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凤凰山公园违法建别墅

公园内无证施工建别墅 信访一年仍无结果

老林的遭遇不是孤例,一年多来,凤凰山公园周边居民饱受其苦。

2月2日晚上7点左右,公园大门口回形通道两旁黄土飞扬,路边停靠的汽车已面目全“灰”,过路行人无不抱头掩鼻,连走带跑。进公园大门、过桥左拐,凤凰湖旁一条长约300米,宽约8米、铺满碎石子的施工道路,蜿蜒通往别墅工地“凤凰山铂郡”项目。

负责管理该公园的凤凰山公园有限公司林女士回忆,1月9日傍晚,她接到员工报告称,公园西侧围墙和临近的5间员工宿舍,突遭隔壁工地人员指挥几台大型挖掘机强拆,部分员工甚至来不及搬出私人物品。“人都呆在宿舍里,招呼都不打一声,要不是跑得快,还有生命危险。”林女士说,随后凤凰湖与东圳水渠之间的水泥路被强行挖毁,并铺上碎石充作施工便道。

林女士提供的监控视频可见,十几个青年男子参与强拆,公园安防探头一同被毁。事发后,公园方两次报警。警方到达后予以制止并驱离,但并未带离强拆人员。别墅施工方对强拆没有任何解释,警方调查也无下文。

实际上,围墙被拆、道路被占是该别墅楼盘一年多来抢建施工的延续和升级。

2013年10月5日,在无施工许可证、用地规划许可证、工程建设许可证、没有环评的情况下,施工方一边砍伐公园树木,一边用铲车开挖山体,不到2个月,“青山绿荫”变“黄土荒坡”,谷歌卫星地图清晰可见。

公园管理方逐级向省市区规划、国土、建设主管部门信访,反映莆田市聚昌置业有限公司“凤凰山铂郡”项目毁林开山、无证施工可能导致的危害后果。2014年9月9日,福建省住建厅书面答复:该项目未办理《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。

即便有了省级职能部门的说法,仍然没能阻止施工,莆田城建部门也没有动静。林女士说,自从树被砍、山开挖,“他们昼伏夜出,每天晚上施工到很晚。”对周边居民和单位的随机调查验证了这个说法。眼下,“凤凰山铂郡”项目第一栋6层建筑即将封顶,另外两栋正在打桩建设。

2月1日,在相距不到3公里的项目售楼部,沙盘模型蔚为壮观。销售经理力推该别墅项目的稀缺价值,楼书也以“在公园内的纯独栋别墅区”、“46席纯法式别墅”、“为您的身份注解”、“以80亩森林公园为您的后花园”等广告语博人眼球。

针对无证施工,莆田市建设局办公室主任宋女士表示,该项目确实未取得施工许可证,但执法事宜归城管部门管辖。莆田市城管局办公室张主任称不清楚项目无证违建情况,具体要问辖区城管局。城厢区城管局办公室陈主任则坦言,该局确实接到区政府的信访交办函件,但该项目由大型地产公司运营,因涉及产权争议,他们不便于执法,要向市城管局了解。

蹊跷的规划调整和审批手续

凤凰山公园始建于1990年,由祖籍莆田的三位华侨黄日昌、黄春水、黄玉秋联合捐资兴建。三人以7:2:1的占比共同出资800万元成立莆田聚福鞋业包装有限公司,作为公园的运营方与莆田市政府签订合同,黄春水与时任莆田市副市长翁毅彪分别签字,合同经莆田市涵江区公证处公证。合同明确,公园用地250亩,其中公园建设用地150亩,华侨渡假村用地100亩。该100亩渡假村用地按照股权占比供爱国华侨回乡投资兴业,作为他们及家属、亲友渡假居住的地方,不对外开放游览,土地证上也注明不准出卖、出租、转让。

1991年,凤凰山由福建省政府审定列为省级风景名胜区。以前述“凤凰山公园合同书”为依据,莆田市政府于1992年8月13日批复了《凤凰山公园总体规划实施方案》(莆政[1992]综126号)。该文件明确,渡假村列入凤凰山公园总体规划,是公园不可分割的配套项目,专供华侨及家属回乡投资、渡假居住;华侨只有居住权,没有房产权和使用权,这样可确保合同中“渡假村不对外开放游览,不出租、不转让、不买卖”条文的落实。

1996年,凤凰山公园建成开园。作为莆田市首家公园,每天早晚上千人在此锻炼休闲,节假日常现万人游园的盛大场面。现在,公园年接待游客百万人次,早已成为莆田的一张名片,家喻户晓。

与公园的热闹相比,黄日昌先生名下的70亩度假村用地(权利人为香港聚昌投资有限公司)在沉寂近20年后迎来了一次重要的股权变更。2010年3月15日,黄光武、郭玉明收购香港聚昌全部股权。2012年7月16日,香港聚昌在莆田设立外商独资企业莆田聚昌置业有限公司。

工商注册资料显示,聚昌置业法定代表人为陈春玖,注册资本6500万元,经营范围为“在莆田市城厢区凤凰山公园规划许可范围内进行房地产开发、建设、经营项目的筹建及附属配套的物业管理”。

根据国家《商品房销售管理办法》,商品房开发与销售需“五证俱全”,即《建设用地规划许可证》、《国有土地证使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。其中,《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

然而,记者调查发现,备受争议的70亩在建别墅地块竟然是于2013年5月2日先取得变更的《国有土地证使用证》。时隔一年后的2014年5月15日才由莆田市规划局核发《建设用地规划许可证》,编号“地字350300201408012(城)变”,用地项目名称“凤凰山铂郡”,用地性质“住宅用地”。

值得注意的是,不同于常见的打印件,该证书内容均为手写,“附图及附件名称”一栏第二项还载明“原《建设用地规划许可证》地字第350300201308003号(城)同时作废”。而在莆田市规划局官网,记者发现,该局在2013年8月28日还曾为聚昌置业颁发一本编号为“地字第350300201208003(城)”的《建设用地规划许可证》,当时的项目名称为“海西一品”。

福建省住建厅信访答复意见书显示,莆田市规划局审查同意了该地块建设工程设计方案,共46幢多层建筑,其中独立户46幢、多层地下2层、地上4层;用地面积46668.83平方米,总建筑面积45325.86平方米、计容建筑面积2611.07平方米,建筑密度20.05%、绿地率30.0%。

地下2层、地上4层,容积率0.97的“多层建筑”是不是别墅?为何莆田市规划局先后为聚昌置业颁发3本编号完全不同的《建设用地规划许可证》?莆田市规划局副局长潘金春对此表示不清楚,记者多次致电该局办公室主任高奇峰,对方没有接听。

拿地合同中载明用途仅限华侨家属自住,在风景名胜区内,为何被批准建别墅呢?

个中缘由与凤凰山名胜区规划的蹊跷变更有关。景区规划2004年开始修编,2012年8月重大调整:11平方公里的景区总面积不变,但包括香港聚昌70亩在内的291.21公顷土地被意外调整出风景名胜区范围,成为“景区外围保护地带”,取而代之的是新划入的、位于别处的同等面积土地。2013年5月23日,《凤凰山风景名胜区总体规划(修编)》获得福建省住建厅批复。

此外,2013年4月8日,莆田市政府“莆政土(2013)73号”文件同意香港聚昌划拨国有建设用地使用权名称变更为莆田聚昌置业并补办出让手续。24天后的5月2日,聚昌置业取得《国有土地证使用证》。

境外股权收购(2010年3月15日)、境内公司设立(2012年7月16日)、景区规划调整(2012年8月)、市政府批复土地使用权人变更(2013年4月8日)、取得土地证(2013年5月2日)、景区规划调整获批(2013年5月23日)、先后获批用地规划(2013年8月28日与2014年5月15日)。福州资深地产业者林先生就此点评称,这一系列审批本来非常复杂繁琐,如此节奏紧凑、高效快捷可谓极其罕见,给人巨大的想象空间。

地块划拨转出让未经公开招拍挂

关于地块用途的变更,可资对比的是,2003年,黄日昌曾想将地捐赠给莆田学院建“教授村”,学院向莆田市致函请示。2004年4月8日,莆田市政府办公室援引2002年国务院下发的《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》(国发[2002]13号)“严禁以任何名义和方式出让或变相出让风景名胜区资源及景区土地”的文件精神,专门回函答复称,在凤凰山景区一级保护区内开发建设“教授村”,属于房地产开发项目,既不符合1995年6月省政府批复的《莆田市凤凰山凤凰名胜区总体规划》的要求,又不属于保护性基础设施的建设,故在景区内建设是不适宜的,建议调整为植物园。

参与凤凰山公园创建的退休干部陈老先生说,当年建“教授楼”引进人才都视同房地产开发而被叫停,为何现在地产商能堂而皇之地建高级别墅?

撇开合同约定的用途不说,此地块由划拨地转为出让地,并未依法经公开的招拍挂程序。

2002年5月9日,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令),从当年7月1日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让,明确要求各地政府加强国有土地资产管理,规范土地市场,实行招标拍卖挂牌交易。

另一事实是,别墅类用地从2003年2月以来一直被叫停。2003年2月份,中央有关部委就发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》,其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类用地供应”。2004年10月21日,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批”。2006年5月30日,国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”,要求从即日起,一律停止别墅类低密度住宅房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理。

2008年、2010年,国务院、国土部分别下文,提出“继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”、“严禁向别墅供地”。

国家如此严格的文件,也挡不住聚昌置业“凤凰山铂郡”项目70亩地46栋别墅的修建。

公开资料显示,2011年4月初,国家发改委会同商务部等部门对《外商投资产业指导目录(2007年修订)》进行了修订,在禁止外商投资的项目中,新增了“别墅的建设、经营”一项。此举旨在防止热钱过多进入房地产领域,对外资限制将“步步紧逼”。

福建师范大学法学副教授丁兆增受访时指出,从地图和当地一级土地市场行情来看,该项目划拨土地使用用途发生改变,且在供地计划公布后不可能只有一个意向用地者,依法应当纳入招拍挂程序,办理合法的划拨转出让用地手续,签订出让合同、按照地级指导价缴纳土地出让款项。而就地块所有权人从境外企业变更为境内设立的外商独资企业,其不仅明显违反国家外商投资监管法律政策,项目立项和拿地的合法性存疑,且该企业涉嫌偷逃国家税款。

“公园大门口的石头桥快20年了,早就超负荷,”老林不无担忧地说,现在施工是工程车,别墅真要盖好入住了,车辆肯定暴增,“那不是成了危桥?