QIANGQIANGSAID ｜ 楼市锵锵说
1
不久前一位房企朋友对我略带自嘲地说：如今宁波的开发商快要变成政府的代建商了。
仔细想想，这位仁兄说的也不无道理。
当下政府对开发和销售的管控可谓拿捏得死死的，容积率、限高、用途、绿化率这些历史悠久的规矩且不说它，连开盘节奏、推盘量、装修标准都有详细规定。其中对开发商影响最大的当属限价。
限售价但竞地价，开发商为了生存自然想尽办法拿地，导致地价次次都是顶着天花板，只能严控开发成本。有媒体统计，自政策实施以来，宁波新盘房地价差不断缩小，最小的仅有6、7000/㎡。
举个例子：地价26000，开盘只能卖33000，7000的空间中去掉建安成本、资金成本、销售成本、市政配套代建成本等，几乎没有利润可言。
这对利润空间对追求品质的开发商自然是极其痛苦的，以泰禾为例，其高端产品线的园林施工成本可达800 一平，而在限价之下，这几乎不可能实现。不对，连「几乎」都可以去掉，就是不可能。
如此，只能在各方面压缩支出，或者在装修包和资金周转上做文章，再然后就是靠车位和商铺充总销。而在产品设计上，只能批量推出标准化产品——无论你是什么地段，我就拿现成的产品往上套，缩短开发周期。
如此一来，还有多少心思开发好的产品？
但限价造成的更大损失来自于城市价值的浪费。
2
2020年初，因城市不断更新，城市地位攀升，宁波曾迎来一段短暂而辉煌的豪宅并起时代。
凤起潮鸣、东部江万、天一晓著、槐树路256等八仙过海各显神通，大有开创宁波房地产新纪元之势。
这些豪宅无一不是深挖城市价值之后的产物。
凤起，昭示的是宇宙中心东部新城土地价值的真金白银。
东部江万和天一晓著，拾起的是老江东的价值内涵。
这份名单上自然还可以有新世界和昆吾，前者展现的是三江口正核心的价值，后者是鄞州湿地公园的点睛之笔。
我们曾以为这个时代只是刚刚开始，但结局却是出道即颠峰，因为很快，限价政策的威力开始爆发，产品主义让位于成本至上。
如果限价政策继续，未来的金钟地块、天一阁地块、中央公园地块、星湖北岸地块、曙光新村地块等等，还能否有相似的幸运？以一款卓越的产品呈现出地块应有的价值？并为我们这座城市创造更大的财富？
对此，我，很，怀，疑。
我不希望未来有一天，我们的后人指着某城市核心板块的项目说：
这么好的一块地，居然被这种项目浪费了。我不想被后人认为，我们不尊重这座城市的价值，不能为他们留下一个更美好的宁波。
所以，我们的限价政策是不是可以进行一些优化？而要实现这种优化，就要先说到限价政策的初心。
3
限价政策的核心目的：
平抑房价，让更多人能买得起房，能留得住愿意一起建设宁波的新宁波人。如果超出这个目的，变成对城市价值的打压，自然也就背离了初衷。
所以我理想中的限价政策，是既保留城市价值，又能让更多人买得起房。
如今的限价似乎并不能真正抑制房价，因为限价正在对市场是一种暗示：我们的房价还能更高，所以要限。
所以核心地段的二手房还在涨，而这又造成了价格倒挂，部分板块二手房比隔壁的新房单价高出2万 ，最后就造成全民打新和万人摇。
买到的人向旁人炫耀：我这楼盘一买下就赚了百来万。
没买到的人陷入焦虑：再不买到就要吃亏，下次一定要买到。
焦虑的雪球越滚越大，谁都无法预料它将进化成怎样的怪兽。
那么究竟该如何？我觉得，限价的政策自然要继续执行，但限价的范围需要重新定义。
4
如今的限价几乎覆盖了整个市六区，我的建议是：
在市六区部分交通便利，且接近产业密集区的非核心板块，划出限价区，并进行多元化的房源供应。
交通便利是为便于疏导人口，沿轨道交通板块应被优先考虑；接近产业密集区是为降低职住分离的程度，疏解区域间的交通压力；
多元化供应，是为让购买者有更多选择，从而进一步增加这些板块的吸引力。比如一般限价商品房和共有产权房。
总结下来，限价区就是要做到：近轨交、近产城、多供应。
每个区都应有一到两个这样的限价区，均匀疏解人口。比如以下这些板块：
鄞州的云龙、姜山西（朝阳、茅山）、回龙；江北的慈城西、洪塘庄桥北；海曙的古林西（空铁新城）或者西洪大桥西；镇海的骆驼东、九龙湖（7号线支线）；北仑的滨江新城、柴桥；奉化的江口、方桥、南渡。
以上板块大多近轨交、近产城，可就地留住人口。而现有限购区则继续保留。
至于多元供应中的共有产权房，可参考上海经验：
五年内不可上市交易，五年后可申请向政府收购所有产权，但需补缴增值税、所得税；且限定购房资格，只针对本市收入较低的市民、连续缴满24个月社保的新宁波人，以及特殊引进人才。
如果嫌复杂，还有更简单的：
圈内限购不限价，圈外限价不限购。同时扩大限购区，将东钱湖和明湖东部分板块也圈进来。优先放量圈外供应，控制圈内供应节奏，以使房价不过快上涨。
奉化区可保持现状。
如果即将执行的集中拍，确能抑制地价，也就是拉大房地价差到合理的程度，那么对限价政策的优化或可暂缓。
但如果这个目的没有实现，有关部门是不是可以再想一些更好的对策？
城市核心地段是难以复制的资源，而居者有其屋又是几千年来，天下所有寒士的梦想。如果我们可以得到一个圆满的答案，自是功德无量。
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