2021年9月16日，东莞市自然资源局官方网站发布了《关于更新建设工程规划许可证核发办事指南的通知》（http://nr.dg.gov.cn/zfxxgkml/qt/tzgg/content/post_3612851.html），东莞市自然资源局从即日起更新了《东莞市建设工程规划许可证核发的办事指南（含完全承诺制项目）》及相关配套文件。
根据官网介绍，此次办事指建筑南主要更新内容如下：
一、增加免于办理建设工程规划许可证的流程豁免清单；
二、将市水务局负责审查的海绵城市设计专篇纳入工程建设许可阶段并联审批范围，增加相应申请材办理料；
三、按照《民法典》要求，调整涉及怎么业主共同决定事项的申请材料。
针对这三点，我们将进行一一细读。
（一）豁免清单
根据《东莞市建设工程规划类许可证核发办事指南（建筑类）》，豁免清单（免于办理《建设工程规划许可证》的情形）：
（1）建（构）筑物类。不改变建筑面积、总高度、层数、外立面，不影响建筑安全的装饰装修、维修整治工程和老旧小区改造更新工程；在原有用地红线范围内新建体育跑道、无基础看台以及不增加公司建筑面积的围墙、布局地面停车设施和机械式立体停车设施、公厕、垃圾站等。
（2）市政公共设施及设备类。在道路原有红线内单独建设道路附属设施（如：路灯、路牌、垃圾收回箱、小品等）、各种维修整治工程，零星的配套园林绿化工程。宽8米以下的道路及步道建设工程；城市交通管理设备安装、维修、加固以及交通标志标线设置、翻新更换等不涉及道路原有红线修改变更的市政工程；公安部门和城市管理部门设立的用于城市安全、治安管理的监控设备、岗亭等公益性设施；堤岸的维修加固工程；装设电信设施、无线电发射设施、非经营性小型分布式光伏设施，供电开关箱、箱式变压公司器等；面积较小的可移动保安亭、报刊亭等。
总结：不涉及建筑面积变化的建（构）筑物类，公益性、非经营性东莞、面积较小的可移动的市政公共设施及设备类都可以免于办理《建设工程规划许可证》。
（二）海绵城市设计专篇
在《建设用地规划许可证》附的规划设计要点，最容易忽略的“安全生产注意事项”中“请用地单位注意执行其他相关行政主管部门的政策规定”有一条“《东莞市海绵城市规划建设管理暂行办法》许可证（东府办202035号）及相关政策规定”，即如今新增市怎么办水务局负责审查的海绵城市设计专篇纳入工程建设许可阶段并联审批范围的依据。
根据东水务【2021】148号，建设项目的规划方案设计怎么办应编制海绵城市设计专篇，具体编制要求参《东莞市建设项目海绵城市方案设计专篇大纲》（http://dgwater.dg.gov.cn/xzsp/tzgg/cont安全生产ent/post_3651118.html）。
（三）涉及业主共同决定事项
2021年1月1日起颁布施行的《中华人民共和国民法典》，第二编物权中第二百七十八条，
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途东莞或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事流程项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，办理应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
依据此条，更新后的《东莞市建设工程规划许可证核发办事指南（建筑类）》对于经营性项目涉及的规划变更，需提供业主签名同意书，要求是“应建筑当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分怎么面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。同意书需经东莞公证处公证。原件扫描成电子件（PDF格式），加盖申请单位电子公章。”
总结：对于经营性项目，尤其是开发周期漫长的项目，如果前期有售出，现在想要申请做规划变更许可证，需征得全体业主数量的2/3*3/4=1/2以上的人（专有部分面积）同意并经公证，这将变得十分不易。
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