房企高周转神话，为什么突然不灵了？

回顾房地产野蛮生长的几十年历程，不得不浓墨重彩地说一说高周转。

所谓高周转，最早由万科提出并实践，然后，全国房企学万科，BGY发扬光大。10年前，几十亿的中小房企，认准高周转，提规模，一跃而起，百亿起步，上千亿，荣登房地产百强榜单，进入TOP100、TOP50、TOP10。一时间，谈房企运营，必谈高周转。高周转已经成为房企不败的神话。

其实，高周转既是运营概念，更是财务概念。杜邦系统告诉我们，决定企业经营业绩的核心指标是净资产回报率，而净资产回报率=总资产周转率*销售净利率*权益乘数，为了实现超额的净资产回报目标，按以上公式，只有三条路径：

1、提高总资产周转率，就是以最短的时间，将房地产业项达到预售状态，推向市场，销售回款，再以回笼资金去猎取下一个项目。资产规模实现乘数级的增长；

2、提高净利率，就是单项利润最大化。在这一策略下，一线二线三线城市自不必说，连四线以下的县城，房价都轻松破万，房企功不可没！

3、提高资产负债水平，这是房企大批爆雷的最直接的原因。恒大2000亿净资产，通过提高杠杆，可以做成2万亿以上的规模，其疯狂程度令人惊叹。

然而，世上并没有不败的神话！

高周转终于没能扛过房住不炒的调控，和爆雷的房企一起，倒下了。

高周转，将各项经营指标，融入到项目开发的全流程，再细分成一级管控节点、二级管控节点、三级管控节点…，要求在最短的时间内，达到节点要求。时间也许能达到，但工程质量只能向后靠，这也是大部分高周转房企屡遭诟病的原因。

投入大量资金，在极短的时间内，达到了预售条件，如果销售不畅，无法回笼资金，高杠杆的风险，马上就显现出来了。

如果同时在建的项目，都遇上了这样的问题，悲剧发生了。

雷，爆了！