2015、2016 年PE分别为44.49 倍和38.23 倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，目前上海自贸区标的2015 年平均动态45XPE，考虑到公司参股3.88%的东方证券上市在即，给予公司2015 年50XPE估值，对应目标价27.5 元，维持公司的“增持”评级。

[/b]张江高科[b]：转型科技投行，完善市场化机制

类别：公司研究机构：海通证券股份有限公司研究员：涂力磊，谢盐日期：2015-05-28

投资要点：

公司借上海打造有国际影响力的科创中心之机，拟要从房地产企业转型为一家科技投行。2015年5月24日，第一财经报道称，公司高管表示，借上海打造有国际影响力的科创中心之机，公司要从房地产企业转型为上海一家科技投行，即要成为创业企业的“时间合伙人”。3年后，公司的股权投资收入将占主营业务收入的半壁江山。

将打造专业化团队、建立市场化运作机制。公司拟将允许员工和团队提取超额利润的一部分，购买公司股票。公司拟试行投融资团队增量项目跟投机制。此外，公司希望为科技创新企业提供众筹融资服务，首先在张江核心园建立P2B的股权众筹平台。公司提出“不求所在，但求所有”的发展原则。同时通过全球的并购基金，参与投资孵化，上市退出。目前公司已引入了硅谷的天使汇基金和未来资本。

公司将充分利用“双自联动”优势，以转换经营方式、创新商业模式。公司将重塑盈利模式为核心，加强资本经营在主业调整和产品创新中支撑性应用。公司将依托汇率、利率、税率“三率”之差，激活境内外创新资源，探索“离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合”的新模式，打通金融资本、产业资本、土地资本的联动通道。张江高科将着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”，努力成为国内高科技园区开发运营的领跑者和新标杆。在未来科技园区的创新引领、产业空间打造和企业服务中，张江将发挥关键的品牌效应和核心的引领作用。

投资建议：受益上海科创中心建设，产业投资增长空间大，维持“买入”评级。目前我们预计公司各类型产业投资40亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一，且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力，我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的8倍(例如，2014年7月25日，公司全资子公司浩成创投以1000万元的价格参与“新三板”上市公司点点客 （430177 行情,资料,评论,搜索）的定增100万股。

今年5月22日，点点客 （430177 行情,资料,评论,公司注册搜索）收盘于134.0元/股，浩成创投持股对应市值1.34亿元，增长12.4倍)，即公司创投业务权益增加值为320亿元。由此，可知公司NAV是588.6亿元，对应RNAV是38.01元。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.34元和0.42元。截至5月27日，公司收盘于32.3元，对应的动态市盈率分别为95.0倍和76.9倍。考虑到公司属研发园区龙头，中国创新发展桥头堡，三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江，公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。

未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索，园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展，区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业，PE投资链条日趋完善，投资收益增长潜力大，我们以RNAV，即38.01元为公司6个月的目标价，维持公司“买入”评级。

风险提示。公司所处的房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响公司未来发展。

[/b]陆家嘴[b]：禀赋彰显，谋求多元化

类别：公司研究机构：中信建投证券股份有限公司研究员：苏雪晶，刘璐日期：2015-05-04

陆家嘴发布15年一季报，一季度实现营收11.8亿元，同比增55.4%；归属母公司净利3.02亿元，增13%；EPS0.16元。

业绩高增长，销售受益趋于改善：15年一季度公司扣除非经常性损益后净利大增31.6%，主要原因在于结算周期切换。上海高毛利项目如陆家嘴公馆等代替天津低毛利项目进入结算期，抬升整体毛利水平，提高公司盈利能力，全年毛利有望企稳。公司一季度实现销售7-8亿元，完成15年销售目标25%。15年主要可售货值集中在上海，占比81%。公司项目分布在上海、天津这样的一二线核心城市，在二季度沪、津市场企稳反弹契机下，公司后续销售表现值得期待。

自贸区凸显禀赋优势，扩围发力在即：当前公司55%的土地储备位于自贸区陆家嘴金融贸易区内，战略资源优势明显。一季度公司并未新增土储，但随着自贸区各项政策落地推进，今年公司在上海尤其是自贸区片区的土地投资进展值得关注。随着津、闽、粤三个自贸区获批，15年公司也将谋求获取这垫资些区域的开发资源，扩大公司自贸区战略资源优势。

负债改善，并购谋求多元产业新格局：去年中票发行助力财务结构改善，公司一季度净负债率82.3%，环比去年底降6.7个百分垫资点。15年提出改变单业为主、多产业布局战略，通过并购手段打造商业地产、商业零售、金融投资并进的新格局。公司充足的资金储备将为今年开展跨行业并购、谋求多元化经营提供强有力支持。此外，公司已尝试聚焦金融股权投资领域。

盈利预测与投资评级：随着自贸区政策扩围和推进，公司资源禀赋仍是其长期看点。我们认为陆家嘴是A股中具备条件做持有物业运营商并兼具成长空间的唯一标的，加之国企改革的催热效应，凸显公司禀赋优势。预计公司15-16年EPS分别为1.00、1.06元，维持“增持”评级。

[/b]浦东建设[b]14年报点评：机遇与挑战并存，公司业务转型迫在眉睫

类别：公司研究机构：首创证券有限责任公司研究员：邵帅日期：2015-03-04

业绩描述

营业收入同比下降1.57%，归属上市公司股东净利率大幅下降38.87%。总资产同比下降6.16%，为近三年最低；归属上市公司股东净资产同比下降2.27%；经营性现金流净额同比增长4.18注册公司%。基本每股收益大幅下降41.74%，为3年来最低。

业绩点评

营收主要倚仗路桥施工类项目，管理收入下降、成本费用上升导致净利润遭遇滑铁卢

公司主注册公司营分为路桥施工和沥青砼等相关产品销售两大块，前者占营收的96%。本年度营收下降主要源自路桥施工项目结转管理收入的下降(-1.57%)。同时，由于路桥施工项目成本同比上升20.12%，销售业务陡增产生的销售费用大增( 34.96%)，加之并购浦建集团导致巨量管理费用增加( 25.21%)，导致年内总成本费用增加17.19%，当期毛利率下降15.52个百分点，净利润大幅下降。营收下降除了竞争等市场因素外，9月出台的《关于加强地方政府性债务管理的意见》(简称国发“43号文”)明确指出规范的地方政府基础设施建设投融资模式仅限于政府发债和PPP模式，因此各级地方政府对BT项目的推出更为谨慎，项目回购或有所延迟，政策因素对第四季度公司营业收入下降产生影响。

收购浦建集团，经营范围扩大，市场竞争力增强

为避免同业竞争，公司于2014年7月28日完成了对上海市浦东新区建设(集团)有限公司(简称“浦建集团”)的收购。浦建集团具备房屋建筑工程施工总承包国家一级资质、市政公用工程施工总承包国家一级资质、建筑装修装饰工程专业承包国家一级资质等众多资质。收购完成后公司资质更健全，业务承揽范围得到扩张，市场竞争力显著增强。公司公告显示，2014年12月16日浦建集团中标上海市高桥镇凌桥社区动迁房基地N5-1地块动迁安置房2标工程(4.05亿)，2015年1月17日再中标大芦线航道整治二期工程(老港书院段)6标工程(1.01亿元)，两项合计金额占2014年营收的比例高达13.44%。预计未来年将签订更多订单。

年内已签订大单为公司探索PPP模式赢得时间

2014年2月公司与上海市浦东新区川沙新镇人民政府、上海市浦东新区发展和改革委员会签订投资合作框架协议，中标上海市浦东新区川沙新镇配套次干道中的川周公路(河滨路-川南奉公路)、新川路(东城壕路-川南奉公路)、河滨路(川环南路-川周公路)、川黄路(绣川路-川周公路)等四条道路工程项目(框架协议金额14.82亿元)，占当年营收的39.3%。目前负责项目投建的全资子公司已经完成注册工作。随着逐条道路定单的正式签订，不仅给项目未来年持续经营提供营收保障，同时也为公司实现战略转型，进一步探索PPP模式的应用市场赢得时间。

风险提示

(1)营收仍倚仗BT类项目，政策遇冷或带来回购风险

“43号文”对地方政府债务实行规模控制和预算管理。受此影响，一方面现有公司现有BT类项目的回款或将由于政府预算控制而延期支付。另一方面，未来长三角地区各级政府将缩减甚至暂定推出BT类项目，转而推出PPP类合作项目。由于BT项目是公司一直以来的投资建设方式，改由PPP模式将必然给公司带来业务转型挑战。当前PPP模式在道路建设方面尚未形成成熟的开发建设模式，市场探索阶段将给公司带来一定的经营风险。

(2)融资风险仍然是未来年的主要风险之一

报告期内公司签订施工总承包合同5.6亿元，签订投资项目合同额总计16.65亿元。由于工程施工需施工企业垫资，加之已签订的BT项目仍需要大量融资。如不能多渠道合理融资，将给公司经营带来不利影响。

(3)建筑劳务市场短缺形成的人工成本持续上升也可能对公司未来利润形成不良影响。