二手房交易营业税将改为增值税(二手房买卖营业税和增值税区别)

涨了！涨了！涨了！

昨天（8月30日）开始

二手房税务评估价基数提高

少则两三千 多的一万多

平均上调约10%

消息一出，一石激起千层浪。不少网友纷纷前来咨询具体情况，510小编的朋友圈也被这一消息刷了屏。既然如此，今天就来给大家说说，这到底是咋回事，带来的影响又有哪些~

（网友留言截图）

（朋友圈截图）

一、基数调整确有其事

首先确定的一点，这不是谣言！是确有其事。

税务评估价并非一成不变，按照惯例会在每年4月份都会进行一个基数调整，以当时的市场行情和小区均价为基础，调价幅度在500-1000元/㎡左右，对交易的影响不大。

去年（2020年）本来也应该政策调整的，或许是受疫情等因素的影响，一直到今年（2021年）的8月份才进行调整。

究竟调整了多少呢？510小编经过多方咨询得知，二手房税务评估价基数平均上调约10%左右。

那为啥会出现开头“少则两三千，多达万八千”的情况呢？上边510小编也讲过了，2020年并未进行调整，所以是相较于2019年的价格基数进行上调的。

原本房价就不高的，基数也低，涨幅调整也就在两三千左右；本来房价就高的，对应的基数也高，像南菁、市中的学区房等，调整后出现大几千的差价也是正常现象。再加上地理位置、教育资源等因素的影响，算下来会有些来去，大家也不必惊慌，还是在合理的范围内。

510小编也搜集了几个例子，来跟大家分享一下。仅供参考，一切还是要以相关部门出具的官方价格为准哈~

二、交易过户成本提高

看到这儿，有朋友要问了，那会影响到什么呢？

首当其冲的就是过户税费，通俗来讲就是买卖双方的税费都会提高。

二手房税费由契税、增值税和个人所得税组成，我们以上边花园一带的房源为例，调整前的评估价11000元/㎡左右，调整后18000元/平米，面积约70平，计算后对比如下：

（调整前后税费对比）

看看这笔账，基数调整之后，最少的情况下，买家契税要多交4900元，卖家无需出钱；往多了算，买家要多交14700元，卖家多交30870元，这还是税费各自，要换成净价，加起来就是45570元。

真是不算不知道，一算吓一跳，这还是总价126万的房子，总价再高点，数字怕啥又要大不少。当然，此次调整对有购房需求的普通置业者来说，影响并不是特别大，该买来住的还是要买；但是对于炒房客来说，还是有一定影响，投资成本增加了，收益相应也就少了。

三、银行可贷额度增加

在做二手房贷款的时候，银行会委托评估公司对该套房源进行一个评估，来确定最终的贷款额度。

一般情况下，贷款评估价和税务评估价之间都会存在一定的出入。银行在审批贷款时，会以其中较高的价格作为计算标准。税务评估价上调之后，可能会持平或者超过贷款评估价，这意味着买方的可贷额度提高了，首付相应就会减少，减轻了买房的前期负担。

咱还是拿花园那套房子来举例。

（调整前后贷款额度对比）

看看这结果，贷款额度直接差了30万。也就是说，你的首付可以少出30万，这么一算，是不是还挺划得来~不过有一点也得注意，首付虽然少出了，但因为贷款额度的增加，后期的还款周期和还款压力也会相应增加，这点上要做好准备。

四、总 结

最后来总结一下，本次税务评估价的调整，其实是对您房产价值提升的一种肯定，相信不用510小编多说，大家也都懂~

对于全款客户和无法贷款的老房子（如学区房等）而言，评估价的上涨，直接增加了多余的税费支出，是不友好的。

但对于需要贷款的朋友来讲，也许是个利好：一方面，过户税费会上涨，购房成本会增加；另一方面，评估价变高意味着银行可贷额度的增加，能贷到的钱多了，首付的压力相对就小很多；二者一比高下立判，多出来的税费倒也是毛毛雨啦。

再者就是炒房客，投资成本增加了，收益减少，想通过“炒房”来赚钱的路子可就不好走喽，毕竟“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位不能动摇，您说对吗？