买商品房（买房需要办理哪些手续）

本文作者：lycra 文章来源：高云合同

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一、买受人可以按照对等的原则，商品房要求出卖人违约时承担诉讼费、保全费、律师费等费用吗？

除了《商品房买卖合同（预售）》范本，在期需要房买卖中我们经常需要签哪些多份补充协议，有的时候补充协议中会有这样的条款：“出卖人因买受人的违约行为解除商品房买卖合同及补充协议的，买受人除应按总房价10%的标准支付违约金外，还应承担出卖人追究买受人违约需要行为发生的诉讼费、保全费、律师费等费用。”

可见买受人违约时，出卖办理人有权要求买受人承担诉讼费、保全费、律师费等费用。那问题来了，买受人可以按照对等的原则要求出卖人违约时承担诉讼费、保全费、律师费等费用吗？

四川省成都市中级人民法院于2020年12月3日作出的（2020）川01民终17684号《民事判决书》明确了：不可以。

在成都顺宇置业有限公司、夏杰商品房预售合同纠纷二审一案中，四川省成都市中级人民法院认为：一方面《商品房买卖合同》补充协议为地产公司提供的格式条款，双方在《商品房买卖合同》补充协议中约定了出卖人通过诉讼方式向买受人主张权利时，有权要求买受人支付律师费，但并无出卖人应支付律师费的相关约定。

由此可见，上述约定系权利义务不对等不公平的格式条款。当契约自由导致契约非正义时，为防止力量薄弱的缔约者免受格式条款提供者的压迫，法律根据公平原则对格式条款的内容进行了限制。

根据《中买华人民共和国民法典》第四百九十七条的规定，“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，该格式条款无效。”因此约定买受人单方面负担律师费的格式条款无效。

另一方面尽管约定买受人单方面负担律师费的格式条款无效，但也无权要求对方同样按照对等的原则来履行相关义务，这与“私法自治”“契约自由”的基本精神相违背。

二、交房时燃气出现哪办理些问题，可以要求出卖人按照约定承担逾期交付责任？

在《商品房买卖合同（预售）》范本中对于商品房相关设施设备交付条件中会提及，“燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。”那燃气出现哪些问题，可以要求出卖人按照约定承担逾期交付责任？

首先，供水、排水、燃气、通话通信、有线电视、宽带网络的基础设施设备属于竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案的内容范围，因此我们要检查是否有《燃气工程竣工验收单》等燃气工程竣工验收资料，是否有燃气管道和燃气表的验收资料。

其次，我们也要明白“通气”难以作为逾期交付的判断标准，因为通气是需要买受人自行办理开通手续的。所以在很多案件中地产公司均主张“燃气供应作为第三方提供服务的行为，需要燃气公司决定供应时间且需使用人向燃气公司申请开通并签订《居民供用气合同》，地产公司不能控制该项服务提供的时间。项目已经具备通气条件，而能否正常供气取决于多项因素，如用气人的申请、供气人的各项审批流程等。

2020年，西安市临潼区某楼盘接房过程中，众多购房人与地产公司中海兴耀房地产有限公司就燃气交付标准产生纠纷，最终引发了20起诉讼。西安市临潼区人民法院在2020年8月17日作出的（2020）陕0115民初2653号等系列民事判决书中明确：由于“燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。”系格式条款，若对该条款买受人、出卖人有不同理解。

依据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此该条应理解为，交付时燃气应达到业主可向燃气供应部门申请供气的条件，而非是燃气设施达到燃气部门可供应燃气的条件。若交付时燃气未能达到业主可向燃气供应部门申请供气的条件，则存在违约，可主张逾期违约金。

三、全装修的房子要求退装修款，真的难于登天吗？

越来越多的地产公司选择销售全装修的房子，但是全装修的房子经常被买受人诟病，理由多为装修差、没有达到装修标准等。

但是笔者检索了全国各地的案例，发现买受人无买房论是以要求对装修现状进行鉴定之后退还与合同所载装修价款的差额，或是认为装修质量太差要求支付违约金或退房，或是主张退还按照装修标准计算的公摊面积的价款，上述或类似诉求无一例外均被驳回。

法院的观点分为如下几类：

1、装修费用无法评估，不支持退还装修价款差额

安徽省滁州市中级人民法院于2021年1月26日作出的（2021）皖11民终274号《民事判决书》中明确：买受人一旦与地产公司办理房屋交接手续，视为对合格房屋的接受，即使通过鉴定的方式确定了房屋的实际装修造价，也因合同约定的装修费用无法确定，而致使买受人所主张的合同约定装修费用与实际装修价值的差额无法计算。

另外，浙江省杭州市中级人民法院于2016年6月23日作出的（2015）浙杭民终字第3866号《民事判决书》中亦认为：双方买卖的标的物是全装修房屋，而非双方买卖毛坯房之外，地产公司另行提供装修服务。买受人委托第三方鉴定机构对案涉房屋装修的工程造价所作的评估，与双方约定的全装修价格缺乏关联性。

2、不支持因装修质商品房量问题的退款，同时强调地产公司应履行保修义务

对于装修出现的质量问题，应要求地产公司按照合同约定及《中华人民共和国民法典》第五百八十二条的规定，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

安徽省滁州市中级人民法院于2021年1月26日作出的（2021）皖11民终274号《民事判决书》中亦明确：相关装修协议系自主协商后形成，不存在民法典第四百九十七条规定的格式条款无效的情形，即使涉案房屋存在一定的装修质量缺陷及瑕疵问题，也属于工程保修范围内的质量问题。买受人如认为房屋质量存在问题，可按合同约定向地产公司主张维修义买房务，而非在已经支付价款之后要求地产公司返还。对于买受人主张的维修义务，地产公司亦不得拒绝承担保修责任。

3、不支持买受人按照装修标准计算的公摊面积退还价款

《关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知》（长住建发（2018）53号文）规定，“公共部分装修、普通入户门、室内排水、强（弱）电的配管、配线，应计入毛坯房价格，不计入全装修价格。”大多时候会签订补充协议对商品房计价方式及价款进行了补充约定，约定为该商品房为预售的装修房，毛坯部分和装修部分分别均按哪些建筑面积计价，其中：毛坯部分计价标准为XX元／平方米，毛坯部分总金额为XX元；精装部分计价标准为XX元／平方米，精装部分总金额为XX元。

那在装修收费标准明确时，买受人主张退还按照装修标准计算的公摊面积的价款能否得到支持？

长沙市雨花区人民法院于2020年9月24日作出的（2020）湘0111民初7712号《民事判决书》中认为：在预售商品房的实际操作中，全装修为了与毛坯同步，地产公司会选择按预售许可面积折算。买受人手续购买的是预售商品房，地产公司是按预售许可面积销售，其精装修部分单价系按照政府部门要求核算出全装修总价后，再按照预售许可面积（建筑面积）折算出来的装修单价，并未将房屋公共部分纳入。因此对于要求退还价款的主张不予支手续持。

四、结语

大部分人购房人掏空六个口袋付了首付，之后用30年的岁月偿还贷款，房子被赋予了独特的意义，是大家的“养老房”“婚房”“学区房”， 是买房人一生心血。

购房人在买房时应更为谨慎，保持合理的住房消费观念，地产公司也应保持初心履行好社会责任，共同促进房地产市场健康稳定地发展。