什么是现金流？什么是现金流回正？

现金流也叫现金流量，简单来说，就是一个时期内现金流入和现金流出的差值。

现金流包括经营性现金流、累计经营性现金流、累计净现金流（自有资金现金流），所以相对应的，通过计算流入和流出的差值，就有三条不同的流量曲线。

第一条曲线：经营性现金流入减经营性现金流出，等于经营性净现金流量。比如拿地后的第一个月经营性现金流入0，经营性现金流出2000万，那第一个月的经营性净现金流量等于负2000万。

第二条曲线：当月经营性净现金流量加上个月经营性净现金流量，等于累计经营性现金流量。比如第1个月经营性净现金流量是刚才的负2000万，那当月的累计经营性现金流量就是负2000万，等到第二个月的时候，收入还是0，继续支出2000万，所以当月的经营性净现金流量还是负2000万，当月的累计经营性现金流量就等于负2000万加负2000万，等于负4000万。

第三条曲线：累计净现金流，也叫自有资金现金流，因为前两条曲线都包含了外部融资（前融/开发贷），所以想要计算自有资金的累计净现金流，需要把外部融资去掉重新计算，然后重新累计，就等于累计净现金流。

简单来说，当销售回款的金额等于前期所有支出金额的时候，也就是现金流回正的时间。

不过因为第二条曲线包含了外部融资，第三条曲线没有包含外部融资，如果想要进行区分，所以就有了相对回正（含融）和绝对回正（不含融）的概念。

在大运营管理体系里面，现金流是核心关注的对象之一，所以目前的房企，在里程碑节点中，会加上现金流回正的时间要求，不过现在高周转玩不起来了，节点定得应该没有那么狠，按照正常拿地后2个月总平批复，2个月拿到施工证，3个月上到正负零，一个月达到形象进度，总得来说8个月可以实现现金回笼，将预约/认购/首付/再等上一个月按揭贷款的时间，10个月可以达到现金流相对回正。注：头部房企要求在8个月之内。

所以，为了早日实现收支平衡，不占用集团资金，首开货量、去化率、回款率、开盘时间是项目管理的重点工作。相对应的，通过前期支出计划的铺排,计算资金需求峰值，通过资金需求峰值与项目总货值之比，反复反推想要覆盖资金需求峰值的金额所需要达到首开货量、去化率、回款率和业态类型。

比如销售根据市场调研和预测，这个项目在开盘以后只能占到当地月销售额的20%，排的计划是首开2个亿，通过去化率、工程节点的铺排，回款率不足以覆盖首开的支出，就需要相对应的提高销售指标和压缩工程节点，同时挑选回款性价比最高的业态。