本文从税务机关审核的重点和审核的方法入手，分析房地产开发企业的风险点。房地产开发企业可站在税务机关的角度，对税务机关审核的要点和重点作为房地产开发企业土地增值税风险点的防范着力点，加强管理，防范和降低土地增值税风险。
二、收入的审核重点。清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
（一）收入的审核要点。1、应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；2、对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；3、对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
（二）收入审核的注意事项。必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
（三） 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。3、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
三、扣除项目的审核重点：
（一）土地增值税扣除项目审核的内容包括：1、取得土地使用权所支付的金额。2、房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。3、房地产开发费用。4、与转让房地产有关的税金。5、国家规定的其他扣除项目。
（二）土地增值税审核的要求：1、在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。2、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。3、扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。4、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。5、纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。6、对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
（三）土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时审核的重点：1、同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。2、是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。3、拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
（四）前期工程费、基础设施费审核的重点：1、前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。2、是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。3、多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
（五）公共配套设施费审核的重点：1、公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。2、是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。3、多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
（七）审核开发间接费用时应当重点：1、是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。2、开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
（八）审核利息支出审核的重点：1、是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。2、分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。3、利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
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