实战案例

某小区二期的项目将与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用录入到了开发成本-开发间接费模块中，在我们进行土地增值税清算工作中借用"房地产项目动态管理系统"将纳税人录入系统开发成本模块内的开发费用进行风险检测，很快得出"开发间接费中的正列举之外的数据"等疑点共计447条，供审核人员进行审核。

税务机关审核意见

根据审核确认，纳税人将应计入期间费用的成本费用录入到了开发间接费支出模块，因此应将该部分成本费用调至房地产开发费用模块，此模块予以剔除，调减开发成本。该项目共计调减开发成本56万元。

案例分析

根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

如果不对开发间接费用中不属于开发成本的数据加以剔除，就会造成该公司该项目土地增值税的房地产开发成本虚增 56 万元，房地产开发费用虚增 56×5%=2.8万元，加计扣除金额虚增 56×20%=11.2万元，共计扣除项目金额虚增 56 2.8 11.2=70万元。

由于扣除项目金额增加，必然造成增值额和增值率的减少，从而减少了应纳的土地增值税。少缴的税款若日后被税务机关追征，就会对纳税人造成不必要的滞纳金，反而增加了纳税成本。

政策依据

土地增值税暂行条例实施细则（财政部19956号）第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府法规。

国税发（2009）91号第二十三条第二款规定;"审核是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。"

我们的建议

案例中的房地产企业在数据录入中，由于不规范操作导致将开发费用中的部分成本录入到了开发间接费模块中，造成开发成本虚增，从而带来增值额和增值率的减少，导致应纳土地增值税减少，这类风险在当前税收大数据环境下将被直接分析、筛查出来，因此我们建议房地产企业在遵循法律的前提下，做好数据规范，规避这类虚增开发成本风险，以免少缴的税款日后被税务机关追征，及其带来的不必要的滞纳金，反而增加了纳税成本。