我公司是安徽的一家房地产开发企业，一般纳税人。公司销售的精装房配套有家具、家电等（装修标准中包含家电、家具等）。请问我公司销售时是否需要分别按“销售不动产”与“销售货物”开具增值税发票？销售额应如何计算？
一、该销售行为不属于混合销售
根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第四十条规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。因此一项销售行为同时涉及不动产及货物，不属于混合销售。
二、该销售行为不属于兼营
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第三条规定，纳税人兼营不同税率的项目，应当分别核算不同税率项目的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。兼营所涉及的业务之间是不相关的，没有必然的联系，可分开核算。你公司销售的精装房配套有家具、家电等，如果在装修标准中包含，属于销售不动产，因此不属于兼营。
三、12366回复参考
(一） 混合销售和兼营、混业经营概念如何界定？更新日期 2014年04月23日 有效（主动公开）
根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第50号令）第五条规定：“一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为。除本细则第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）第三条规定：“纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。”
根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第七条纳税人兼营非增值税应税项目的，应分别核算货物或者应税劳务的销售额和非增值税应税项目的营业额；未分别核算的，由主管税务机关核定货物或者应税劳务的销售额。
根据上述规定，二者区别在于：兼营所涉及的业务之间是不相关的，没有必然的联系，可分开核算；而混合销售是指一项销售行为，其业务绑定在一起，不可分开的，所涉及的税种也是同时发生的。
根据《财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）规定，混业经营：
试点纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：
1．兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。
2．兼有不同征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用征收率。
3．兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。
（二）国家税务总局安徽省税务局 2021 年 4 月 13 日 12366 纳税服务平台对问题“我们是房地产开发企业。这边有样板房售出，和业主签订了两份合同 1.房屋买卖 硬装合同 2.软装合同，其中房屋买卖和硬装我们开具了不动产大票，单独签订的软装合同应该如何开具发票呢？应税劳务或服务名称以及税率是多少呢？”
答复如下，房地产企业销售自行开发的精装房（装修标准中包含家电、家具等），对其中的家电、家具不需要做视同销售处理，对销售收入全额按照销售不动产缴纳增值税。一般纳税人销售不动产，适用税率 9%，简易计税征收率5%；小规模纳税人销售不动产，征收率 5%。
根据上述规定，你公司随精装房一并销售家具家电，应以取得的全部销售收入按照“销售不动产”开具增值税发票。又根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第 18 号）第四条及《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）第一条规定，采用一般计税销售自行开发的房地产项目，应按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1 9%）。
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