1、房产代持行为究竟在法律层面能“站得住脚”吗？

代持，顾名思义，即：代为持有。“房产代持”指的是实际购房人通过协议约定的方式委托他人，来达到借用他人的名义购买房屋的目的，不动产登记和产证的所有权人均为实际购房人所委托的他人之名。虽然目前的法律并未对房产代持作出直接规定，但我们从《物权法》第十五条规定可以得知：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。此外，从《物权法》第九条的规定也可以得知：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。此项公示公信规则解释了被委托人在对外层面上，是合法的房产权利人。同时根据民法、合同法之法无禁止即自由的原则，只要双方当事人是具备完全民事行为能力、委托代持的意思表示真实、协议内容不违反法律、行政法规的强制规定且不损害国家或他人利益，房产代持行为即告有效。

此外再作一个引申讨论，实践中也有人提出“房产代持”能否比照适用《公司法》的“股权代持”规定？笔者认为，二者诚然在很多地方有共通之处，但不动产物权较之股权，其确权程序要严格且审慎的多，二者在转让、公示的程序上有很大的差异，对此不可生搬硬套。

2、代持的房产“被处分”了怎么办？

实务中曾碰到过这样的案例，简述如下：X君出于避税考虑，与Y君签订房屋代持协议，由X君作为实际购房人、Y君为名义购房人购买房屋，并完成了不动产登记。两年后，Y君自作主张将房屋卖给了不知情的好友Z君并办理了过户登记。X君得知后提起了房产确权之诉，法院经审查，认为Z君按照市场价格交付了购房款且无证据证明在交易时Z君对X君和Y君存在房屋代持协议一事已然知晓，故认定Z君为善意第三人，享有该房屋的所有权，对X君的确权请求不予认可。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本条在实质上似乎对代持行为给予了认定，明确了代持协议可以作为标的房屋确权的有力证据，但《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。所以依照法律规定，上述案例中的X君只能根据房屋代持协议中设定的违约条款或损害赔偿条款追究Y君的违约责任或损害赔偿责任。由此可见，房产代持协议所能产生的只是约束协议双方当事人的内部效力（债权效力），不能对抗外部善意第三人之法律保护的信赖利益（物权效力），所以在达成代持合意之后，实际购房者不仅要注重协议本身的约束性条款的设定，更重要的是加强履约的过程监督和保留购房支付凭证、流水，必要时也可要求代持人提供担保。

律启小贴士

本文站在实际购房人的立场，对较为集中的问题进行了归纳。其实在实践中，代持人同样存在很多相关风险，诸如：因实际购房人的资金链断裂导致代持人被开发商或出售人起诉、因代持导致代持人自身购房受限等等。所以当遇到相应问题或签订代持协议时，建议在律师的指导和把关下进行，最大限度排除因代持房产行为而派生出的隐患。

原创：徐一鸣律师团队