购买法拍房契税计税依据(法拍房的契税是按照拍卖价格计税还是按照评估价格计税)

最近几年，应经济下行所致，时而不时便有经济纠纷案件曝出。债务人因无法在规定期限内归还借款，从而导致抵押给金融机构的不动产“晚节不保”，沦落他手。参与法院竞拍不动产并非稀罕事，但是环绕其中的一系列税收棘手问题，却引发了业内人士的广泛思考。在法院公开发布的竞拍公告中，我们往往见到类似这样的条款：在涉案不动产的转让与过户过程中产生的相关税费部由竞买人承担。法院之所以作出这样的规定，其实也不无道理。被拍不动产的原权利人本身就是因为无力偿债才被迫变卖资产的，他还有多余资金用来缴纳税费呢？所以，尽管有些不合情理，但这最终的税费缴纳义务，还是得交由竞买人来承担。

在法拍不动产的过程中，卖家需要缴纳增值税和土地增值税；买家需要缴纳契税。当然，也包括双方都要缴纳的印花税。唯一比较难以确定的，是卖家要不要交企业所得税。如需要，应该交多少，计税依据是什么。接下来，我们就具体来聊一聊这几个税种吧。

一、税种分析

※增值税

增值税相对比较好处理。按照成交价格以及适用的税率9%去相应计算即可。

※土地增值税

难就难在，可扣除金额的确立。成本怎么计算呢，这些数据需要被拍卖方提供，可是大多数情况下，谁还能在自己的东西被强制拍卖之后依然能够乐呵呵地给予协助配合呢？不现实。由于“卖家”的怠于配合，不动产的原始成本无从得知，就很难精确计算出土地增值税的金额。这种情况下，只有走核定征收的路线。但是能否做土地增值税核定征收呢，这又是个问题。2015年以来，因土地增值税核定征收容易导致政府相关监管部门内部滋生腐败，因此原则上，土增税核定征收是被严格禁止的。特殊情形下确需核定征收的，又存在两种分歧：是核定收入，还是核定成本呢？取法不同，税负迥异。

※企业所得税

同样存在和土地增值税一样的问题。因为无法精确计量原始成本，导致企业所得税的计算征收存在难点。另外还存在一个难点即是：假设被拍不动产所属公司在此前一直处于亏损状态，即便是将此次法拍不动产的收益考虑在内，税前利润仍为负数的前提下，显然又是无需缴纳企业所得税的。

前面提到的这几个税，包括增值税、土增税、契税等，都是与本次拍卖的不动产直接相关的税种，收得没毛病；但是企业所得税，顾名思义，是与企业的经营行为挂钩的。既然是事关企业经营行为，那就要整体考虑企业的经营状况。如果有亏损，那理应得到弥补，这在前面已经说过了。所以到底要不要缴纳企业所得税，各个地方的税务部门执行口径并不一致。

※契税

按照成交价以及对应的税率（3%-5%）计算即可，没什么难度。

※印花税

合同载明金额的5%，双边收取。

二、发票开具问题

税法上，税费应由卖家承担；实务上，税费则由买家承担。那么问题来了，这发票到底应该开给谁？在纳税义务人与税款承担人不一致的情况下，我们应该如何取舍呢？如果严格遵循税法，毫无疑问应该开给卖家，没毛病。接下来的问题是，买家实际付了钱却又拿不到发票，那么它能在企业就这笔税费支出入账吗？入账依据是什么？法院只管拍卖，税局只管收税，别的疑难事，那都不关它的事。郁闷和困惑的，还是纳税人。对于买受人而言，这竞拍来的不动产，倘若未来涉及到二次转让，这此前缴纳的相关税费能否允许进入税前扣除，同样是一个大大的问号。这些问题，沥呕君也在研究摸索中，但尚未有结论，在这里也欢迎有观点有见地的朋友能够积极建言，提供解决思路。

三、结语

竞拍者需要充分考虑各项税负的综合影响。保守起见，还是应将企业所得税考虑在内。另外，如果拍卖不动产为土地的，还要考虑或有的土地闲置费问题。想想看，一个濒临破产、还不起贷款的企业，它拿在手上的土地，也是有大概率闲置在那里的。参与竞拍前，对于标的物、标的公司进行充分的摸底排查工作，还是显得十分有必要的。