认识资本化率（收益率）及风险

出租房产：风险越低、收益越低

我们用一个低风险的出租房产来举例说明。拥有高品质租客的“三净租赁房产”(NNN Lease)是一项颇受欢迎的投资，投资者需要寻找所谓的良好信用租户(credit tenant)。

根据维基百科的叙述，良好信用租户通常为一个足迹遍布全美的公司、一个区域性的大型机构、或者是一个信用评比比全国性企业还要好的本地公司。只有大型一点的公司能被归类为良好信用租户。通常放款人(贷方)会为这些租户提供较好的融资方案。

换句话说，一个良好信用租户能降低租金收入的风险，因为其有绝佳的信用评比。尤其在商业不动产领域，实际租金收入基本上就等同于资产价值，而这很大部分得依靠租户的资金才有办法达成，因此租户的信用评比是一个很重要的因素，有些大型企业租户就是很好的低风险选择。

以上提到的这种三净租赁房产由于风险是最低的，因此它的资本化率也是最低的。通常三净租赁房产的资本化率会比同地区或同市场的公寓大楼低个1-3%。就像在债市或股市所会面临到的风险一样，风险越低、通常收益越低，反之亦然。

在现今强劲的房地产市场中，有许多的资金都流向高现金流的房产，过低的利率水准更推波助澜了这个现象。这样一个将资金投入高收益资产、并推升资产价值及降低资本化率的过程，称为“收益竞逐”。

转移投资市场：风险收益两面刃

另一个解读收益率的观点是“地理”位置。在像洛杉矶这样强健的都会区，其资本化率会较路易斯安那州的波敦克市(Podunk， Louisiana)低。这也是风险和收益的拉锯。

如果您在洛杉矶的商业出租房产因为租客倒闭(或不续约)而空着，要找到新的租户签约大概不是什么难事，只要您的房产不是位在很糟糕的区域。但如果相同的情况发生在路易斯安那州的波敦克市，并且您的房产是在小城镇或城市外围，那您要找到新房客的概率可能会比较小。因此，这些人口较少、动能较低的市场，会有较高的资本化率。

如果投资人发现一个投资项目有高于平均的资本化率，并且还有很好的租户，那该投资人对此桩投资必须更小心。

这可能是一个警讯，提醒投资人要看看该房产所在区域的状况，或者合约剩余长度，以及该租户续约的概率。

再次强调，在另外一个市场投资房地产有好有坏。对一个住在洛杉矶的投资人来说，在田纳西州的孟菲斯拥有一栋出租房产，代表该名投资人需要一个位于当地、优良并值得信任的房产管理人，这是一个可以达成的条件，但是需要特别放心思。