山东专业土地增值税筹划途径(山东省土地增值税预征)

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条　

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

依据条例关于土地增值税纳税义务人的规定，我们从中可以看出，土地增值税义务的产生，基于两个大前提：1、转让；2、取得收入。转让，通俗理解就是，所有权发生了转移；收入，则不仅仅是货币，实物乃至其他现金等价物也可以视为收入。我们今天的这个话题，正是基于“转让”的定义而延伸开来的。

案例

某开发商A公司在Z省J市开发了一处楼盘，因为只是一个县级市，所以楼盘卖得并不贵，7-8千元/平。但因J市距离上海仅一小时左右车程，所以这也为我们后面的故事埋下了伏笔。众所周知，上海的房价很贵；可是在上海，还有比房价更贵的，那就是所谓的“阴宅”，也就是墓地。中国人向来讲究“入土为安”，可在上海，一块“风水宝地”，那可是价比天高，非一般人能够承受得起的。话说有这么一位年轻人，刚到上海打拼没多久，其年迈父母便双双仙逝了。因为没有足够的资金为父母购置墓地，有一天，年轻人突发奇想，东拼西凑了40多万元，在隔壁的J市买了一间70平的房子，两室一厅。其中一间房用于安放父母亲的骨灰，另一间房则用来自住。虽然每日要驱车奔波于J市与上海两所城市，年轻人倒也自得其乐，不在话下。可天下没有不透风的墙，这事没隔多久，便被隔壁邻居知晓了。邻居们自然觉得此事过于“瘆人”，没法忍，于是便集体投诉到了物业管理处，要求年轻人搬离此处。

年轻人如果乖乖搬走，那也没后面什么事了。可问题是，年轻人认为，房子是他花钱买的，又不是偷来抢来的，凭什么说让搬走就搬走？再说了，他关起门来吊唁父母，又没碍着别人，为什么限制他的权利。双方僵持不下，邻居们表示愤慨：行！你不搬是吧？你不搬，我搬。于是，一时间，好几户人家从小区里撤离了。有好事者将这件事爆料给了媒体，经过各家媒体的大肆渲染，这件事的热度再次被发酵。可谁承想，经过媒体这么一曝光，跑来小区买房子的年轻人是越来越多，大家都是来买“阴宅”的。等到小区里近50%的房子全是“阴宅”之后，小区里住的活人全都搬走了。开发商无奈，最后干脆豁出去了，遂将广告词改成了：全上海环境最优、性价比最高的“长眠阁”，限量发售！开发商甚至在楼盘宣传单页中这么写道：本小区首创“5 2”模式。平常的5个工作日，置身豪华都市；周末两天，则转战静谧之地，缅怀父母，重温亲情。

作为一名税务人，沥呕君要为故事中的这家开发商默默点赞。果然高手在民间！为什么这样说呢，我们一起来分析一下。

土地增值税作为房地产业负担最重的一个税种，计征该税的一个前提条件是，不动产的产权发生转移。换言之，只要产权未发生转移，那就无需缴纳土地增值税。放弃所有权，提供使用权、占有权、收益权和处置权，只要这房子本身的售价不是很高的前提下，那么有无所有权，其实不是那么重要，因为我们更看重的是，四权。只要双方能够接受，这件事就能达成。业主放弃所有权，开发商给予一定价格折让，大家各取所需。对于开发商而言，只要由此导致的土地增值税减免值大于折价让利的部分，那这件事就值得干，否则就无必要。

以深圳为例。3-5年前的“工改工”市场一片火热；可你再看看当下，没有多少人愿意做了。产权证只有一个，不可分割。写字楼市场呈现过饱和状态，为此很多开发商将之改为公寓，然后拆零对外销售。这种严格来说是违规的，但开发商在形式上作了一些雕琢：实为销售，名义上则是长租。租期20年，到期后，房子无偿提供给租客继续使用。除了没有红本，其他没差。那么像长租公寓这种变相卖房的方式，只要税务局不是那么较真，土地增值税免征还是大有可能的。