广州旧村改造流程 与 成本核定标准 相关政策讲述
各位小伙伴认真听课啦
01广州旧村改造流程
广州旧村改造流程主要分为五个阶段，分别为项目申报阶段、项目方案编制阶段、项目方案审核审定阶段、项目方案批复阶段，以及项目方案批后实施阶段。
下面来一起看看具体的流程吧↓
政策来源：旧村改造更新项目报批程序流程图（试行）
PS：各区在流程顺序及具体操作上会略有不同哦~
在了解完广州旧改流程后
我们来学习下广州旧改成本在政策上的核定标准吧！
02旧村改造成本核定标准
广州市旧村庄全面改造政策核定成本主要包括前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用、拆迁奖励、不可预见费、20%土地出让金。
前期费用包括土地、房屋现状测量费、基础数据成果核查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费。
拆迁费用包括住宅和集体物业的房屋拆运费用、房屋建筑成本补偿费用、临迁费、祠堂等历史建筑修缮与迁建费、搬家补偿费用、电话有线电视迁移费。
复建费用包括各类合法建筑复建以及公共配套、市政设施建设费用。
其他费用包括地质处理费、土地农转用费用、城乡建设用地增减挂钩费用、整合周边地块费用。
政策来源：广州市旧村庄全面改造核算办法
Q1：如何核定复建总量呢？
住宅复建总量
在成本核定标准中，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”“户”或者“人”三种方式进行核定，同一项目只可以采用其中一种方式核算安置住宅复建总量。
按“栋”核定：280㎡×合法栋数×（1 上浮10%）
按“户”核定：280㎡×总户数
按“人”核定：本村村民总人数×（50 奖励25）㎡
政策来源：广州市旧村庄全面改造核算办法
集体物业的复建总量
在成本核定标准中，集体物业有以“现有建筑面积”及“用地范围”两种方式核定，原则上同一权属证明文件的地块只可采用其中一种方式核算村集体经济物业复建总量。
按“现有建筑面积”：合法建面按1:1核定复建量
按“用地范围”：现用地面积和毛容积率1.8计算
Q2：怎么才算合法建筑呢？
在成本核定标准中规定，“合法住宅建筑”是指具有下列文件之一的住宅建筑，包括：房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2009年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府（广州空港经济区管委会）实施村民建房登记管理的证明、属于一户一宅建设的确认文件等。
“合法集体物业建筑”是指有房屋产权证或合法报建手续的建筑。
Q3：广州各旧村住宅补偿差异如何？
广州旧村改造实行“一村一策”，“一村一策”中的“策”不仅指政策，更指改造方案。每个村都可以根据自己的具体情况来决定改造方式，这个原则很好地协调了各方面的利益，特别是村集体和村民的利益，同时村与村之间的补偿方案也会因各区政策及各村现状而存在一定差异。以下列举三个村的住宅拆补原则供大家参考和学习。
案例分享
白云区—小坪村
村民住宅面积补偿原则
1.现状≤4层，按现状面积拆一补一，梯屋按10㎡计。
2.现状>4层，4层及以下拆一补一，4层以上按10㎡计。
3.回迁面积弃产按合法面积12000元/㎡、权益面积8608元/㎡补偿，权益面积按3392元/㎡回购。
天河区—吉山村
村民住宅面积补偿原则
1.四层半及以上：超过四层半的面积以2000元/㎡给予货币补偿；
2.三层半到四层半：选择一，以20000元/㎡给予货币补偿；选择二，拥有半价回购商品房的期权，并以20000元/㎡的货币补偿抵扣部分购房款；
3.三层半以下：拆一补一
说明：不足四层半部分可交2000元/㎡，享受“四层半以下补偿标准；可回购的商品房面积不大于一层面积（三层至四层半是一层面积）
黄埔区—黄陂社区长安片区
村民住宅面积补偿原则
1. 按照2013年测绘的村民住宅建基面积的四倍，或者宅基地证载面积的四倍，进行房屋补偿；
2. 或者按照12000元/㎡进行现金补偿；
3. 实测面积比权益面积少部分可按1200元/㎡回购。
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