城市房地产管理法和土地管理法(根据城市房地产管理法的规定)

第四节　房地产法律法规制度体系

　　我国房地产的法律法规制度体系建设已取得了显著成绩，该体系由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术标准（规范）等构成。
　　
　　一、法的概念
　　法是体现统治阶级意识，由国家制定或者认可，用国家强制力保证执行的行为规则的总称。按照法的立法机关、立法层级不同，我国的法一般可分为法律、行政法规、地方性法规、部门规章等。
　　【本质】法的效力是有层级的
　　【关联】我国根本大法——《宪法》，在整个法律体系中处于最高的地位，是其他法律的立法依据。其他的法律法规均不得与《宪法》抵触。
　　
　　二、法的主要形式
　　（一）法律
　　法律可分为广义上的法律和狭义上的法律。
　　广义上的法律泛指一切规范性的文件。
　　在我国，狭义上的法律一般仅指全国人大及其常务委员会制定的规范性文件。
　　本书中所称的法律，除有特别说明的外，一般是指狭义上的法律。
　　【本质】广义上的法律是泛指，不体现效力层级；狭义上的法律，专指我国法律体系层级中，《宪法》之下的一类规范性文件。
　　【例如】 《民法典》《城市房地产管理法》《土地管理法》《城乡规划法》《资产评估法》等。
　　【关键词】《×××法》

　　（二）行政法规
　　行政法规是指国务院根据法律，按照法定程序制定的有关行使行政权力，履行行政职责，以国务院令颁布的规范性文件。国务院根据宪法和法律，制定行政法规。行政法规由总理签署国务院令公布。
　　【例如】《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》《住房公积金管理条例》《物业管理条例》《不动产登记暂行条例》
　　【关键词】《×××条例》

　　（四）规范性文件
　　【例如】《房地产估价师职业资格制度规定》《房地产估价师职业资格考试实施办法》《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产抵押估价指导意见》等。
　　【关键词】《×××规定/办法/意见》
　　（五）技术标准（规范）
　　【例如】《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》《房产测量规范》等。
　　【关键词】《×××规范/标准》（GB、GB/T）

　　三、法的适用规则
　　（一）法不溯及既往原则
　　法不溯及既往，通俗地讲，是指不能用当前的规则，去约束、评判在规则出台之前的行为。
　　但是根据《立法法》：……为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。
　　（二）上位法优于下位法
　　上位法优于下位法，是指效力等级高的法律与效力等级低的法律发生冲突时，应当适用效力等级高的法律。
　　1.宪法具有最高法律效力；
　　2.法律的效力仅次于宪法而高于其他法的形式；
　　3.行政法规的效力仅次于宪法和法律，高于地方性法规和部门规章；
　　4.地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章；
　　5.部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力。
　　【总结】宪法＞法律＞行政法规＞地方性法规、规章
　　（三）同一效力等级的法，特别法优先一般法
　　特别法是指根据某种特殊情况和需要规定的调整某种特殊问题的法律规范。一般法是为调整某类社会关系而制定的法律规范。《公司法》与《资产评估法》规定不一致的，应适用《资产评估法》。
　　（四）同一效力等级的法，新法优于旧法
　　同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章……新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。