营业税改征增值税发票管理事项(国家税务总局关于增值税发票管理若干事项)

房地产会计如何做账？【播放】

A房地产公司将一栋楼以价税合计 10000 万元销售给M公司，并开具增值税专用发票，经过计算这栋楼对应的土地成本为300万元。

问:这个发票怎么开?如何申报?

分析:

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条的规定，房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/( 1 9%)

根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)的规定，按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的(财政部、国家税务总局另有规定的除外)，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额(或含税评估额)和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。

房地产开发企业中的一般纳税人( 以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税开具增值税发票开具不属于不得全额开具增值税发票的情形，应按取得的全部价款和价外费用全额开具增值税发票，不需要体现差额扣除的土地出让金。

申报时，一般纳税人应将上述开票销售额、税额分别填入增值税纳税申报表附列资料(一)第四栏第1、2列或3、4列，将扣除的土地价款填入第四栏第12列，同时填入增值税纳税申报表附列资料(三)第二栏相应列次。

第一步，计算销项税额。销项税额等于1000/(1 9%)*9%=82.57 (万元)。

第二步，计算销售额。销售额等于1000-82.57=917.43 (万元)。

第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票。M公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额82.57万元。

第四步，在《增值税纳税申报表附列资料(一)》第14列“销项(应纳)税额”，填报(1000 -300)/( 1 9%)*9%=57.80 (万元)。

第五步，A公司在《增值税纳税申报表》主表第1行“按适用税率计税销售额"中，填报销售额917.43万元，并将《增值税纳税申报表附列资料(一)》第14列“销项(应纳)税额”57.80万元，填报在《增值税纳税申报表》主表第11行“销项税额"栏次中。

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