净经营资产,净经营资产销售百分比

编者按：2021年，世界、中国、各行各业乃至每一个人，都深切感受到“百年未有之变局”。

“不畏惧寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的骄阳”，新的一年到来，我们深信，中国经济与房地产仍将克服所有困难，从容面对任何局面，取得更加瞩目的成绩。

有鉴于此，观点新媒体一如既往策划和推出年度报道“冬天法则”，回顾并总结标杆房企过去一年的调整与改变，寻找全新一年的机会所在。

同时，我们邀请了多位具有全球视野和丰富经验的经济学家进行了深度对话，从他们的角度，解读中国经济与房地产的前行之路。

观点网都说轻资产模式是“商业地产开发商的最终归宿”，因为轻资产模式可以避免资金沉淀，加快周转，且盈利能力更强。以租金净收益为主的收入构成，可以提升净资产收益率。

大悦城控股在2021年也走到了全面启动轻资产路线的节点，且曾预计下半年商业轻资产项目进入爆发拓展阶段。

事实上也的确如此。

2021年上半年，大悦城控股已通过轻资产模式运营3个大悦城项目，获取尚未开业的轻资产大悦城2个。净下半年轻资产商业项目确保签约6个，全年目标10个。

在房地产行业流动性越发紧张的2021年，轻资产模式是商业地得以平稳发展的新法则。因为除了大悦城控股，万达集团已在2020年10月正式启动轻资产战略转型，龙湖商业也在2021年3月表示全面启动轻资产模式。

而大悦城控股在主营业务住宅开发上的毛利率及净利润率均呈现大幅下滑趋势，寻找更稳定更持久的租金收入已成必然。

轻资产“出圈”，或将成为大悦城控股穿越寒冬的不二法则。

住宅业务承压

2019年重组完成后，大悦城控股已从以开发业务为主的传统房地产公司，转向了持有 销售，双轮双核发展的综合性全业态房地产公司。

而且，由于是原中粮地产与大悦城两个平台的重组，当年大悦城控股营业收入同比大增52.41%至337.87亿元。

只是这时候与住宅业务相比，持有板块的业务仍然很小。

据了解，重组之后，大悦城控股主营业务包括商品房销售及一级土地开发、投资物业及相关服务、酒店经营、物业及其他管理。其中，商品房销售及一级土地开发是其当前最为核心的业务，2019年时，该业务收入同比增长64.95%至268.97亿元，在公司营业收入中的比重由2018年的73.55%提高至79.61%。

此后两年，大悦城控股在住宅业务这个主营业务上的销售和收入表现持续攀升。

据观点新媒体查阅数据，2019年全年，大悦城控股实现全口径签约金额710.82亿元，权益口径618.54亿元，同比增长27%。期内，该公司实现营业收入337.87亿元，同比增长52.41%；毛利139亿元，同比增长36%，毛利率41%；归属于上市公司股东的净利润23.78亿元，同比增长15.27%。

于2020年，大悦城控股实现全口径销售额694亿元，全口径销售面积312万平方米，实现权益销售回款648.73亿，同比增长6.9%。营业收入384.45亿元，同比增长13.76%；全年营业收入384.45亿元，同比增加13.76%；归属于上市公司股东的净利润-3.87亿元。

与此同时，毛利率方面表现承压。

2019年毛利率较2018年减少4.98个百分点，使大悦城控股整体毛利率由2018年的46.08%下降4.87个百分点至41.2%。

另一方面，合营、联营公司的表现和计提减值使盈利能力降低。

走到2021年上半年，大悦城控股完成全口径销售面积163.32万平方米，同比增长37.88%；销售额359.59亿元，同比增长20.32%；实现回款340亿元，回款率达到94%。营业收入142.48亿元，同比增加16.92%；归属于上市公司股东的净利润6.15亿元，同比增加8.65%。

不过，2021上半年，大悦城控股持有型毛利率维持在64%，基本与上年持平，销售型毛利率则为22%。

如今的大环境，房地产行业进入存量时代，行业利润下降已是大势所趋。但仅就大悦城控股自身而言，上半年结算项目有较多为2017年前后拿下的高地价项目。在限价政策下，这些项目也成了报告中的“低毛利项目”，并因此拉低了整体的利润水平。

房地产寒冬未过，增收不增利的情况必须扭转。为此，2021年中期业绩会上，针对住宅地产开发业务，大悦城控股着重提出“加大销售业务投资及资产占比，提升盈利能力”。

从上下半年拿地情况看，三季度所拿地块权益占比明显较上半年提升，而且加大了并购比例。

注：权益比例为获取土地时公司的权益比例，未来部分项目可能引入合作方，影响公司在项目中所占权益比例。

上半年10宗地块中，除了4宗地为100%持股外，其余有5宗权益占比低于50%，而且其中4个权益占比在24.5%-32.34%之间。三季度新增5宗地块，1宗100%持股，另4幅地块权益占比分别为49%、51%、50%、51%。

同时，上半年10宗地块，地价总额为215.39亿元，权益金额约1百分比15.6亿元，新增土地面积90万平方米，新增土储计容建筑面积202万平方米，土地款总额215亿元，平均楼面价为10666元/平方米，平均溢价率为14%。

2020年同期，该公司新增计容建面273万平方米，新增货值353亿元，同比增长139%，平均楼面地价是3718元/平方米，这也意味着，2021年上半年，大悦城控股的拿地均价上涨了186.87%。

因此，三季度5宗新项目在提升权益占比同时，也继续执行大悦城控股管理层在中期业绩会上所言：公司不仅在公开市场通过招拍挂拿地，还通过产城融合、城市更新、并购合作等多元化手段拿地。并预期近期可转二级的一级开发及城市更新项目经营占地82万平米，计容建面300万平米。

据观点新媒体了解，三季度新增的5幅地块中，有2幅为收购而来；5地块权益总代价约57.1亿元，新增土地面积41万平方米，新增土资产储计容建筑面积90.5万平方米。

大悦城控股认为，土储充足或有助于未来业绩释放。

数据显示，截至2021年中期，该公司累计土地储销售备总占地面积为1446万平方米，总计容建筑面积约3090.28万平方米，剩余尚未开工计容建筑面积733.78万平方米。总共可售货值达到2465亿元，可售面积1164万平米，下半年预计可释放资源1107亿元。

另外，为了提升住宅地产盈利能力，大悦城控股还明确，要全面提升“6915”与“4698”达标率，以持续深化大运营体系应用，减少资金沉淀，降低间接成本。

至2021年中期，仅就净利润数据看，的确已有小幅回升。

来源：企业公告、观点指数整理

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