2007年房地产管理法(2003年的城市房地产管理法)

（一）

马克思说：经济基础决定上层建筑。这里的上层建筑是抽象的。

现实中的“上层建筑”是由土地性质决定的，体现最明显的就是价格差异。

商品房建立在出让土地之上，房价本身就包含了开发商拿地的成本。

而划拨土地上建起的房子地价成本低，房价明显低于出让土地之上的商品房。

价格优势的背面则是转让条件的限制，毕竟，城市的土地所有权是国家的，国家的就是全民的，公益使用无可厚非，交易盈利则需要补全成本。

（二）

建立在划拨土地之上的经济适用房、拆迁安置房在未达到上市条件之前所签的买卖合同是否有效呢？先看2015年发生在南京的一个案例，这个案子经历了一审、二审和再审。

案件基本情况：

1、2005年，甲因拆迁安置了3套拆迁安置房；

2、2006年5月18日，甲（卖方）乙（买方）签订房屋买卖合同，甲将一套拆迁安置房按原价出卖于乙。

3、合同签订后，乙直接向房地产开发公司支付房款22.3万，甲交房给乙实际居住。

4、2006年6月20日，开发商开具房地产开发销售发票。

5、2010年11月，甲取得房屋的所有证及国有土地使用权证。

6、2013年4月，甲将房屋抵押给案外人，抵押额30万并进行了抵押登记。

7、乙诉至法院，请求法院确认买卖合同有效、甲协助办理房屋过户并支付违约金。

8、甲辩称：买卖合同无效，交易的房产没有取得权属证书，且土地为国家划拨用地，根据城市房地产法及国家土地使用权转让出让若干解释，应当经当地人民政府批准方可交易。

法院裁判结果：

一审：合同有效、甲解除已经设定的抵押权并协助过户手续。

二审：合同无效、驳回乙的诉讼请求。合同无效的纠纷可另行起诉处理。

再审：只下了裁定，由省高院提审。

裁判理由：

1、一审法院认为：

（1）我国《城市房地产管理法》虽规定未依法登记取得权属证书的房地产不得转让，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让应取得有批准权的人民政府批准，但这些规定属于行政管理规范，而非效力性强制性规定，合同有效。

（2）政策规定经济适用房上市交易必须满5年，是指自购房时满5年。至本案起诉之时，房地产公司就涉案房屋开具的购房发票的时间超过5年，且乙已支付了全部购房款并实际居住，故甲应按购房协议约定履行义务。

2、二审法院认为：

经济适用住房，是指政府提供政策优惠，无偿划拨建设用地，减免相关开发建设规费，严格限定销售价格，用于解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。

根据相关规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易。如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。违反经济适用房管理规定买卖经济适用房损害了公共利益。

本案中，双方当事人签订的买卖房屋协议规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，根据《合同法》第五十二条第（四）项规定应当认定无效。因此，合同自始无效。

3、关于再审，只能查到再审的裁定，未查到再审的最终裁判结果。

（三）

1、关于经济适用房上市转让的规定

（1）转让交易时需要经过政府审批

由于经济适用房的土地性质一般为划拨，因此进行转让交易时需要经过政府审批。

依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条

（2）首次购得5年内限制交易

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，可以上市交易，但政府享有优先收购权。

依据：《经济适用住房管理办法》第三十条、《江苏省经济适用住房管理办法》第二十七条

一般的5年起算时间以《房屋所有权证》、《不动产权证》载明的“登记时间”为准，但南京市对于5年限制交易期的起算点，是以购房发票记载的时间为准。

依据：《关于贯彻《南京市经济适用住房管理实施细则》,《南京市廉租住房保障实施细则》的若干规定》第二条

（3）交易时需交纳土地收益金

购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

依据：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）第十一条、《江苏省经济适用住房管理办法》第二十七条

以南京为例，满5年上市交易时，受让方的家庭为符合经济适用住房申购条件的不需交纳收益；交易后受让方取得的房屋仍为经济适用住房。受让方的家庭为不符合经济适用住房申购条件的，转让方应将超出原购买价部分的50％收益上交政府。受让方取得的房屋不再为经济适用房。差价收益的计算公式为：（本次转让计征契税单价－该经济适用住房原购买单价）×50％×建筑面积。征地拆迁补偿取得的经济适用房、经济适用住房项目中产权调换房上市的，免交收益，土地性质仍为划拨。

依据：《关于贯彻《南京市经济适用住房管理实施细则》,《南京市廉租住房保障实施细则》的若干规定》第六条

2、未达到上市条件的经济适用房的买卖合同效力究竟为何

在2017年，江苏省高院给出了解答，对于经济适用房买卖合同的效力，需要区分两种情形：

（1）购买 5 年内转让的合同效力。购买经济适用房不满 5 年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5 年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的，该行为应予以撤销。

（2）经济适用房购买 5 年后转让的合同效力。申购经济适用房 5 年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流通，因此，经济适用房房屋买卖合同有效。当事人要求办理经济适用房过户手续的，应当按照政府相关规定补交土地收益。

（3）经济适用房与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。

《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房是指：政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户的，不予支持。

分别以“经济适用房 、合同效力、江苏”以及“拆迁安置房 、合同效力、江苏”为关键词检索案例时，发现2017年以前此类案件的裁判并未严格区分经济适用房和拆迁安置房，且合同效力认定不一。

上述案例的再审裁定于2016年10月8日作出，由省高院提审，而在2017年，省高院发布了《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》，解答发布以后，合同效力的裁判逻辑大致和解答13条的内容一致。此类案件的裁判需要区分经济适用房是拆迁安置房性质还是保障性住房性质。一个大胆的猜测，是上面的案例催生了第13条的解答。

（四）

所以，能给出的建议是什么呢？

在签订经济适用房买卖合同之前，建议明确以下内容：

1、明确买卖的房屋是否达到上市交易的条件。

一般购买经济适用住房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，可以上市交易，且转让交易时需要经过政府审批。5年的起算点有的是以产证“登记时间”为准，有的以购房发票记载的时间为准。每个市甚至每个区的政策条件都不同并且可能调整，建议交易前登录政府网站或者电话咨询办理条件和程序。若已达到条件，可以签订买卖合同。

2、明确买卖的经济适用房性质为拆迁安置房还是《经济适用住房管理办法》定义的“经济适用房”。

这两种房屋满5年才可以上市交易，在未达上市交易条件之前签订的拆迁安置房性质的买卖合同有效，不过暂时不能过户。严格意义上的“经济适用房”未达上市交易条件之前签订的合同无效。

3、若实在需要在未达上市交易条件之前签订合同，建议买卖双方先将卖方原始的购房合同条款研究一下，里面会有上市交易需满足的条件以及程序。建议对比原始合同条款约定以下内容：

（1）固定交易价格，明确无论后期市场行情如何变化，卖方不得单方面要求调价，买方也不得以价格下浮要求退房退款或者要求补差价。

（2）约定买方在支付合同约定的主要价款后，卖方需配合将房屋实际交付给买方，在房屋可以过户后，卖方需配合办理，并且约定任意一方违约需要承担的违约责任；

（3）明确需要向政府补交土地收益等费用如何承担；

4、如果未达上市交易条件之前签订合同已成既成事实，双方存在纠纷，处理建议如下：

（1）如果是因卖方反悔，买卖的房屋性质为拆迁安置房，买方可以起诉请求法院确认买卖合同有效并要求满足过户条件时卖方配合办理，并可要求卖方支付违约金。

（2）如果是因卖方反悔，买卖的房屋性质为严格意义上的经济适用房，因合同无效，买方可以起诉要求卖方返还已付费用，并主张卖方赔偿损失。

（3）如果是因买方反悔，买卖的房屋性质为拆迁安置房，因房屋还未过户，卖方请求将房屋“强制过户给买方”并不现实，可以请求解除合同并要求买方支付违约金并赔偿损失。

（4）如果是因买方反悔，买卖的房屋性质为严格意义上的经济适用房，因合同无效，在房屋已经实际交付的情况下，卖方可以起诉要求买方返还房屋并要求其赔偿损失。

（五）

所以，土地性质是能决定“上层建筑”的。

而且，决定的不仅有价格，还有产权的完整以及转让的自由。