万科碧桂园财务分析(万科集团财务报表分析)

最近这波房企股行情，你赚到了么？

我从去年喊到现在，咳，还是没下大仓。某操盘手先生都跑去买其他行业股了。

但是，节前开始，房企股表现真的是一路都美丽而妖娆。最近财报季，那是能准时上呈2022年业绩的房企，股市都一路飘碧桂园红了好嘛？

虽然郁亮一直在道歉。道歉2021收成普通。但这声道歉惹来近20亿资金流入万科！

这些天，进入房地产板块的资金很多！3月份，3800个房地产板块有关股全线飘红。

作为深圳人，可能还觉得楼市在倒春寒。一季度没几个盘入市，入市新盘也就观澜万科启程走量多一点。感觉起来，市场和股市有点背离。

财报季，固然有万科万科、碧桂园这种准准时时出财报的，也有很多房企受去年行情所累（或疫情影响），来不及出财报。

拉动股市热情的，纯粹是开年后全国各地的楼市调控放松接力跑。约莫有6、70个城市放松了，还有浙江衢州率先全面取消限购限贷。

一场楼市急刹车、硬着陆，各省市经济含金量都暴露了。越早放松调控的，城市经济越不咋地。三五线城市的房地产很多都陷入滞销、缺钱、开工难、交付难。不放松，2022年的土地都很难拍出去。

相比，深圳对楼市依然严防死守，说明城市对土地财政、房地产经济的依赖度不算大财务分析。

而在这样的大背景下，房企也分化为学霸组、学渣组。在学霸组里的万科、碧桂园、中海这种房企，算是顺利淌低、进而抄底。

01 万科不孬，顺利淌过楼市低

房地产行业难吗？是真的很难。

但是，万科走的出是不一样的姿势。万科不缺钱，资金链没断。只是勒起裤腰带、头等舱机票换普通仓，没去搞同行并购，也不逢低收购项目。不过，据说很多风险房企的项目和地块，就是盘活卖出，也没有什么净利润了。所以，不拿别人的东西，在万科就是一种自保。财务分析

在2021这么诡异多边的市场里，万科各区域的楼盘销售，还是不错的。人凉他暖，人暖他俏，看似喊着日子不好过，但是谨谨慎慎卖好每个盘。

万科说，上市31年以来第三次净利下滑。说地很严重。但是其实背景是整个行业的冬天，很多房企资金链在崩塌。比起来，万科还算好。

万科三次净利润下降，其实都是遭逢经济危机：1995年、2008年和2021年，都是8-10年周期的经济或金融危机。在经济低谷，能活下去的企业，都是非常厉害的。

万科这是顺顺当当淌过了楼市的底部。打了一场很漂亮的战。万科的日子，没那么困难。万科没有资金链安全的问题，万科没有停工和交付的危机，万科品牌没有美誉下降、万科的楼盘不打广告都还卖得动。

这是一场万科式的胜利。

02 碧桂园楼市低潮、逢底吸入

2021年，碧桂园的故事似乎是不好听的。

主要是年底的员工薪资，产生了一些新闻。被动、主动离开碧桂园的人也很多。瞬时间，大家似乎都以为碧桂园的日子挺难的。

但是，在人人都为融资扶额叹苦时分析，碧桂园其实算是很早一批就被银行扶持了的。当时，我都觉得纳闷，一边碧桂园获得打通银行票据、债券通道，一边公司资金紧到据说影响员工。这是两个矛盾的现象。

结果，碧桂园其实不但是融资解决了一些现金流的问题，还有余力去并购一些同行、或吸入一些项目储备。

回顾2021年的碧桂园业绩，同比是很财务好了集团。业绩好，还并购了很多项目，还储备了很多土地。

用黑石资报表本这种投资公司的理念去看，在中国去年房地产行业大低的情况下，按理是有些条件的公司和机构应该封底买入中国房地产的股权啊、收购不动产什么啊、抄底中国房企美元债啊什么的。

黑石、大摩们有没有做，没让人知道。但是高周转的碧桂园在2021年，倒是把资产机构好好的优化了一把。优胜劣汰，优化组合。估计2022年的碧桂园，业绩表现会更抢眼。

同样积极的是万达。万达集团与建业集团签署战略合作协议，建业地产拟将全部商业项目以整体运营管理模式与万达商管展开合作。万达商管全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。目前，万达商管正在推进赴港IPO进程中。

03 行业还在扎心：年报难产、审计请辞

报表

当然，更多的房企，是日子真不好过。

一直到2022年上半年，日子都不好过，难以掰转。看看普华永道都请辞了很多房企的审计服务，不愿（gan）在报表上签字，宁愿割舍几千万、上亿的市场份额，就知道了。

一开始，不能及时拿出财报的公司挺多的。股市里，有的房企股横着涨，有的房企临时停牌。搞得人都不知道该不该入市。

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟也认为，从已公布2021年度财报的房企来看，一半以上的房企出现了“增收不增利”的情况。因此，利润不及预期或是部分房企延迟公布年报的重要原因。大部分企业不仅没有完成2021年的销售目标，还面临着‘三道红线’进一步恶化，以及业绩亏损、资金链紧张、债务到期等一系列问题。”同策研究院分析师宋雪梅如是说。

融创中国(01918.HK)无法准时出具业绩报告，但其子公司融创服务(01516.HK)在周三(3月30日)早上披露了一份净利翻倍的年度业绩报告。

宝能地产，在广州法院公告姚振华下落不明的事件后，姚振华在3.28的董事长办公会上，介绍了流动性困难的化解工作进展。如理财产品持续兑付，一些金融机构与宝能达成和解，大宗资产也有重大进展、规模可能达千亿。

真是不容易了。为了自我拯救，逆回购啊、高管加仓啊，都在努力力撑自我。现在行业的问题是：

1、全国楼万科市调控放松，确实是个大趋势。

但是，购买力不足的城市，放松程度才大。房企靠在这些分析地方跑量、回流资金，挺难。

2、市场不错的城市，很少，而且管控还是很严。

楼集团盘是按计划入市，节奏不会快，更不会允许楼盘销碧桂园售造势。资金能回流，但是很难解决房企给其他城市输血的需求。

3、企业分化2/8原则，只有部分企业融资瓶颈被解决。

2021年TOP50房企融资总额为10540亿元，较2020年下降2.34%。而且融资向头部房企集中，绝大多数能够融到钱的房企，依然是那些央企国企，以及极少财务数的混合制房企和民企，比如万科、龙湖、绿城、滨江。陷入流动性危机的房企，已难以融资。

4、有钱的房企，算不过并购和收购的账。

不敢买公司，不敢买项目。如果看单个项目，可能位置、户型、销售前景都很好。但是一看账，就是房子都卖出去，也冲抵不了负债。

5、行业周转率下降，资金杠杆和利用率下降，有地也不好拿了。

虽然有的城市土拍政策放松，在限价、配建、持股平台方面有所松弛，但是因为周转率下降，房企的钱周转不过来，没有那么大资金沉淀到更多的土地上。

6、资金链锻炼的房企，交楼难已经是个现实。多地都有个别烂尾的传闻。

行业工抵房、0.5成首付、房价大折扣的传闻都很多，广州、惠州、中山都是传闻热发地。

像广州的富力集团在准CBD黄埔鱼珠的公寓，就有6折发售的传闻，让开发商努力辟谣。

今年也有一些房企按往常的时间节点发布年报，如龙湖、远洋、招商蛇口等。

所以，现在的市场就是个“行业尝试摆脱冬天”的一个状态。股市固然阶段性回暖，但是房企的资金和运营健康性，离回暖还有一定的距离。

金融界对房地产的信心，都比房地产行业自己的信心要大。

所以，比起来，央企外，像万科、碧桂园、龙湖的日子算好过的。他们还不是真的苦。

从万科打算逆回购自家股票来看，核心房企是看好中国市场的。中海也在说，未来市场会分化，会立足一二线城市和强三线城市，并且选择经济增长、人口净增长的城市。

随着楼市调控的逐步放闸，楼和股，都是可以逐步关注的。那么节奏也是可以按照行业排头兵 经济高增长的城市去了解。

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